2024年，美国房地产市场迎来了一系列新的规定，这些新规和普通买家卖家息息相关。尤其在购房流程、佣金结构以及市场竞争环境等方面，都会有一些变动。今天我们就来简单聊聊新规实行之后，房产市场会有哪些重大变化？
佣金结构变化
之前卖家经纪人在MLS挂出房子的相关信息时，也会包括房产交易的佣金比例。
佣金通常都是卖家一方支付，占房屋售价的5%到6%，所以对于一套售价为100万美元的房屋来说，卖方需要支付总价大约5万-6万美元的费用给双方经纪人。但其实这部分佣金实际上已经被包含在房屋的挂牌价格中，从而推高了房价。
但是新规之后，MLS上将禁止显示卖方愿意支付给买方的佣金信息。卖家及其经纪人仍然可以选择支付买家经纪人的费用，但必须通过外部谈判进行。
这也就意味着，经纪人的佣金支付可以灵活处理，卖家有可能选择不支付买家经纪人的费用，让买家自行承担。买家需要自掏腰包与其经纪人谈判并支付费用。
关于这项改变，目前市场主流情况是大家依然按照之前卖家支付所有佣金的方式交易。
其中原因可能是房屋上市需要一些准备时间，目前市场上的在售房屋很早就签好了合同，所以仍按照之前的方式交易、加上目前房产市场逐渐偏向买方市场，卖家为了尽快出售房产还是选择自己承担佣金的成本。
购房流程变化
新规规定，买家必须和买家经纪人签订一份具有法律约束力的代理协议后，买家经纪人才可以带领买家一起看房。
这份协议的主要目的在于告知买家，他们的经纪人提供什么样的服务，如何获得报酬，如果卖家不同意支付经纪人的佣金，买家可能需要自己支付这笔费用。
但实际情况是，很多买家对于在买房初期就签订这样一份合同抱着很迟疑的态度。对于这种情况，买家可以先多通过参加Open House自己看房积攒经验。在最后决定合作经纪人时，仔细查看合同，同时提前询问如果需要终止合同，需要如何操作。
统计发现，屋主与无壳蜗牛两者之间的净资产存有极大差异，而且差距大到令人吓一跳，因为拥房者的资产可能是无壳蜗牛37倍之多。
根据雅虎(Yahoo)财经网站报导，拥有自己的房子对许多民众来说，不仅是梦想、更是安身立命的地方，与个人生活稳定、事业发展息息相关，更重要的也是财富累积的象征，而且是一笔庞大金额。
根据统计，2022年屋主净资产中位数约39万6200元，相较之下，无壳蜗净资产中位数仅1万400元，两者差异超过3700%，即约37倍之多；还有一项研究显示，屋主净资产中位数49万6000元，无壳蜗牛净资产中位数仅1万9000元。
虽然不同研究获得的数据略有不同，但结论却很明确，就是拥有房产不仅有助于改善个人财务，甚至可以累积资产。
其实屋主与无壳蜗牛资产差距如此巨大，原因就在于房产所有权，因为房产不仅仅只是一栋有墙壁与屋顶的建筑物，而且会随着时间升值的一种资产；当屋主付清房贷后，就拥有房产所有权，成为个人净资产一部分，而且随着房价上涨，净资产也会增加。
另一方面无壳蜗牛每月付房租保证有住处，却无法拥有资产、也无法通过房产创造财富，必须通过其他管道增加财富，例如股票、债券等其他投资方式。
而且不要误以为拥有房产只是为了累积个人资产，房展还有情感面的要素，因为拥有自己的家会带来某种程度的安定感，不但是个人生活的基地、也是一处个人真正的自由天堂。
此外，买房还有房贷利息与财产税可获得税收减免的好处，使得拥有个人房产更具吸引力；当然买房也是一项财务挑战，包括头期款与交屋成本可能会很高，更不用说购屋后衍生的维修费用。
最后，屋主仍无法避免房地产市场波及，导致房价下跌的可能；反之无壳蜗牛没有房价起伏风险，享受四处为家的灵活性，也无需承担卖房负担。
拥有房产是累积财富最有力的工具之一，但绝非唯一成功之道，所以买屋或租屋没有绝对答案，必须视个人需要、财务目标与对生活期许来规划，因此了解每种选择的优、缺点，有助于做出正确决定、达成个人长期目标。
