美国全国房地产经纪人协会（NAR）近日抛出一份相当乐观的预测：2026年美国二手房销量有望大涨14%。NAR首席经济学家劳伦斯·尹表示，经历了连续三年的低迷后，更多房源入市、加上房贷利率小幅下降，将推动更多美国人重新买房、换房。
如果房贷利率在明年降到6%左右，可能会“解锁”约550万名潜在购房者，其中包括160万名租房者。不过，业内并不是所有人都买账。很多专家认为，这个涨幅明显偏乐观。
现实情况是，过去一年美国楼市仍然承压：房价高、贷款利率高，房产税和保险费用也在上涨，买房负担并没有真正轻松。虽然多数分析人士认同，2026年市场可能会小幅改善，但对“能涨多少”分歧很大。
有人指出，房屋成交真正回暖，不只看利率和库存，更取决于人们是否敢换城市、重新做资产规划。从区域来看，像佛罗里达这样在疫情期间过热、又经历大量新建房的州，调整已经更明显，成交量确实有回升空间。
相比之下，其他机构的预测明显更保守：Redfin预计，2026年房贷利率平均在6.3%，销量只增长约1.7%；Realtor.com则预测增长3%左右。
据报道,在经历多年创纪录的房价上涨后，美国部分地区的房地产市场开始回归理性，房屋价值正逐步回落。尽管这一变化令卖家承压，但也为近年来被高房价挡在门外的潜在购房者带来一定缓解空间。
Realtor.com的经济学家对全美100个最大都市区进行了评估，按挂牌价中位数同比跌幅，列出房价下跌最明显的10个地区。其中，佛罗里达州表现尤为突出，占据了榜单中的6个席位。
Realtor.com高级经济学家Joel Berner指出，佛罗里达州房地产市场明显降温，库存量激增、供给远超需求，是推动房价下行的主要原因。此外，保险、维护和业主协会费等住房持有成本持续攀升，也让不少买家望而却步。
全美房价同比跌幅最大的地区如下：
1. 佛罗里达州 North Port-Bradenton-Sarasota
● 挂牌价中位数：478,800美元
● 中位数同比变化：-8.6%（即-36,423美元）
Ron Buys Florida Homes房地产经纪人兼投资者Ron Myers指出，“萨拉索塔部分地区的房价在疫情期间飙升。当时购房者行动迅速、竞价激烈，许多人甚至不看房就直接出价锁定房源。这种价格水平在长期来看并不可持续。如今利率上升推高月供，需求自然放缓。”
2. 佛罗里达州 Cape Coral-Fort Myers
● 挂牌价中位数：399,900美元
● 中位数同比变化：-7.9%（即-29,393美元）
迈尔斯堡Absolute Equity Realty Group的房地产经纪人兼所有者Katrina Allison表示，疫情期间迁入当地的部分居民因重返办公室工作而选择离开佛州。与此同时，利率持续走高。即便清楚利率不太可能再回到2%的水平，购房者也普遍转为观望状态。
3. 德克萨斯州 Austin-Round Rock-San Marcos
● 挂牌价中位数：479,000美元
● 中位数同比变化：-6.1%（即-26,970美元）
Joel指出，奥斯汀是疫情时期的典型“繁荣市场”，2021年至2022年房价快速攀升。当年为满足激增的需求，开发商大量新建住宅。如今新房与存量房供应同步上升，导致供大于求。目前仍然高企的房价让购房者望而却步，这也是需求看似低迷的原因。
4. 佛罗里达州 Lakeland-Winter Haven
● 挂牌价中位数：339,900美元
● 中位数同比变化：-4.4%（即-13,614美元）
Ron表示，越来越多卖家出于迫切需求愿意降价成交，以避免最后一刻取消交易或持有成本继续累积。价格回落并非房屋质量问题，而是融资收紧、成本上升以及市场过热后的自然降温。
5. 加利福尼亚州 Stockton-Lodi
● 挂牌价中位数：586,900美元
● 中位数同比变化：-4.4%（即-22,164美元）
Joel指出，该地区房源短缺状况已明显缓解，使得此前积累的房价上涨压力得以释放，这种情况在美国其他地区尚不普遍。
6. 佛罗里达州 Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach
● 挂牌价中位数：384,000美元
● 中位数同比变化：-4.4%（即-14,351美元）
Ron指出，“许多买家已无力承担2021年或2022年的价格水平。不断上涨的保险费和业主协会费，尤其令公寓类房产更难成交。我经手的一些交易甚至在签约后因保险成本问题未能通过贷款审批。”
7. 佛罗里达州 Tampa-St. Petersburg-Clearwater
● 挂牌价中位数：400,000美元
● 中位数同比变化：-4.2%（即-14,707美元）
Ron表示，佛州在疫情后承受了明显冲击。“我们曾是全美增长最快的地区之一，如今市场正在通过调整来重新平衡此前的过快上涨。”
8. 佛罗里达州 Jacksonville
● 挂牌价中位数：389,000美元
● 中位数同比变化：-3.3%（即-11,376美元）
eXp Realty房地产经纪人Kati Spaniak指出，当地正面临新房建设带来的激烈竞争。开发商提供利率补贴和交易费用减免等优惠，二手房卖家很难与之抗衡。
9. 科罗拉多州 Denver-Aurora-Centennial
● 挂牌价中位数：579,000美元
● 中位数同比变化：-3.3%（即-18,261美元）
科罗拉多州Great Colorado Homes的房地产经纪人Andrew Fortune表示，库存量较疫情前显著增加，尤其在郊区和高端市场，买方掌握了更大主动权。“这并非市场崩盘，而是向购房能力回归的调整过程。”
10. 加利福尼亚州 San Francisco-Oakland-Fremont
● 挂牌价中位数：915,000美元
● 中位数同比变化：-3.1%（即-30,336美元）
Joel指出，旧金山地区房源库存已回升至高于疫情前水平，这一变化正持续对房价形成下行压力。
