城市未来中心发布的一份新报告显示，纽约市正面临年轻家庭不断外流的严峻问题，若想扭转这一局面，大幅增加经济适用的三居室公寓数量迫在眉睫。这份名为《留住纽约年轻家庭的 5 个想法》的报告，深入剖析了纽约市年轻家庭在住房、教育、儿童保育以及夏令营等方面面临的经济压力，并提出了一系列通过适度政府干预来解决问题的建议。
在当下，通货膨胀和生活成本居高不下，成为全国政策制定者与消费者关注的焦点，纽约市也深陷其中。城市未来中心的编辑兼政策主任伊莱・德沃尔金指出，纽约市向来对二十多岁的年轻人有着强大的吸引力，然而，当这些年轻人步入组建家庭的阶段，纽约却难以留住他们。他强调：“这对城市的长期经济实力、税收基础以及社区稳定性而言，无疑是巨大的风险。”
房源信息平台 StreetEasy 在今年 2 月的分析数据令人咋舌：曼哈顿三居室公寓的月租金中位数高达约 7500 美元。布朗克斯、布鲁克林以及皇后区的租金中位数在 3500 美元至 4000 美元之间，斯塔滕岛稍低，约为 3000 美元。高昂的租金让许多年轻家庭不堪重负。与此同时，纽约市 5 岁以下儿童数量在 2020 年 4 月至 2023 年 7 月期间锐减 18%，这一降幅远超全国平均水平（4.6%），也高于旧金山（15.4%）、芝加哥（14.6%）和洛杉矶（14.2%）等大城市。报告指出，年轻家庭为寻求更经济实惠的生活环境，纷纷向郊区或其他州迁移，这正是儿童数量大幅下降的主要原因。而这些家庭往往在即将步入收入黄金期时离开，对纽约市的经济发展极为不利。毕竟，家庭在抚养孩子的过程中，会积极参与城市建设，通过消费推动当地经济，对优质学校、公园以及安全社区等设施的需求，也能促进城市相关配套的完善。
报告认为，增加经济适用的三居室公寓是解决问题的关键一环。目前，纽约市有超过 72403 名丧偶老人独居在三居室及以上的住房中。若能激励其中 10% 的老人搬至更小的住所，所腾出的住房数量将超过纽约市过去十年经济适用房项目的建设总量。
此外，报告还提出了其他四项建议，旨在全方位提升纽约市对年轻家庭的经济友好度：公私合作优化儿童保育服务：过去十年间，纽约市 8% 的持牌儿童保育机构关停，致使众多 “儿童保育荒漠” 涌现，有孩子却无人照料的困境日益凸显。报告建议纽约借鉴爱荷华州的经验，通过雇主与企业慈善机构注资，提升保育人员薪资，从而吸引更多人投身儿童保育行业。
实现学前教育的真正普及：尽管纽约早在十多年前就推行了学前教育普及计划，但家庭平均每年在儿童保育上的支出仍接近 2.2 万美元，占家庭总收入的四分之一强。问题的症结之一在于，许多有需求的家庭未能被精准识别。报告提议借助人工智能技术，精准定位符合条件儿童所在的家庭，让学前教育资源覆盖更广泛的群体。打造经济适用的夏令营：夏令营高昂的费用让众多中产阶级家庭望而却步，每周 500 至 1000 美元的开销成为沉重负担。报告建议大幅扩充纽约市公园夏日日间夏令营项目规模，2022 年该项目仅招收 549 名营员，若能将招生人数提升至 5000 人，每个孩子家庭可节省 3000 至 6500 美元甚至更多，总计可为家庭节省 1500 万至 3250 万美元，而政府仅需投入相对少量的资金。
全面改造中学教育体系：纽约市应关停长期教学质量低下、生均成本过高且办学能力未充分发挥的中学。将 50 所规模较大的中学重新规划为 “一校多院” 模式，营造更具个性化的学习氛围，强化教师、学生与学校领导之间的沟通与联系。福特汉姆房地产研究所执行董事约书亚・哈里斯虽未参与报告撰写，但对增加三居室公寓房源的提议予以肯定。他指出，过去住宅开发项目中，三居室单元占比可达三分之一，两居室与一居室各占一部分。但近 10 至 15 年来，受开发商税收优惠政策影响，这一比例结构发生了显著变化。
二十年前，新泽西州颇具影响力的威尔夫房地产家族，计划在西奥兰治的一座山顶森林中建造 136 栋房屋，却因镇政府官员担忧公共安全风险而遭否决。但时光流转，如今这个家族带着新提案卷土重来，且获得了镇政府的初步许可。他们打算在同一块 120 英亩的土地上，开展更大规模建设，打造近 500 套公寓的大型社区，这一数量远超二十年前计划，即便当地居民对洪水隐患和环境问题忧心忡忡，项目仍稳步推进。
此次提案得以推进，关键在于新泽西州对经济适用房的迫切需求。威尔夫家族规划的公寓中，有 100 套将以经济适用的价格，提供给中低收入群体，这将助力西奥兰治在未来十年，完成州里规定的低收入住房建设任务。威尔夫家族的族长齐吉・威尔夫，身为明尼苏达维京人队的老板，声名远扬，家族资产雄厚，还热衷慈善，近期就为洛杉矶野火受灾民众捐赠了 100 万美元。不过，家族旗下花园家园公司的发言人桑迪・克里萨富利表示，齐吉・威尔夫及开发团队成员均无法接受采访。
新泽西州正全力推进一项计划，力求在 2035 年前建成 8.4 万套经济适用房，要求每个市镇都参与其中，通过新建或改造的方式贡献力量。西奥兰治所在的埃塞克斯县，政治倾向明显，民主党人占绝对优势，通常支持经济适用房建设。但对于威尔夫家族的这一开发提案，当地居民、部分官员以及环境专家纷纷提出质疑。他们认为，项目若实施，大量树木将被砍伐，不仅会加重洪水威胁，山顶位置孤立，也不利于居民生活及应急救援，对未来入住的居民存在安全隐患。镇议会主席乔・克拉科维亚克就直言：“该项目对周边社区和居民，潜藏着巨大的环境风险与不确定性。”事实上，克拉科维亚克虽投票支持将该项目纳入 2020 年西奥兰治经济适用房计划，却并非出于认可。他坦言，主要是担心拒绝后，开发商可能提起诉讼，导致更密集的开发，对小镇更为不利。他无奈表示：“我知道若不批准，结果或许会更糟。” 而花园家园公司发言人，对当地环境问题及与规划委员会的讨论情况，拒绝回应。
雷切尔・克莱因一家在 2016 年搬到西奥兰治，新家背后的茂密森林令他们十分喜爱，部分树木树龄超百年。但如今，这片森林面临开发，测量员已用橙色喷漆标记出 “D 楼” 建设区域。克莱因虽不反对经济适用房，但眼见树木将被砍伐，还是在 2023 年，怀着第五个孩子时，联合邻居四处奔走，向居民宣传项目情况。她强调：“即便项目是为了建经济适用房，可若因此毁掉森林，我同样反对。”和克莱因一样，社区居民最担心的就是砍伐树木、改变地形，会加剧洪水问题。乔・潘努洛是当地 “我们关心” 组织的主席，他家紧邻森林，他指出：“现在这片地有这么多树，都常发洪水，森林一分为二后，后果不堪设想。” 克拉科维亚克也认同这一观点，他提到镇里为解决山顶雨水径流问题，已投入数百万美元，可开发商却偏偏要在那里搞建设。回顾二十年前，威尔夫家族首次提交开发提案时，镇规划委员会出于安全考量，果断否决。当时副消防队长作证称，山顶地块仅有一条进出通道，无论是居民日常出行，还是应急救援，都存在极大风险。保罗・特拉克滕伯格自 1998 年起就住在森林附近，他参与了反对开发行动，回忆道：“当时听证持续一年多，进行了 11 次，最终 5 比 2 的投票结果，让我很是惊喜。” 此后，特拉克滕伯格等人曾试图将这片土地设为受保护的开放空间，却因资金短缺未能实现，2008 年金融危机更是让这一想法化为泡影。
2015 年，西奥兰治官员与公平住房中心就经济适用房建设展开谈判，这片森林的开发计划再次成为焦点。公平住房中心主任乔希・鲍尔斯认为，该地块规模大，距纽约市通勤便利，又无历史保护限制，是建设经济适用房的理想之选，且在纳入住房计划前，已进行过全面分析。不过，罗文大学教授约翰・哈斯也指出，森林在已开发区域中十分珍贵，开发会带来环境风险。尽管如此，项目在纳入和解协议时，并未遭到反对。鲍尔斯表示：“若存在合理环境问题，规划委员会定会审查。”身为镇议员的克拉科维亚克参与了相关谈判，他觉得威尔夫家族借经济适用房之名，推动其长期想进行的开发项目，且将经济适用房建在山顶，对居民生活极为不便。他担忧地说：“住在这里，去学校、超市、邮局、公交站都不方便，开发商此举，不过是为项目获批。” 而他同意该项目，实属无奈，只因害怕拒绝后，开发商申请 “建造商救济措施”，法院可能强制允许更高密度开发，镇议会将失去对项目的把控。目前，西奥兰治规划委员会将于 3 月 19 日举行第 10 次听证会，继续讨论威尔夫家族的提案。反对者预计，在做出最终决定前，还会有更多轮听证。这场围绕经济适用房开发与环境保护的辩论，仍在持续。
