为什么说现在是 Refinance 的好时机？
在 2022 至今买房的同学们注意了！由于美联储降息预期的加持，美国房屋loan利息狂跌，现在已经可以做 Refinance 来降低利息了，而且还是 no point no fee 的哦！
Points:
每个 borrower 的 case 都对应着一个市场利率，比如 borrower 小张的信用分 740 分，loan 70 万，loan to value 60%, 在 evaluate 他的情况之后，lender 给出了以下 quote:
30 年固定 6.75%, No Point
30 年固定 6.5%, need to pay 0.5 point
30 年固定 6.25%, need to pay 1 point
这是什么意思呢？1 point, 就等于 1% x 贷款总额，在这个 case 里，就是 1% x 700k = 7000 刀。也就是说，小张不用付任何钱拿到 6.75% 的利率，也可以付 3500 刀拿到更低的利率 6.5%，或者付 7000 刀拿到更低的 6.25%。
一般而言，在预期将来利率会继续下降或者维持的情况下，我们不建议 borrower 付 points 锁定低利率，因为可能很快可以再 refinance。如果 6 个月之后利率下降，小张可以 refinance 到 6.25%，那么之前的 7000 刀就几乎白付了。但是在预期将来利率会升高的情况下，可以根据实际情况选择付一定的 point 来锁定利率。比如小张的情况，30 年Loan利率 2.75%，每月付款利息加本金是 2858 刀；如果利率是 6.5%, 每月付款利息加本金是 2766 刀，少付 92 刀，如果小张选择一开始付 0.5point, 也就是 3500 刀来获得更低的 6.5% 这个利率，那么他要花 3500/92 = 38 个月，也就是大概 3 年的时间就可以省出来这个 3500, 也就是打平，3 年之后每个月就真正省下来的钱了。
如果小张觉得未来 3 年之内一定不会 Refinance, 那么这 0.5point 还是值得买的，买了之后对这个 loan 持有的时间越长，省的越多。
近期，美国房贷再融资指数出现了显著的上升。在截至上周内，美国抵押贷款银行家协会（MBA）的再融资指数大幅跃涨 34.5%，达到 889.3，这是逾两年来的最高水平。与此同时，购屋贷款申请指数也攀升了 2.8%，是自 6 月第一周以来的最大增幅。
整体来看，包含再融资和购房贷款申请的综合指数上周跃升 16.8%，这一升幅是去年 1 月以来最大的。
MBA 于 14 日公布的数据显示，美国 30 年期固定利率房贷的合约利率下降 1 个基点至 6.54%，15 年期固定利率房贷利率下降 7 个基点，达到去年 5 月以来的最低水平。目前，15 年期固定利率房贷利率比 5 年期可调整房贷利率低了 8 个基点，这是自 2022 年 1 月以来的最大差距。
美国房贷利率的走势与美国公债密切相关。美国 10 年期公债殖利率上周跌至今年最低水平，尽管本周有所反弹。尽管投资人降低了对美国联准会（Fed）采取更激进降息行动的预期，但仍预期决策官员将从 9 月会议开始降息。不过，尽管美国房贷利率一直保持在 7%以下，但不断上涨的房价依然限制了购房活动。全国房地产经纪人协会（NAR）13 日的数据显示，美国第二季度房价比去年同期上涨 4.9%。
