保险费疯涨，纽约经济适用房业主盼曙光_美房资讯

保险费疯涨，纽约经济适用房业主盼曙光

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在纽约市，众多政府补贴的经济适用房业主正面临一个日益严峻的难题，这一困境严重影响到他们维持房屋修缮与维护的能力，那就是不断攀升的财产保险成本。如今，纽约州的经济发展部门决定介入，力求缓解这一危机。纽约州发展公司（Empire State Development Corporation）正计划向一群房东发放一笔 200 万美元的低息贷款。过去五年间，私人市场的保费近乎翻倍，这群房东无奈之下，只能集中自身资源，成立了用于责任保险的资金集合体。在保险行业术语里，这个集合体被称作 “自保公司”。业主们每年向这个集体支付费用，当遭遇损害赔偿或诉讼时，便可从其中支取资金用于应对。

米尔福德街自保保险公司（Milford Street Captive Insurance Company）的成员目前为大约 3000 套公寓提供保险服务。他们称，与仍在为纽约五个行政区低收入住房提供保险的少数几家私营公司相比，自己能够以更低的成本完成这项工作。这些业主的诉求已经引起了州长凯西・霍楚尔（Kathy Hochul）的关注，霍楚尔明确表示，她打算将解决这一问题列为 2025 年工作的重点之一。布朗克斯区的劳动力住房集团（Workforce Housing Group）是米尔福德街自保保险公司的成员之一。该公司的约翰・克罗蒂（John Crotty）指出，财产保险仅仅是建筑业主的一项运营开支，但这笔费用在预算中所占比例越来越大，而且变得愈发难以预测。克罗蒂认为，新的保险资金模式成功控制住了这部分成本，从而为房屋翻新和日常维护腾出了更多资金，切实改善了租户的居住环境。

他向 Gothamist 透露：“要是没有足够资金用于维修，一个原本只需 10 美元就能解决的小问题，如果长期被搁置，很可能会演变成 50 美元的大麻烦。而 50 美元的问题若继续拖延，甚至可能发展成需要花费 500 美元才能修复的严重问题。这是一个恶性循环，我们绝不能让它发生。”克罗蒂还提到，纽约州发展公司提供的资金支持，以及霍楚尔对该问题的重视，将极大地增强其他经济适用房业主加入这个集体的信心，同时也有望吸引慈善团体的资金注入。他强调：“这绝对是意义重大的一件事。”对于房东而言，购买财产和责任保险主要是为了应对可能出现的损害赔偿或诉讼费用。这是一笔不可或缺的开支，因为包括政府机构在内的贷款方，在没有保险保障的情况下，不会为房东提供抵押贷款或其他贷款。许多私人房东会选择通过提高租金的方式，来抵消不断上涨的保险成本。然而，对于像米尔福德街自保保险公司成员这样，持有政府补贴经济适用房的业主来说，这种做法并不现实。他们接受一定数额的公共资金或贷款，作为限制租金的交换条件。

即便如此，持续攀升的保险成本依然是纽约市租金指导委员会（Rent Guidelines Board）在决策时需要考虑的重要因素之一。该委员会负责确定大约 100 万套受监管公寓的年度租金涨幅。在过去三年里，由市长任命的九名委员会成员共同投票，决定租金总计上涨 10%。但房东团体则强烈呼吁更大幅度的涨价。前布朗克斯区区长小鲁本・迪亚兹（Ruben Diaz Jr.）作为这个集体的董事会成员，认为控制保险成本将使租户从中受益。小迪亚兹在书面声明中指出：“运营成本降低，意味着数百万租金稳定的租户所支付的租金也会相应降低。”

保险成本飙升如今已成为一个全国性的普遍问题。许多保险公司纷纷退出部分城市或州，声称在这些地区提供保险业务无利可图。保险公司、州监管机构以及房东们将保险费上涨归因于多种因素，其中包括气候变化导致洪水和火灾风险增加，以及诉讼和解金额和陪审团裁决金额不断上升。对低收入租户的歧视也在这一过程中起到了负面作用。正如 Gothamist 此前报道的那样，许多保险公司针对居住着收入低于特定门槛或使用租赁补贴代金券租户的建筑，要么提高保险价格，要么直接拒绝提供保险服务。这一报道促使纽约州出台了一项新法律，明确禁止保险公司向房东询问租户的收入来源，并严禁利用此类信息来决定是否提供保险。

尽管如此，保险费率依旧持续上涨。政策组织纽约住房会议（New York Housing Conference）在 2024 年 3 月发布的一份报告显示，从 2019 年至 2023 年，纽约市经济适用房的保险费率平均每年涨幅超过 25%。研究人员发现，对于面向纽约最低收入人群的公寓，近四分之一的租户租金实际上被用于支付房东的保险费用。经济适用房投资机构企业社区伙伴（Enterprise Community Partners）对其跟踪的 3.8 万多套公寓进行分析后发现，自 2017 年以来，每单元的保险成本涨幅高达 75%。具体来看，平均成本从 2017 年的 694 美元增长至 2023 年的 1217 美元。其中，布朗克斯区的保险成本最高，平均每年达到 1478 美元。企业社区伙伴纽约办公室的高级主任帕特里克・博伊尔（Patrick Boyle）表示，保险成本的大幅上涨已经打破了受监管预算的平衡，严重威胁到其他必要开支。他指出：“从长远来看，这些不断增长的运营成本意味着纽约市有更多的经济适用房陷入财务困境。这不仅影响了当前租户的生活质量，也对以使命为导向的经济适用房运营商的持续运营能力构成了威胁。”

截至目前，这个保险集体已经吸纳了七家大型营利性房东公司。该集体制定了严格的标准，以确保成员能够按时支付费用，并将房屋维持在良好状态。在 1 月份发布的 2025 年 “州情咨文” 政策手册中，州长霍楚尔表示，她希望纽约州能够协助非营利性住房团体满足相关标准，使他们也能享受到较低的保险成本。社区与住房发展协会（Association for Neighborhood and Housing Development）的高级活动组织者威尔・德普（Will Depoo）称，保险费的上涨给他们组织内希望控制成本的非营利性成员带来了 “重大挑战”。不过，他也坦言：“目前，关于如何加入这样一个集体，仍然没有明确的答案。”

纽约 NYRE家兴于 2025-03-08 发布

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托雷斯 - 施普林格离去，纽约住房与宪章修订进程陷迷雾

在纽约市的政治舞台与住房事业版图中，玛丽亚・托雷斯 - 施普林格的角色举足轻重。然而近日，一则重磅消息震动各方 —— 她宣布将从埃里克・亚当斯市长的政府团队离职。而就在几天前，在东纽约一个全新的经济适用房项目启动仪式上，身为第一副市长的她还神采奕奕地召集了一众纽约市高级官员，彼时，她毫不吝啬对 “在应对纽约市经济适用房短缺难题上所取得显著进展” 的夸赞之词。

一直以来，纽约市饱受住房危机的困扰，房租一路飙升至历史峰值，而空置公寓数量却跌至历史谷底。托雷斯 - 施普林格自肩负起第一副市长的重任，便将解决这一棘手的住房难题当作首要使命。但如今，她的离职计划，再加上其他三名副市长的相继离去，使得亚当斯市长陷入了严峻的政治生存困境。这一变动，不仅让纽约市住房工作的未来掌舵人成谜，也让她一手召集成立、旨在简化开发流程的城市宪章委员会的前景变得扑朔迷离。纽约市商业团体 “纽约合作组织” 的总裁兼首席执行官凯西・怀尔德，同时也是宪章修订委员会的成员，她忧心忡忡地表示：“市长无法独自扛起管理整座城市的重担，如今她的离开，实在令人忧心不已，我们还能依靠谁来推动各项工作呢？”托雷斯 - 施普林格在一份书面声明中，对亚当斯市长在住房问题上的专注投入，以及众多市政府官员之间展现出的 “非凡团队协作精神” 给予了高度赞扬。她满怀信心地说道：“扭转住房危机是我们这一代人义不容辞的关键使命，我坚信，即便我离开，这项工作也会以应有的活力与紧迫感持续推进下去。” 据 Gothamist 先前的报道，托雷斯 - 施普林格和其他几位副市长预计会在 3 月底前正式离开政府团队。截至目前，亚当斯市长尚未确定她的继任人选，而这位继任者即将接手的，是市政厅一份堆满艰巨任务的清单。回顾去年年底，托雷斯 - 施普林格助力亚当斯市长成功推动了一项具有重大意义的成果 —— 一项全面且影响深远的计划得以通过，该计划对全市的土地使用规则进行了调整，为新建多达 8 万套住房打开了政策通道。在她的有力领导下，纽约市当下正积极推进一系列后续计划，涵盖新建数万套公寓与住宅、在市政用地上开展住房建设，以及探索为公共住房改善提供资金的创新途径。这些计划的落地实施，涉及对中城、布鲁克林大西洋大道部分地段、皇后区牙买加 300 个街区的大片区域，以及长岛市曾规划用于建设亚马逊新办公大楼的地块进行重新规划。但所有这些提案，都必须赢得市议会的支持才能顺利推进。依据城市规划部的规划，这些提案都计划在亚当斯市长任期的最后 10 个月内完成审查流程，当然，这一切的前提是他不会被州长凯西・霍楚尔，或者由纽约市高级民选官员组成的委员会撤职。住房领域的专家指出，托雷斯 - 施普林格不仅是政府住房倡议在公众面前的形象代言人，更是在幕后运筹帷幄的关键推动者。她凭借卓越的协调能力，促使市政府各部门积极投资基础设施建设、为经济适用房注入资金，并全方位改善社区环境，从而成功促成各项交易，赢得了公众与市议会对相关计划的广泛支持。一个极具代表性的例子是，去年年底，她积极奔走，与霍楚尔州长以及州长办公室的官员紧密合作，成功争取到州政府 10 亿美元的住房资金承诺，这笔资金成为全市重新规划计划的重要组成部分。据两位熟悉谈判细节的人士透露，在市议会就该计划进行投票的前夕，她主动联系州长办公室，全力敲定这笔关键资金。由于担心进一步加剧亚当斯与霍楚尔之间原本就微妙紧张的关系，这两位人士要求匿名。值得一提的是，在霍楚尔敦促亚当斯撤换那些面临刑事调查的高级副手后，亚当斯于 10 月果断将托雷斯 - 施普林格提拔为第一副市长。原本，一旦宪章修订委员会就与住房相关的投票提案拟定好建议，托雷斯 - 施普林格便会承担起向选民宣传推广这些提案的重任。但如今，她的离职让这一计划的推进增添了诸多不确定性。经济适用房开发公司莫纳德诺克的总裁柯克・古德里奇表达了他的担忧，他尤为关注诸如重新规划这类 “宏观层面的问题”。他指出，这些工作需要多个市政府部门、私营部门团体以及市议会的协同合作，缺一不可。他还特别提到了 Gothamist 率先报道的一个现象：在纽约市通过住房抽签分配经济适用房时，租户搬走后新租户的租赁流程存在严重延迟，这直接导致部分房屋空置长达一年多。古德里奇强调：“像这样横跨多个部门的问题，急需一位副市长出面协调干预。有一个知识渊博、经验丰富且行事果断的人来处理此类事务，其重要性怎么强调都不为过。”不过，古德里奇同时也表示，他预期市政府各部门的日常运作大概率会维持正常节奏。据市政厅透露的消息，纽约市规划、住房和社会服务部门的负责人目前都将留任原职，市住房执行主任莱拉・博佐格也会继续坚守岗位，她目前仍向托雷斯 - 施普林格汇报工作，并且兼任宪章委员会的秘书。

市政厅发言人艾莉森・马泽对此回应道：“纽约市的住房计划依然掌握在众多专业人士、政府专家、倡导者以及每一位为了让纽约市成为最适宜家庭生活之地而不懈努力的普通纽约人手中。”纽约市最新公布的数据，也从侧面印证了托雷斯 - 施普林格上周在东纽约所提及的 “进展”。住房保护与开发部报告显示，去年为 14145 套新住房提供了资金支持。社会服务部的数据则表明，超过 1.6 万户家庭借助租赁补贴，成功从庇护所搬进了永久性住房，这一数字创下了历史新高。然而，短期内，托雷斯 - 施普林格即将离职的消息，已然让亚当斯政府与市议会在宪章修订机构问题上本就存在的政治分歧进一步加剧。市议会议长阿德里安娜・亚当斯此前曾公开呼吁市长辞职，她严厉批评政府将宪章修订过程 “政治武器化”。市议会的领导人纷纷指责市长成立宪章修订委员会，其真正目的是为了阻止市议会成立自己的宪章修订机构。宪章修订委员会的职责是提出一系列措施，这些措施后续将在地方选举期间呈现在选票上，供选民抉择。但目前，市议会一直在积极推进一个独立的宪章修订委员会的工作，并且寻求通过相关措施，强化市议会对市长任命的政府部门负责人的监督权力。鉴于市长被指控提出协助唐纳德・特朗普总统打击非法移民，以此换取撤销对他的联邦腐败指控，市议会发言人玛拉・戴维斯言辞激烈地称市长的宪章修订委员会 “行径可耻”。她直言：“市政厅的最新动态，只会让其公信力进一步受损。”宪章修订委员会主席理查德・比里和其他 12 名成员在给 Gothamist 的书面声明中，坚决驳斥了外界关于他们受市长或托雷斯 - 施普林格操控的说法。他们明确表示：“尽管纽约市面临着诸多政治挑战，但我们依然坚定不移地致力于这项工作。” 他们还特别补充道：“我们郑重提醒大家，这是一个拥有独立工作人员、预算以及明确使命的委员会。在推进这项至关重要的工作时，我们将始终保持独立行动，不受外界干扰。”