2025 年首月全美房价延续涨势，东北地区某重要都会市场录得年度最大涨幅。标准普尔 CoreLogic 凯斯 - 席勒指数最新数据显示，全国房价同比上涨 4.1%，高于前月 3.9% 的增幅。追踪的 20 城房价年涨幅扩大至 4.7%，10 城指数涨幅达 5.3%，三大指数均呈现加速上涨态势。
纽约市以 7.7% 的年度涨幅领跑 20 城，芝加哥（7.5%）和波士顿（6.6%）分列其后。随着 30 年期固定贷款利率稳定在 6.6%-6.7% 区间，购房者迎来春季销售旺季前的喘息之机。分区域看，旧金山在下半年房价跌幅达 3.4%，成为 20 城中表现最弱的市场，坦帕（3.2%）紧随其后。仅有四个都会区实现正增长，显示市场进入普遍调整期。
标普道琼斯指数专家指出，高利率叠加高房价导致住房可负担性恶化，而供给端的结构性短缺进一步抑制了市场活力。值得关注的是，纽约和芝加哥市场表现出更强韧性，这或得益于其更合理的估值水平和后疫情时代的都市复苏效应。与之形成对比的是，阳光地带城市在经历前期暴涨后正面临深度回调。尽管短期存在波动，凯斯 - 席勒指数仍处于历史高位，显示房地产作为长期资产的保值特性。专家建议购房者把握利率回调窗口，而卖家则应关注 4 月中旬的传统销售旺季。
在当前复杂的经济形势下，众多房主开始思索借助房屋净值来获取额外资金的可行性。但在房贷利率依旧居高不下的背景下，这一决策是否明智，着实值得深入探讨。
房屋净值的定义
房屋净值（home equity），简单来说，就是你所拥有房屋的市场价值减去尚未偿还的贷款余额。举例而言，若你的房子价值50万美元，尚有20万美元的贷款未还清，那么你的房屋净值便是30万美元。依据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，接近48%的房屋贷款持有者，其贷款余额占房屋市场价值的50%或者更低，这表明众多房主手握较高的房屋净值。
获取房屋净值的主要途径
1. 现金再融资（Cash - out Refinance）：通过新贷款替换现有房贷，同时可提取部分房屋净值作为现金。这种方式对期望重新设定贷款利率的房主较为适用。不过，要是当前利率高于原本房贷利率，可能会在长期内增加利息成本。2. 房屋净值信用额度（HELOC）：类似于信用卡的循环信用额度，房主可在规定时间内按需提取现金，仅需对已提取的金额支付利息。其利率通常较低，但多数为浮动利率，未来存在上升的可能性。3. 房屋净值贷款（Home Equity Loan）：这是一次性的贷款，一般具有固定利率以及固定的还款期限，适合那些需要大额资金用于特定用途的房主。
房主如今考虑动用房屋净值的缘由
在利率较低的阶段，不少房主选择了低利率的长期房贷，那时并无强烈动机动用房屋净值。然而，随着通货膨胀的加剧，生活成本持续攀升，部分房主期望借助获取房屋净值来支付生活费用、偿还高利息债务，亦或是进行房屋翻新。此外，许多人期望利用这些资金进行投资，诸如购置第二套房产或者开展创业活动。
高利率环境下，房屋净值贷款是否划算？
当前，房屋净值贷款和HELOC的利率普遍处于较高水平。根据银行利率监测机构Bankrate的数据，在2024年初，房屋净值贷款的平均利率处于7.7%至10%之间，而HELOC的平均利率则为9.2%。与之形成鲜明对比的是，在2020年，这一利率仅在3%至5%的区间。
倘若你的原房贷利率较低，选择现金再融资可能致使整体借贷成本上升，而HELOC的浮动利率也可能随市场变动，增加还款压力。所以，在决定动用房屋净值之前，务必仔细权衡成本与收益。
何时适合动用房屋净值？
1. 用于房屋升级或翻新：若这些改进能够提升房产价值，从长远来看，或许是个不错的选择。2. 偿还高息债务：要是你背负着信用卡债务或者个人贷款，房屋净值贷款的利率可能低于这些债务，从而降低总的利息支付。3. 投资机会：比如购买房产或投资业务，但需谨慎评估回报与风险。
何时不建议动用房屋净值？
1. 用于日常开销或奢侈消费：短期的现金流问题可能会引发长期的财务困境。2. 市场不稳定时：倘若房价下跌，可能导致你的贷款余额超过房屋价值，即出现“负资产”情况。3. 没有稳定还款能力：无论是HELOC还是房屋净值贷款，无法按时还款都可能陷入财务危机，甚至面临失去房产的风险。
房屋净值贷款是否适合你？
如果你有着明确的资金用途，并且具备稳定的还款能力，动用房屋净值或许是个可行之策。然而，在当下高利率的环境中，不建议仅仅因为短期的资金需求就贸然动用房屋净值。
在做出决策之前，建议咨询专业的财务顾问，并对不同贷款机构的利率和条款进行比较，以确保能找到最契合自身情况的方案。
