深入解析美国房产交易中的三种Deed类型_美房资讯

深入解析美国房产交易中的三种Deed类型

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纽约 NYRE家兴

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在美国，房屋交易并非依据房产证，而是通过称为Deed的文件验证房产权的转让，即地契。鉴于美国土地所有权复杂的历史背景，地契在转让过程中存在多种形式。

1.保证地契（Warranty Deed）

保证地契是房产权转移过程中最为全面的保障，亦是最常见的地契类型。通过此种地契，卖方不仅宣示拥有不动产的全部所有权，还承诺保护购买者不受任何历史产权问题的影响。对于因过去业主行为或其他原因引发的产权问题，卖方需承担责任，确保买方产权的纯正。

保证地契为买方提供以下保障：

a) 确认卖方拥有明确无误的合法所有权；

b) 保证历史上所有业主的权利转移清晰、无争议，形成完整的所有权链；

c) 承诺房产上不存在任何抵押或债权问题，若有，卖方负责赔偿或解决。

由于保证地契为买方提供最高级别保护，买方通常会要求进行产权调查和购买产权保险，以确保自身权益并应对可能的产权争议。

保证地契因其对卖方的严格要求，实际应用较少，但在买方寻求最大程度保障时，仍是首选的地契类型。

2.特殊担保契据（Special Warranty Deed）

特殊担保契据的保障范围与保证地契类似，但仅限于卖方拥有地产期间的问题。这意味着，卖方不保证地产在前任所有者手中是否存在产权问题。卖方仅对其拥有期间的所有权问题负责，承诺为买方解决这些期间的产权缺陷。

此类契据常被开发商采用，因其通常仅在开发期间持有地产，无需对地产历史上的权利状况负责。

3.免责转让契据（Quitclaim Deed）

免责转让契据是地产转让中最为简化且快速的方式，同时也为买方提供最低程度的保护。因此，常用于亲朋好友间的产权转让，如父母将房产过户给子女或兄弟姐妹间的产权转移。

在免责转让契据中，转让方不保证自身是否拥有地产的合法所有权，仅承诺将其所拥有的任何所有权部分转给受让方，而这部分权利可能并不存在。这意味着，在此类契据中的买卖双方通常基于深厚的信任关系。转让方仅放弃声称拥有的不动产所有权，而未明确声明自己是房产的合法全权所有者，对于产权中可能出现的问题不承担辩护责任。

然而，受让方仍可请求产权公司对地产进行产权调查，以确认卖方声称的所有权是否真实。

例如，一位父亲可通过签署免责转让契据，将其名下的房产转给儿子。因为父亲相信，即使房产存在任何权利问题，儿子也不会因此将他诉至法庭；同样，儿子对父亲有信心，相信父亲会在出现任何产权问题时支持他。

纽约 NYRE家兴于 2024-04-26 发布

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去美国投资房产有什么要求，需要注意什么?

事实上在美国购房是一件比想像中更简单的事情，随着国人对海外资产配置的深入了解，很多朋友准备或已经在美国、加拿大、澳洲欧洲等地配置资产，其中尤其以房屋土地和移民身份为多数，今天我们就为大家介绍一下美国对外国人在当地购买房屋土地的政策和购房流程。

美国房地产市场经历百年，是非常成熟和开放的市场，购房流程简洁明了并且相关法律十分健全。很长一段时间以来，在美国买房对外国人没有什么资格限制，全世界不同肤色、种族、信仰的人都可以在美国合法的成为一名屋主并受法律保护和约束。

与中国不同的是美国购置房屋同时屋主都会享有相应的土地权利，并且绝大多数是永久性的，购房过程中在土地方面也没有额外多余的注册手续和其他费用。

在美国买房至少要注意下面几点：

贷款：

如果外国人不在美国工作或者没有收入，在美国买房大都是得不到贷款或贷款首付比例稍高，目前大多数能为中国人在美国购房办理贷款业务的机构要求购房人的首付比例在30– 40%左右。如果外国人在美国工作/有收入，贷款买房要提供收入证明和雇主出具的职业证明等。

每年房产税/物业管理费/房屋保险费：美国买了房以后，每一年您所付出的持有房屋的成本总共3大块，分别是房产税、物业管理费（HOA）、房屋保险。

房产税(property tax), 以房屋估价乘以一个税率计算，房产税根据不同地区不同学区税率会不同，平均下来大概是房屋评估价值的0.5-1.5%左右。如果买的是公寓condo, 就是有社区公共管理物业的话，每个月要交物业管理费，一般中等的condo每月物业管理费大概80-450美元，80%的房屋不会超过600美元/月。买了房子一般还购买房屋保险，价格不等。每年从几百到几千不等。一般是房屋价值的0.4%。

投资房：

投资房的租金收入需要报税的，租金收入和美国的工资收入是一个税率。如果把房子卖了则是资产增值税，相对税率低些。2017年4月末，美国总统特朗普公布了前所未有的税务改革计画，全世界为之震惊，这份改革计画将使美国在某些层面上成为世界最低税率国家之一。

房屋过户手续费：