在 2025 年 1 月，美国房地产市场呈现出一种复杂的局面。尽管市场上的房源数量有所增加，为购房者提供了更多的选择，但令人意外的是，成屋销售数据却出现了下滑。这背后的主要原因是抵押贷款利率的持续上升以及房价的居高不下，这两个因素就像两座大山，挡住了许多潜在购房者的脚步。

全美房地产经纪人协会在周五发布的数据显示，1 月的成屋销售量环比 12 月下降了 4.9%，经过季节性调整后，年化销售率为 408 万套。尽管与去年 1 月相比，今年 1 月的销售量有 2% 的增长，实现了连续四年的年度同比增长，但这一成绩仍然低于经济学家们此前预测的 411 万套的销售速度。在房价方面，美国房价已经连续 19 个月保持年度上涨的态势。今年 1 月，全国成屋销售价格中位数同比上涨 4.8%，达到了 39.69 万美元。这一数字对于许多普通购房者来说，无疑是一个沉重的负担。

全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯・云指出，尽管美联储已经多次下调短期利率，但抵押贷款利率却在过去几个月里一直顽固地维持在高位。这种情况使得购房者的购房成本大幅增加，再加上房价的持续上涨，住房的可负担性成为了当前房地产市场面临的一个严峻挑战。

回顾过去，自 2022 年抵押贷款利率开始从疫情期间的历史低点迅速攀升以来，美国房地产市场的销售情况就一直不容乐观。去年，美国成屋销售量更是降至近 30 年来的最低水平。虽然在去年 9 月，30 年期抵押贷款的平均利率短暂降至两年来的低点，但进入今年，这一利率又大多时候徘徊在 7% 左右，是四年前创下的 2.65% 历史最低利率的两倍还多。高企的房价和抵押贷款利率，给购房者带来了巨大的经济压力。每月额外增加的数百美元成本，让许多潜在购房者，尤其是首次购房者，不得不选择观望。这些首次购房者由于没有现有住房的资产可以用于购买新房，在当前的市场环境下，面临着更大的购房困难。上个月，首次购房者在所有房屋销售中的占比为 28%，与 2024 年 1 月持平，但低于 12 月的 31%。去年，首次购房者的年度占比更是降至历史最低的 24%，而在过去，这一比例通常维持在 40% 左右。

不过，对于那些经济实力较强，能够承受当前抵押贷款利率或者选择全额现金支付的购房者来说，1 月的市场环境为他们提供了更多的选择。截至 1 月底，未售出房屋数量达到 118 万套，较 12 月增长 3.5%，较去年 1 月增长 16.8%。按照当前的销售速度计算，这些库存相当于 3.5 个月的供应量，高于 12 月的 3.2 个月和去年 1 月底的 3 个月。在房地产市场中，通常认为 5 到 6 个月的供应量是买卖双方市场达到平衡的标志，所以从这一数据来看，当前市场仍在向平衡状态缓慢调整。待售房屋库存增加的一个重要原因是房屋销售周期的延长。在 1 月份，房屋通常需要在市场上挂牌 41 天才能成功售出，这是自疫情前以来最长的销售周期。而在 12 月份，这一数字为 35 天。尽管库存有所改善，但由于整体市场的供需关系仍然偏向卖方，上个月仍有大约 15% 的房屋以高于挂牌价的价格售出，这也显示出在当前市场中，卖家在交易中仍然占据着相对优势的地位。