loan类型选不对，冤枉钱花到心碎～ 一篇讲清哪种loan蕞适合你！
🏡传统loan：储蓄党shou选
✅优点：shou付 20% 直接免掉私人抵押保险（PMI），30 年固定利率 6.87%，长期月供稳定
❌缺点：shou付门槛高，适合手上有 5 万 + 存款的宝
👉适合人：信用分 700+、收入稳定的家庭
🏠FHA 贷款：低shou付救星
✅优点：shou付 3.5% 就能上车，信用分 580 + 就能申请，利率 6.53% 比传统贷低
❌缺点：要交终身抵押保险（每月约 0.85% loan余额），总费用未必低
👉适合人：预算少、信用分中等的shou購族
🎖️VA loan：退伍军人專屬福利
✅优点：零shou付！零保险！利率比市场低 0.3%-0.5%，审批超宽松
❌缺点：仅限退伍 / 现役军人及家属，需要提供服役证明
👉适合人：符合条件的军属，省下来的shou付能直接装修
🔨硬钱loan：翻新转售神器
✅优点：6-12 个月短期贷款，不看收入只看房产价值，审批快（1 周放款）
❌缺点：利率 8%-12%，手续费高（loan额的 2%-5%）
👉适合人：“买 - 翻 - 卖” 炒房党，要确保 6 个月内能转手
🏭商业loan：多户投資必备
✅优点：工业 / 多户住宅利率 5.87% 起，可贷 60%-75% 房产价值
❌缺点：要求 “债务覆盖率> 1.25”，需要提供商业计划书
👉适合人：投資公寓楼、仓库的老板们
💡避坑指南
别被 5/1 ARM 浮动利率的低初始利率骗了！前 5 年可能 6%，之后每年涨 1%，蕞高能到 12%，除非计划 5 年内卖房，否则千万别碰～
不查收入loan选固定利率更稳！我们能帮自雇买家锁定 30 年固定利率，避免后期还款压力，私📧发你專屬方案～
🌟 一、产权调查：3 个保命动作
✅ 必须查产权链：确认无继承纠纷 / 抵押 / 债务（找专业产权公司！）
✅ 买产权保险：0.3%-0.5% 房价保终身，防伪造文件 / 未披露继承人
❌ 拒绝「放弃权益地契」：只认「完全担保地契」，别接亲属赠与用的废纸
🌟 二、合同条款：4 个细节
📝 定金 & 贷款：2%-3% 定金放第三方托管，写清「贷款失败可退定」
🛠️ 交房条件：列清维修项（如屋顶 / 漏水），逾期交房每天扣 $50
🔍 14 天检查期：请 ASHI 验房师查地基 / 白蚁，发现霉菌直接砍价 20%
⚠️ 洪水区认证：密西西比河沿岸房必做，否则保险拒赔
🌟 三、HOA 坑点：3 个数字警报
💸 年费$1200-6000：高端社区$500 / 月，问清储备金是否≥年度预算 10%
📜 禁租条款：部分社区禁止 Airbnb，短租罚款 $500 / 次
⚖️ 维权难度：起诉 HOA 胜率不足 30%，买前细读 CC&Rs 公约
🌟 四、税务红线：非居民必看
🏠 房产税 0.7%-1.5%：30 万房年缴 $2100，欠税Z府直接拍卖
📉 FIRPTA 预提税：中国公司卖房代扣 15%，年报可退税
🏢 租金税 30%：填 W-8ECI 表可按净收入 10% 缴，必请美国会计
🌟 五、中国买家特殊关：3 个公证门槛
✔️ 委托书双认证：中国公证 + 美国使领馆 Apostille，权限写si「仅签约」
✔️ 公司購房申报：超 30 万需向 FinCEN 报大额交易，国企加批文
✔️ 避税停留：每年≤183 天，防被认定「税务居民」全球报税
💡終極清单（收藏级）：
交易前：律师审 HOA 文件 + 查分区法规（别买工业地改住宅）
过户时：资金走 Escrow 托管，拒签口头协议
持有期：留房产税单 + HOA 缴费记录，换锁前必走法院驱逐程序
