出租房里的东西坏了该谁来赔偿是很容易产生纠纷的。毕竟有很多灰色地带，首先区分正常磨损和意外损坏就不容易。房东觉得是有意损坏的，租客可能会说是自然磨损，不应该都算在他们头上。最常见的例子就是墙壁脏了，要不要重漆，纱窗破了，更换费用算谁的，等等。

所以对出租房内的设备是自然磨损还是损坏的区分还是非常重要的。作为房东或管理公司，你要尽可能的跟租客讲出道理来才能说服他。这可不像高院大法官Potter Stewart的名言“I’ll know it when I see it”。否则说不定都在气头上，话赶话，闹出点茶杯里的风波也有可能。

首先要清楚，正常的磨损是不需要租客负责的，甚至也不需要房东负责。就这样了，要是下一家租客搬进来之前挑这些毛病，房东或管理公司也只是记录在案即可，不一定要负责修。

正常的磨损的例子

1.地毯上有小污点

2.墙上有钉眼，小坑，小裂缝

3.墙上油漆褪色，开裂

4.门由于移位或潮湿导致的开合困难

5.窗帘很旧

6.浴室防水胶开裂

7.由于下水道老化而产生下水不畅

租客需要负责的例子

1.地毯上有大片污迹或有烧灼痕迹

2.墙上有个洞

3.墙的油漆上有蜡笔涂鸦或搬家具蹭的划痕

4.门上有个洞或链片掉了

5.窗帘烂了或有大片污迹

6.洗手池或浴池被砸了个坑

7.由于不当使用产生的下水道

房东负责尽快修复的例子

1.漏雨的屋顶或漏水的天花板

2.冬天不暖的加热器或夏天不工作的空调

3.爆裂的水管或因树根堵塞的下水道

因为根据州或市一级的法规，作为房东，你必须要为租客提供适合居住的，没有安全和卫生隐患的居住条件。但说是尽快，有时候确实很难。

比如一年中最热的那几天你的冷气系统是最容易出问题的。一旦不工作了，租客有可能真会一天给你几个电话催你修好。但这个时候的空调师傅也是最忙的，通常一两个星期都排不上。

也许这时候冰箱也来凑热闹，坏了。租客家里有婴儿，奶水需要低温保存，但商店说要三天后才能送货。这时候租客难免在言语上会非常情绪化。然后你也难压怒火。

以我们的经验，这时候可以从两方面着手，首先告诉租客实际情况，以降低他们的期望值，因为这是自然规律啊，你也不是神仙。法律也是这样规定的，比如空调坏了，有一个月的维修窗口。但同时，积极想办法缓解问题。比如在上述情况下我们会立即为租客配备便携式的降温器和小冰箱，为租客解决燃眉之急。双管齐下，一般租客也都会理解和配合。

总之，在与租客处理这方面的纠纷时，要有理，即有法理依据知道租客的要求哪些是正当的，哪些不是；有利，即从对房子保护有利的角度出发做出判断；有节，即公平对待租客。把握好分寸。这样就会建立起长期，理性的租客关系。