华人投资美国房地产，现金充裕者能够一次付清，但有不少人也会选择贷款买房。贷款买房好处是可以享受贷款利息抵税政策，还能避免手头的流动资金不足，今天整理了在美国申请房贷最常见的疑问。
1在美国持工作签证可以申请房屋贷款吗？
在美国持有H1B合法工作签证，您也有资格和美国公民或永居居民一样，向银行申请低利率、低首付的FHA贷款，由于FHA贷款头期款只需准备3.5%-3.8%（因应当年规定），银行对于申请人的信用分数要求要达580分以上。另一种H1B工作者可以申请的房屋贷款是传统型贷款，由于传统型贷款分期可长达30年，但H1B效期最长可延期到6年，如果6年期满离境，对银行来说也有风险。因此银行要求须自备20%头期款，并且申请人信用分数至少要620分以上。建议您有买房计划可以尽早开始规划提高信用分数。
此外，您需要提供2年的报税证明、存款证明（银行对账单）及最近1个月薪水存根证明有稳定收入。而对于在美国无收入、没有社会安全码（SSN）及报税记录的外国人来说，银行贷款通常较难审核通过，需要找专门的贷款公司处理，贷款利息较高大约是在7.8%-9%。
2贷款预批准信是什么？
房屋贷款预批准信（Pre-approval）是看房购屋前，需要提早准备的文件。预批准信能够证明买方的财务能力，同时也能让卖方屋主知道您买房的决心。贷款银行或贷款机构根据申请人的收入、资产、负债比、信用分数和及工作情况等各项证明，判断申请人的财务能力并在预批准信标注可贷款金额和利息，预批准信有效期一般为2至3个月。
信用分数(Credit Score)是银行、信用卡机构及贷款公司评估贷款人过往信用记录、欠债情况以及是否具备良好还款能力的重要考虑。当您提交贷款申请，贷款机构会从美国三大信用调查机构Experian，Equifax和 TransUnion中取中间值来评估。
如果您想了解自己的信用分数可以到chase.com这类专门查询信用分数的网站，不过有些是需要付费才能查看。部分的银行和信用卡公司会提供贷款、信用卡客户，每月一次免费的信用分数查询服务，信用报告来源也来自于上面提到的这三大机构，您也可以咨询贷款经纪人，取得免费信用报告。一般来说，申请人的信用分数越高贷款利率越低。例如740分算是信用良好，而650分以下则属于信用分数较差，可能被贷款银行拒绝。
刚到美国的留学生或是新移民，缺乏信用记录。要建立信用分数建议到银行申请押金信用卡（secured credit card）存一笔钱在账户，透过这张卡开始累积信用记录和分数，使用一阵子后，看是否符合申办信用卡资格。如果有家人朋友在当地，也可以请他在长期使用的信用卡开通副卡，这样信用分数也会提高。不过信用卡消费还款记录累积信用分数有限，建议申办汽车贷款或学生贷款，每月分期按时还款有助于累积信用分数。
3房贷种类有哪些？
以房贷利率计算可划分为：
固定利率房贷（Fixed-rated Mortgages）：
在贷款期限内，房贷利率保持固定不变，这种传统型贷款的利率，对房屋保险的要求较低，贷款周期一般为30年。
简而言之，利率变动风险和投资人无关，由银行自行承担。因为贷款利率不变，可预测性强风险较低，适合追求稳定及规划长期持有房子的人。
可调整利率房贷（Adjustabel- rate Mortgages）:
可调整利率房贷简称ARM。贷款人在还款开始的一段时间内，还款利率不变。过了这段期间后，还款利率就会随着市场利率进行调整，通常每6–12个月调整一次。
ARM按时间不同可分为3/1, 5/1, 7/1。前面数字代表固定利率还款的期间；后期利率则是根据市场利率变化。举例来说：3/ 1就是指还款前3年固定利率，之后还款利率会随着市场利率波动。
由于市场利率变动频繁，贷款周期内可预测性较差，贷款人也须自行承担利率波动的风险， ARM较适合考虑短期投资或未来有搬迁考虑的人。
只付利息型房贷：
此种贷款方式利息最高，贷款人在贷款宽限期内（通常是5年,7年,10年），每月只需偿还利息，而不用偿还本金。等宽限期过后，每月还款要算上利息加上本金。适合只考虑短期持有房产的投资人。
美国贷款机构对于外国人限制比较严格。建议有意愿购房者，提前准备35%-40%的头期款存入贷款银行，以及12–18个月的还款金作为预备金。
城市与农村
在中国，城市和乡村是截然不同的。 城市是一个商业集中的地方，经济条件要比农村好很多，平常的衣食住行也方便许多。 农村则差距很大。
而在美国不管是在纽约还是在洛杉矶，都没有绝对的城市和乡村之说，每个区域都有自己的一套系统，商店、饭馆、医院、学校，为居住提供了很大程度的方便。
房地产相关制度
美国在买卖房产中，会有许多第三方服务机构。 例如，估价公司、房屋检查、公证公司，银行、经纪人，产权保险公司等。 每个机构都在买卖过程中发挥自己的功能，使房地产行业能够公平、透明、健康、蓬勃发展。
中国房地产事业近二十年刚刚起步，仍不够完善。 无论是中介制度还是买卖过程，都存在许多问题。 政府在不同时段的宏观调控变化莫测，让人无所适从。 整个房地产的投机行为远超过房地产实际需求。
产权性质
美国是私有财产制，房屋的买卖包括土地。 也就是说，你买房的同时也就买下了盖房子的那块地。 而且美国的产权是永久性的，而中国的住宅产权是70年期限，一般商业房产期限只有50年。
房产税
在美国，只要你拥有房子，就要缴纳房地产税。 美国税费通常为1-3%，每个州都有不同的标准，加州大概是在1.2-2.0%之间。 你买房子后每年都要交房产税，变成你拥有财产的持有成本。 而中国为了抑制房屋的空置，开始在几大城市实验征收房地产税。
房源系统
在美国和中国的房地产行业有一个本质上的差异，就是房源系统。 在中国没有一个统一的房源平台，各家房地产公司只卖自己的房源，或者少部分关系好的同行交换房源。 而美国有一个房源共享系统MLS，经纪人都把房源信息传输到这个系统上，所有上市的房子在这个系统中都非常透明，一目了然。
支付佣金方式
在美国房地产买卖时，佣金一律由卖方负担，屋主在委托经纪人出售房屋时，就订立了合同，佣金一般在6%左右。 当买主由别的经纪人带领来买房时，卖主经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。 美国为什么规定由卖主来支付双方经纪人的佣金，主要是因为在买卖过程中，卖主是取得金钱的一方，而买主是付钱的一方。 在中国正好相反，主要由买方支付佣金。
房屋类型概念
在美国，买房一般是指二手房，独立房。 这里特别要强调的是，美国的独立房，并不是中国人所说的别墅。 虽然有些独立房在外观上和别墅差不多，但美国的独立房中也有非常老旧，需要修缮的房屋，称这些独立屋为别墅，似乎不太恰当。 同样是独立屋，可以是上千万美金的豪宅，也可以三、五万的破烂房子。
在美国除了独立屋之外，还有一种房子叫康斗，或城市屋，这是一种由两户以上连着墙的房屋。 这类连排屋的价值比独立屋低得多，因为它占有的土地面积比独立屋小得多。 当然也要看房子所在的地点和城市的等级。 我们在这里所谓的比较，连排屋比独立屋便宜，是指在同一地区。 在美国房屋的价值取决于两项，土地及建筑物。 建筑物随着年代的久远会越来越便宜，而土地则根据地区的开发和环境改变而增值。
房贷政策
在美国贷款买房，绝大部分是贷款期限为固定利率的十五年和三十年。 美国的贷款也有浮动利率，但用的人很少，因为贷款人要自己承担利率上升的风险。 在美国不论你用什么方式贷款，都可以在贷款没有到期之前，重新贷款或全部还清。 除非是房价贬值，你的房价还不了银行的贷款，你需要补足差额。 在中国贷款是采用浮动利率，按照市场的变化，购房者需自己承担利率变化的风险。
还有一个有趣的问题是在美国叫贷款，而在中国叫按揭。 另外美国房屋贷款没有“限贷”政策，但对外国人贷款购房的首付比例要求较高，有的要求达到50%，而对本国公民则一般要求20%首付比例。
美国买房利息可抵个税
在美国购买房子后，你支付的贷款利息可以从个人所得税中扣除。 这是政府为了鼓励民众自购房屋的优惠政策。 美国的税赋比较重，如果你年薪五万美金，购买价值四十万左右的房屋，贷款三十万，每月要支付贷款约一千八百。 其中利息平均一千五百，一年是一万八千。 在年终报税时，扣除一万八千的利息，你的报税基数就降低为三万二千，节省了很多。
