相对于股票和基金，投资房地产理财较稳健，风险相对较低，不像股市会在短短几天内涨跌剧烈的情况发生。不过投资人在进场购买房地产前，需要清楚了解这是属于中长期的投资，不像基金股票可以短线操作，并且投资人需留意以下几大要点，才能确保靠房屋产生正向现金流并累积长期收益！
1.地产目标所处地段
地点是很多购房者公认十分重要的因素之一，因为房产位置对于房价保值及未来出售价格有很大的影响。如果选择的房屋价格便宜，但是所处位置偏僻或是邻近嫌恶设施，相对较难有升值空间。若房产本身位置不好，也将会成为未来卖房时被砍价的潜在因子。
通常不建议选择位于在大马路或高速公路旁边的地产，汽车呼啸的噪音与排放废气都会影响到居住质量。想要居住在交通便利的地点，建议选择对象最好和交通基础建设保持一段距离，既不会影生活质量，也能兼顾交通机能！
2.了解地产附近的平均价格
锁定想投资的地段之后，投资人应主动了解对象附近房产的平均价格。可以参照想投资房产类似房型，假设心仪的对象是公寓，就可以了解看看半英里内同样是公寓房型的平均成交价格，由于同一片区域的房子房地产税、学区都相同，较具参考价值。
一般买家只能看到心仪房产附近类似房型的成交额水平数据，建议还是找房地产经纪人，提供一份专业的近期房屋成交价报告，作为出价参考。
对于投资人来说，上述方式能协助你判断投资对象价格是否在合理范围。如果价格远低于均价可能是问题房最好谨慎以待。按美国法律，业主卖房时须提供一份卖家公开信息(seller disclosure)，这份文件是记录关于房屋设备、重要事故及房子持有期间已知损坏。比如房子曾经发生过火灾，或在持有期间改造过通通都要告知，这些重要信息房产经纪人都能在MLS房源系统查询。
3.透过房屋检查了解房屋状况
前面提到透过周边区域房屋价格，判断对象价格是否合理。屋况、格局与设施都是影响房价的重要因素，其中屋况尤为重要。如果屋况较老旧，需要另花一笔费用重新装修，比如替换整片天花板，甚至是地基出问题，需要将全部格局打掉重新装潢，屋主需要审慎评估重新装修所投入的时间与金钱，看看是否符合经济效益。
因此房屋检查是房屋买卖时不可缺少的步骤之一，通常由买主聘请专业的验屋师将对象彻底检查一番，进而了解目前屋况，检查项目包含屋顶、门窗、地基及排水等，由于美国建材主要以木头为主，白蚁检查尤为重要，假如房子遭遇白蚁入侵，清除作业可能会耗费数千美元。
看完房屋检查报告后，投资人更能掌握目前屋况以及维修费用，并评估未来屋况良好的情况下可以卖多少钱。
4.了解附近的租金，计算现金流
既然是投资房地产，就要提前规划持有期间，以及希望靠这套房产获利的方式。通常可分为持有屋子一段时间后卖出赚取资本利得；或是以收租为目的赚取现金流。非自住用途房子不用花太多精力在装修风格上，能符合当地出租市场的基本需求即可。
透过Redfin或Zillow了解投资区域的租金行情，也建议实地探勘时，在这片区域打听看看租客质量。是否经常有拖欠房租的或是房客把屋子弄得很脏乱不堪的情况发生。
如何计算房子的现金流呢？通常以年租金收入减去房屋贷款、HOA、房屋保险以及地税，还有一些屋子维修费的预算后，这个值如果是正的就属于房子为你带来的收入。投资人可分摊到每个月来计算月现金流。即使目前房价下跌了，也不影响投资人的现金流收入。
假如房子是30年房贷也会慢慢由租客帮你还完，而且租金也会随着时间慢慢增长，可被视为投资人抗通膨的手段。
作为美国的经济金融中心，房地产的产权结构相对其他城市复杂许多。在纽约购房投资需要提前充分了解纽约房产类型。
纽约的房产类型主要分为四大类型：
合作公寓（Co-op）
产权公寓（Condo）
联排别墅 （Townhouse）
独立屋（House）
目前各类房产类型在纽约三大热门地区：曼哈顿、布鲁克林及皇后区的分布趋势 ：
曼哈顿
75%为合作公寓，20% 为condo，联排别墅Townhouse比例在2-3%，曼哈顿上没有真正的独立屋。
布鲁克林和皇后区
以Condo和Co-op合作公寓为主，其次为联排别墅和独立屋。越靠近曼哈顿地区，condo和co-op越多，联排别墅和独立屋大多分布在布鲁克林及皇后区内部。
四大类型的房产类型具体的产权及购房限制是什么？
产权分析：针对纽约普遍的四大房产类型，房探君整理每一个类型分产权，其房产类型的利弊分析。
1. 合作公寓Co-op
Co-op是cooperative的简称，即为合作公寓。这类房产在美国大多数州都不常见，纽约寸土寸金的地方Co-op合作公寓是常见的房型。合作公寓的购买者不拥有产权deed, 只拥有股权share。
购买这类房产，并不是直接购买了公寓单元的产权股份和居住权。这相当于公寓为一家公司，而购买者买了公司的股份share，成为了股东shareholder，并享受了居住权sublet。
产权：
股份证明stock certificate
资质需求：
合作公寓委员的面试票决是否销售，购房者需出具所有资产证明。
优点：
a. 手续费低，房价比产权公寓低
b. 无需支付产权保险title insurance以及贷款税mortgage tax
缺点：
出租转卖不灵活
2. Condo
Condo类型是目前纽约购房者最受欢迎的户型，占比纽约公寓20%-30%。
Condo是一种出售型公寓，房屋的物业产权属于购买condo的业主，可按照单元购买。可以自住也可以出租。
产权：
拥有产权deed，但不拥有土地的产权。
资质需求：
a. 向大楼委员会申报。
b. 外籍、绿卡、公民人士皆可购买。
优点：
a. 房屋价格适中，内部结构及装修可自由调整
b. 可自住或出租
缺点：
a. HOA物业管理费高
b. 不具有土地权，增值空间比独立屋小
3. 联排别墅 Townhouse
联排别墅在曼哈顿不普遍，大约占房产总比例的2-3%。
与上文两种房产类型不同，Townhouse联排别墅拥有产权和土地权，可自由买卖出租。相对于其他形式，联排别墅更具有私密性，共享公共区域少。
优点：
a. 拥有土地权和房屋所有权
b. 需要缴纳HOA物业费，费用比Condo低
缺点：
a. 同一栋建筑有公墙
b. 纽约地区价格高 选择少
4. 独栋别墅 Single Family House
独栋别墅，顾名思义，是单独的无共墙的独立房屋，为纽约房源少且价格高的房产类型。
产权：
拥有独立的房屋产权和土地产权。
优点：
a. 拥有土地权和房屋所有权
b. 更大的独立空间及隐私性
c. 户外前后院Yard面积相对其他房型大
缺点：
a. 价格高
b. 房产税成本较高
c. 需要购房者/业主维护打理
购房注意事项
除了房产外，在纽约购房还需要注意什么呢？这三点购房前一定要仔细注意。
1. 改建和加盖
根据纽约房屋管理局的规定，房屋一旦建成后，如果对房屋结构进行加盖和调整都需要向房屋管理局申请并征得同意。
在购房签约前，购房投资者需要确认房屋结构是否有加盖或改建，并且这些改动是否已经获得房屋管理局的批准。因此在看房的时候，发现结构奇怪的地方可拍照录像，请律师确认其合法性。
常见的加盖情况：
车库garage，门廊porch，露台deck。
常见的改建：
客厅隔断成房间，地下室或阁楼改造成带卫浴的居住卧室，一栋房屋改成两个单元入口。
2. 是否有人居住
对心仪的房屋进行考察时，除了房屋本身结构外，目前是否有人居住及居住人身份也是重要的一环。
如果居住的是卖家本身，需要询问卖家是否过户前就会搬走，或确认搬离房屋的期限。如果居住的是租客，则需要询问过户前租客是否会搬走。若承接原有的租客，需要律师额外增加合同条款并撰写相关材料，更好地保护买家利益。
3. 设施和配套设备
在查看房屋时，购房者需要检测水源、电源、厨房设备、空调、窗户等设备是否完好运作。
如果如需维修和更换，应商量是卖家还是买家承担并把相应细则书面化。
美国不同的州都有各自的房屋条例，大家在购房的时候需要提前充分了解相关房产法律法规
