一、美国房地产百年周期：
开发时代看人口与产业变迁，存量时代看货币与住房金融制度。
1860-1930年，美国房地产市场步入大开发时代。钢铁冶炼、电气化推动的技术革命浪潮，影响了城市建筑风貌，带来了产业升级与人口集聚。城镇化率由28.2%增至56.1%。土地（及土地上的建筑）均价由19涨至49美元/英亩。各州也在此期间开始征收房地产税，但在人口、经济增长等长期利好因素下，房地产税对房价的抑制效应不明显。
1930-1968年，“罗斯福新政”与二战后的婴儿潮、电子产业革命帮助美国房价摆脱了大萧条后的低迷。1969-1980年，抵押贷款业务的发展接过“接力棒”，成为推动美国房地产市场的主要力量。即使1980年美国城镇化率接近75%、人口增速降至不足1%，房地产开始步入存量时代，新房售价中位数仍稳步增长，1969-1980年由2.6增至6.5万美元。
1980年后，美国房地产正式进入存量时代。1980-2007年间，面对“滞胀”困境、城镇化率保持在80%水平基本饱和等局面，金融自由化的解决方案推动房价在1982-2007年间增幅高达257.7%，也带来了次贷激增。
2008年金融危机后，美国步入“住房金融监管强化时代”，但在宽松的财政及货币政策作用下，2008-2023年成屋中位售价增幅147.1%。
二、美国核心城市——纽约房地产百年变迁
1960年前，工业化、城镇化带来的人口流入和外来移民推动纽约房地产快速发展。1960年前，全美城镇化率低于70%，快速城镇化阶段人口大量涌入纽约等中心城市，纽约曼哈顿房价由8美元/平方英尺涨至25美元/平方英尺。
1960-2000年，纽约经历了去工业化，人口和产业不断向郊区迁移，但纽约房地产市场并未持续萧条。纽约经济向服务业成功转型，在世博会、公寓销售热潮的带动下，1980-2000年纽约房价指数由26.4增至100。
2000-2020年在城市规划和产业升级的带动下，纽约进入人口回流阶段。面对2000年互联网泡沫、2001年9/11事件、2008年金融危机，纽约房地产市场在冲击发生后的几年时间展现出了相当的韧性。2000-2021年间纽约房价指数由100涨至376.4。
三、纽约房地产四大支柱：
产业升级、人口集聚、金融支持、城市更新。
百年时间里纽约房地产市场历经萧条、繁荣多轮周期变化，却长期波动向上，这离不开纽约房地产四大支柱：1、纽约凭借产业的几次成功转型获得发展动能；2、收获城镇化红利，人口流入、结构优化；3、住房金融体系支持，存量时代财政货币政策放量；4、城市更新引入私人资本，焕发旧城活力，吸引高收入人群集聚。
视频看房虽然省时间，也避免了许多不必要的人员接触，但如果真想做到身未动心里还有十足把握，那下面这三个功课，请务必提前做好。
1. 详细了解房子的基础情况
房子上市后，房子的许多信息也会同时被披露。除了房子的照片、房子的价格、卧室和浴室的数量这些基本信息外，占地尺数、上市时间、房产类型、是否有HOA费、费用是多少、建筑年限，是否有车库、附近学校分数、距离周边超市商场的距离等信息，也都可以提前通过上市信息了解清楚，做到心里有数。
千万别小看这些最基本的信息，大部分时候这些条件就足以帮你筛掉并不合适的房子。
2. 充分利用不同类型的线上看房（3D看房）
如果你喜欢的房子有3D看房这个选项，那可千万别错过！参观的过程就像自己认真在房子里走了一遍一样，方便你对每个房间的大小、房子的整体感觉做到心中有数。
比起普通的照片，3D看房最大的优势是，可以任意缩放房间里的角落，看到更多房屋、楼梯、有时甚至是室外的细节。
视频直拍看房(Live virtual tour)
一些房产公司，会提供视频直拍看房的服务。这种形式很好理解，公司会派一名专业的经纪人到你感兴趣的房子，与你进行实时视频通话。
视频看房的优势也非常明显，不仅能让你对房子最关心的细节有更明确的了解，而且也可以让经纪人在看房过程中分享很多他/她的直观感受和发现。
包括房子的采光、朝向，屋内地毯、地板、墙面的状态，院子的实际情况等等，看照片发现不了问题，专业的看房经纪人在视频看房中，都能给到你更为专业的解释和建议。
实时视频直播的公众看房日（Virtual open house）
实时视频直播的公众看房日一般是卖家提前准备的线上视频看房会议。
这种视频直播的open house一般会安排在周末，如果你遇见了喜欢的房子，也可以问问自己的中介，看对方有没有做这样的规划安排。
因为这种时候卖家中介都会在场，关于房子、以及前业主的很多具体问题都非常适合趁着这个机会一网打尽。
而且，也许还会提前遇到一些未来和你一起抢房的买家，提前做到知根知底，咱们才能百战不殆。
3. 寻找房子里隐藏的危险信号
除了上面提到的信息，如果在远程看房的过程中出现以下这些情况，那也需要多留个心。
●房子照片不全。如果只能看到房子的外部照片或者只有内部照片，那可能说明房子没有照片的部分有需要大修的风险。
●窗户看不到风景。如果照片或者视频中，所有的窗帘都是拉上的，那可能是因为窗户外面会有其他建筑物遮挡，或者缺少隐私。这种“风景”我们也务必多做个检查。
●没有看到完整的浴室。如果一张浴室照片只拍到了水台或者花洒，那么卫生间的其他部分可能非常小，或者已经需要大修了。
●使用了广角或者鱼眼效果的照片。因为采取这种方式拍摄，可能是因为房间本身非常小。
●卖主的居住时间非常短。如果前房主在这个房子只住了很短一段时间，那也需要了解下为什么这么快再次出售。这可能不是个严重的问题，但值得提前做功课。
●标价远低于市场均价。同一地区短期内的房屋价格是相对稳定的，如果你发现了一套心仪的房子标价远低于周围房子，偷偷开心前不妨先跟经纪人聊聊，这背后也许也另有原因。
总之，寻找新家是个痛并快乐的事情！即使只能坐沙发上看房，也别给自己留下遗憾啊～
