如何确保您购买的的美国房子架构稳定?
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你看中的房子非常漂亮,你有能力付房贷,社区又理想,你的经纪认为很划算。但是在美买房子需要注意些什么呢?


买房务必检查浴室和厨房的水渍损害,不要忽略固定硬件的保养状况。

水造成的损害修理非常昂贵,如果发现长霉和裂缝,以后很可能需花大钱修理。

买房务必检查浴室和厨房的水渍损害,水槽四周的填缝也应检查。

专家表示,只注意表面设计的购屋者,往往错过房子可能是钱坑的警讯。以下几点,助你确保房子架构稳定:


1.检查地下室:房子若有地下室,这应是你检查的第一个地方,因为你可看出建筑的类型、建材的品质、盖房工匠的手艺。地下室也会明确显示暖通空调(HVAC)、水管和电力系统的状况,让你了解这些设备的使用年数和是否获得良好保养。

2.寻找地基状况的线索:房子最大的问题,通常源于结构或地基不稳定,在未请结构工程师的情况下,你自己可注意一些迹象,例如若是靠近房子的树太大,长久下来可能使地基崩裂。在屋内,注意硬表面地板是否有裂缝,若无硬表面地板,则注意石膏板的角落和在窗户四周是否有裂缝,若有表示地基有问题。

3.注意水渍损害:水最能破坏住家,水造成的损害,要修理非常昂贵。浴室和厨房是检查水渍损害的地方,不要忽略固定硬件,后者显示保养状况。水槽和窗户四周的填缝也应检查,如果你发现长霉和裂缝,以后很可能花大钱修理。

4.规划坏天气造访:听来奇怪,但是找个坏天气参观你想买的房子是个好主意,因为最能看出房子是否有问题。另一个方法是向邻居打听,也可获得有关房子的资讯。

5.不要忽视外观:虽然外观问题通常容易修,但是如果你不喜欢房子的风格,应考虑其他房子,否则即使房子结构没问题,也可能为了替房子改头换面,而使房子变成钱坑。

家住美国
纽约 NYRE家兴于 2022-03-17 发布
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在美国买投资房的要点,建议收藏

不止是在国内,海外的华人也喜欢投资买房。凡是中国人多的地方,房价就居高不下,比如旧金山附近的硅谷,现在号称全美房价最高,又如洛杉矶、纽约等大城市,华人对其高房价都作出了贡献。但买什么样的房子能够又赚又省心,还是很有讲究的。总之买房尤其是买投资房是门大学问,今天小编来简单分析一下买投资房的要点。


注意投资房和自住房的区别

如果你想在美国买房,应该先弄清买房的目的是什么。如果是自住房,因各人喜好不一,有人喜欢郊区,有人向往市区,有人喜欢独立屋,有人爱公寓,有人爱住水边,有人喜欢山坡树林。买自住房最重要的原则只有一个,就是自己喜欢才买。只要喜欢,买下来永远不会后悔。如果是为投资而购房,那就不一样了。投资的目的是赚钱,在房价缓慢上涨的市场,只有投资少租金高才能赚钱。所以要用心琢磨租客的喜好才是最重要的。投资房不能买太贵、太高档或房间数量太多的,试想,每个月能花几千美金出租房子的人,早就有能力购房了,怎么可能去租房呢?即便是愿意,也是短期的,难有长期租户。

地理位置

地理位置永远是投资的第一考虑因素,选择一个经济上升区,比经济下降区要好,所谓经济上升,通常就是人口是否呈增长态势。 另外,房子的位置不能太偏僻,离学校、市场等居住配套太远或者交通出行不方便,都不容易出租或出售,即便是能够出租或出售,价格也偏低。

建筑年代

对于不熟悉房屋装修,工作繁忙怕麻烦,或者本人不在美国的买主,建议选择较新的房子。因为老房子修理费太高,麻烦多,维护成本昂贵。虽然投资新房子的毛利率,通常远远不如老房子,但由于老房子的修理费多,故净投资回报也相差不会太大。通常50年以上旧房子(这里主要指公寓楼)的电路、水路、管道等设施没有独立的电表、水表,于是不得不由屋主支付电费和水费,而美国人一年四季都开空调,浪费相当大,这是笔不可控的开支。故为了省心,凡由屋主支付Utilities的房屋,应该慎重考虑。

周边环境

这里是指小环境,即房屋所在的社区,如果这个社区的居民很穷,学区不好,通常房价也不会高,如果这个社区附近都是旧房子,而你看中的是一幢被旧房子围绕的新房子,而且价格相当诱人,劝你最好还是别买,因为新房子的市场价值会受周边旧房子的拖累而贬值,升值前景不会大。另外,机场、大烟囱、高压线、屠宰场、监狱以及坟场附近的房屋,通通需要慎重考虑。 租客往往喜欢交通便利、商业配套好的区域,方便仍是他们的第一选择。

占地面积及房屋朝向

如果是自住房,大多数人都喜欢占地面积大的独立屋。但对投资房而言,占地太大反而是个负担,会降低投资收益率。因为同样大小的房屋如果占地面积大,则肯定投资成本大。大花园意味着维护开支大,除草、浇水、施肥等都要钱,其实美国本身就是个大花园,很少有租客会强调花园要如何如何,他们一般在乎屋内设施远超过屋外环境,因此,投资房没必要占地过大。坐北朝南的房子是非常科学的,风水应该是门科学而不是迷信。风水不好的房屋,人住进去会得病,这不是怂言听闻。投资房虽不象自住房那样非常讲究风水,但至少也要说得过去。

地税和保险

投资房的地税和保险也应该被列为考虑因素,因为这会直接影响到投资回报。不同城市不同地区的地税差别非常大,投资房的保险费用(指房屋火险等)一般比自住房要高,房屋保险是必不可少的,即使是现金购买也应该坚持买房屋险,这是从安全角度出发。比如,租客不小心跌倒,你就有可能成为被吿而赔偿一大笔钱。

房屋保养及支出

按照美国的法律规定,房屋维护是业主的义务,如果房屋下水道坏了,洗碗机不工作了,或者空调不制冷了,都需要业主及时花钱修好。房屋维护支出将是一大笔费用,因此在购房时,在合同中最好约定一个前提条件,那就是为了确保房屋质量,要求聘请专业人士做一次inspection(房屋检查),以便了解屋顶是否需要更换,下水道和空调是否正常工作,以及房屋是否建立在自然灾害较为频繁的地区。Inspection的费用通常由购方支付,如果通过Inspection发现了质量问题,可以要求售方修理,如果售方不负责修理,则购方可以拒绝购买而不会承担任何责任。做Inspection是为今后的房屋保养着想。

投资回报率

投资回报率要多少才算是成功的投资?如果用现金全款购房(即不考虑贷款)且不考虑房价上涨的因素,仅考虑租金收入,那么投资净回报应当在8%-10%左右才算是划算的买卖。这个投资净回报的计算方式是:

收入:指租金收入;

支出:指房屋维护费、房屋管理费、地税、租金、广告费、法律诉讼费等,有些公寓还有小区物业管理费;

净回报:指收入减去支出后的净利润。

一般而言,新房子因为价格高,租金的投资回报率要低于年代旧远的房子。通常房龄在20年至30年的房子,租金的投资回报率最高。

贷款安排

虽然美联储宣布加息了,但是美国的住房贷款利率目前还是处于历史较低水平。30年按揭贷款利率一般在5%~6%左右,权益抵押贷款利率在4%-5%之间,如果有条件贷款,还是不要错过这个机会。只要利用好贷款这个财务杠杆,仅靠租金收入,投资回报率就可达15%甚至更高。


如何对出租屋进行管理

买房后如何出租,如何收租金,如何对付老赖租客,如何维护保养房屋,通通都是学问,不同的人管理的效果完全不同。前不久一个朋友说他很后悔买出租房,因为他太善良了,太相信租客了,结果受伤的总是他,后来一气之下把房子干脆卖掉了。看来并非所有人都适合买房投资。如果自己有时间精力,可以自己管理,这样能省下一笔管理费(通常一年按一个月的租金计算,每月再收取租金的8%~10%)。修理什么的,可以自己去Home depot 或 Lowe's 买零部件。能够自己安装的话就自己干,自己做不了可以寻找专业修理人员上门修理,要知道美国的人工费用很高,工人上门一次,仅是上门服务费就得80美元,还不算其他的零件费和人工费。