🔍 一、房屋状况篇：老房暗藏哪些雷？

⚠️ 屋顶年龄：孟菲斯暴雨多，20 年以上老屋顶必换，维修费 $5000+！看房时用手机拍屋顶瓦片，开裂 / 卷边就是信号

🔧 管道隐患：1970 年前的房可能有铅管，验房时打开水龙头看水质，发黄 / 有铁锈味立即要求换管（预算$5000-$8000）

🐜 白蚁检查：花$100请Terminix全屋检测，曾有朋友漏查，入住后发现木梁被蛀，修了$12000

💡 贴士：验房师必选 ASHI 认证，检查后要 30 页以上报告，重点看地基沉降、霉菌超标（孟菲斯湿度大易发霉）

💰 二、性价比篇：砍价全靠这 3 招！

📊 对比周边：用 Redfin 查同小区 3 年内成交价，我买的房比同户型贵 $1 万，靠历史价格表砍到均价

🏷️ 维修抵扣：验房发现地板翘起 / 墙面裂缝，直接列清单要求降价，我用$3000维修单让卖家降了$5000

⏳ 淡季捡漏：12-2 月挂牌量少，卖家急售易砍价，朋友 1 月买房比旺季省了$8000

💡 技巧：过户前要求卖家做「美国家居保障计划」（$300 / 年），过户后家电坏了直接报修

📜 三、法律流程篇：二手房獨有的坑！

📑 产权调查：二手房比新房更易有历史纠纷，必查：

前业主是否欠缴房产税（曾有房带 $8000 欠款，过户后被追债）

有无未披露地役权（邻居通行权影响后院使用）

📝 合同附加：二手房必加「房屋现状条款」，我朋友没加，结果发现地下室渗水无法追责

🏘️ HOA 文件：老小区公约可能更严格，曾有买家因在阳台放花盆被罚款$500

💡 提醒：二手房过户费比新房高1%-2%，预算要多留$2000-$3000

👥 四、邻里篇：二手房獨有的隐形成苯！

🌙 噪音测试：白天晚上各去一次，我曾看中的房白天安静，晚上发现靠近高速，后悔没做夜间考察

🚗 停车情况：老社区可能车位紧张，确认自家 driveway 能否停 2 辆车

👮 治安查询：用 CrimeMapping 查近 1 年犯罪记录，避开 3 公里内有枪击案的区域

💡 经验：和邻居聊天蕞管用！我买房时问出隔壁正在装修，避免了入住后天天听电钻

💬 蕞后提醒：

孟菲斯二手房性价比高，但水也深！建议找有 10 年以上经验的本地经纪人，过户前把验房报告读 3 遍！