美联储转向 利率稳定下行 房地产又活起来了？
饱受高利率和住房短缺困扰的美国楼市，似乎有了脱困的迹象。11月新房数量建设激增，房贷利率也在稳定下行。
美国新房建设速度超预期增长 缓解供应紧张
美国人口普查局周二发布报告称，11月份单户住宅开工量达到114.5万套，创下19个月新高。较10月份增加18%，相比去年同期增加9.3%。
Capital Economics房地产经济学家Thomas Ryan周二在报告中表示：
“市场上现有库存的极度缺乏继续支撑着11月份的新建需求和建筑活动。”
根据人口普查局的数据，
按照11月份的进度，一年后，美国将新建约 110 万套独户住宅和 156 万套整体住宅。而经济学家预期的住宅总数仅为136万套住宅。这对购房者来说可能是个好消息。
千禧一代成家立业，和越来越多的远程工作需求，导致自疫情以来，美国住房需求一直非常强劲。但房屋供应却一直很紧张，疫情减缓了新房施工进度。紧随而来的加息又导致贷款利率开始飙升，人们不愿将旧房投入市场。新房供应提速，可以满足更多购房者的需求。
LPL Financial首席经济学家Jeffrey Roach指出：
“大部分新屋开工都在南方，远程工作继续为寻求较低生活成本的家庭带来福音。”
美联储转向 贷款利率走低
与此同时，贷款利率也开始下降。
房地美数据显示，上周 30 年期固定利率贷款的利率自 8 月份以来首次降至 7% 以下。贷款利率曾创下 20 年来的新高，在 10 月份达到 8% 的峰值。但随着更高更长的预期被逐渐打破，利率逐渐开始回落，房贷申请量也开始回升。
美国贷款银行家协会周二发布报告称，11月份的贷款申请量与去年同期相比增长了21.8%。
繁荣的建筑业有望延缓美国经济的衰退
Comerica银行首席经济学家Bill Adams在接受采访时表示，建筑业的增长对 2024 年的经济来说是一个好兆头：
“长期利率的回落将有助于明年独户住宅和多户住宅建设的增长，从而促进整体经济增长，降低经济衰退的可能性。”
全美房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun认为，由于建筑商和代理商的激励措施，今年的房屋销售量有所上升。即使 11 月份的开工率有所上升，但要满足需求，建筑量还必须进一步增加：
“在大多数市场住房短缺的情况下，还需要更多的住房建设。房屋价格上涨只能通过大幅提高供应量来缓和。住宅建设再增加 30% 也很容易被市场消化，特别是考虑到最近几周贷款利率的骤降。”
投资者似乎也对住宅建设的需求持乐观态度，因为许多领先的建筑商的表现超过了股市大盘。Lennar 在过去 12 个月中上涨了 67%，而 PulteGroup 则飙升了 130%，NVR 也上涨了 50%。
抵押贷款利率上升 供应紧张推高美国房价
尽管抵押贷款利率上升，房屋供应不足仍推动10月房价上涨。FHFA数据显示，10月房利美和房地美担保的单户住宅平均价格上涨0.3%，低于9月向上修正后的0.7%。
与一年前同期相比，房价上涨了6.3%。从各地区来看，经过季节性调整后的月度价格变化从下降0.3%到上涨1.1%不等。
FHFA研究与统计部监管经济学家娜塔莉亚‧波尔科夫尼琴科在一份声明中说，“在过去的12个月中，美国房价涨势依然强劲。”
“从月度来看，10月份的价格上涨有所放缓，有四个部门的价格上涨较上月有所放缓。”
同样，10月份标准普尔“凯斯－席勒房价指数”（Case–Shiller Home Price Indices）同比上涨4.8%，是2023年以来最强劲的年化涨幅。在抵押贷款利率大幅上升的情况下，这两项指标都出现了上涨。
房地美初级抵押贷款市场调查（PMMS）显示，10月底，30年期固定利率抵押贷款平均利率徘徊在8%的关口。据《抵押贷款新闻日报》（Mortgage News Daily）10月份报导，30年期固定抵押贷款利率已跨过8%的门槛。
标准普尔道琼斯指数公司（S&P Dow Jones Indices）大宗商品、实物和数字资产主管布莱恩‧卢克表示，现在抵押贷款利率正在放松，美联储也已发出信号，将在2024年放松银根，“房主们可能会看到更多的升值机会”。
他在报告中说，“我们正经历着全国范围内基础广泛的房价升值，20个城市中有19个城市的房价稳步上涨。本月的报告反映了与历史回报率相比的趋势性增长，而且城市和地区之间的差距不大。”
自美国央行透露计划在2024年降息三次以来，国债收益率一路下滑，导致抵押贷款利率下降。房地美数据显示，截至12月21日的一周，30年期固定抵押贷款利率为6.67%。
总体而言，美国住房和城市发展部（Department of Housing and Urban Development, HUD）的统计数据显示，第三季度售出房屋的中位销售价格为43.1万美元，比2019年第三季度增长了35%。
可负担性仍是一个问题
住房可负担性仍然是美国房地产市场的一个重要问题。根据房地产集团Redfin最近的一项分析，仅有15.5%的待售房屋被认定为美国普通家庭能够负担得起。这是自大约十年前该组织开始跟踪这一统计数据以来的最低比例。
2023年，被认定为经济适用房的房源超过59.6万套，而在过去十年中则超过100万套。
研究人员表示，与COVID-19大流行之前相比，可负担性下降了40%，与一年前相比下降了21%。
报告指出，“虽然下降的部分原因是挂牌房源的减少，挂牌房源总体同比下降了21.2%，但也是因为抵押贷款利率的上升和顽固的高房价使得市场上的挂牌房源更加昂贵。”
不过，Redfin高级经济学家伊利亚‧德拉坎帕表示，随着抵押贷款利率的降低和房价增长的放缓，住房可负担性正在改善。
他说，“使2023年成为有记录以来购房负担能力最低的一年的许多因素正在缓解。抵押贷款利率数月来首次低于7%，房价增长正在放缓，因为较低的利率促使更多的人将房屋挂牌出售，而且整体通胀在继续降温。随着购房者在节后利用较低的抵押贷款利率和更多的挂牌房源，我们可能会在新的一年里看到房屋购买量的跃升。”
房地产经纪人网站Realtor.com也预计，由于2024年房价可能会下跌接近2%，潜在购房者的压力会有所缓解。
但惠誉国际评级公司（Fitch Ratings）认为，如果美联储在2024年继续降息，房价可能会重拾升势。
该评级机构预计，2024年和2025年的住宅物业估值可能分别飙升3%和4%。这将加剧可负担性方面的挑战，对入门级和首次购房者造成影响，因为第二季度已有88%的城市地区被贴上了估值过高的标签。
期货市场预计，最早将在3月份的联邦公开市场委员会（FOMC）政策会议上降息25个基点。经济学家的看法与投资者不同，他们指出，美联储官员更有可能在明年夏天宣布自大流行病初期以来的首次降息。
供应依然紧张
除抵押贷款利率外，供应不足也是房市价格上涨的一个重要原因。根据Realtor.com的《月度住房市场趋势报告》（Monthly Housing Market Trends Report），与一年前相比，11月份的活跃住宅挂牌量不温不火，同比仅增长了0.7%。
虽然11月份的住房库存月环比跃升了2.4%，但活跃住宅挂牌量仍比2017至2019年的典型水平下降了38%。
Realtor.com首席经济学家丹妮尔‧黑尔指出，库存不足在全国最大的地区最为明显。
黑尔女士表示，“与去年相比，美国最大的50个城市地区的待售房屋数量减少了4.3%，这组城市地区的库存整体上比大流行前的水平低34.4%。”
目前有相当一部分房主是在疫情大流行时期的最低利率和较低房价下购得自己的房屋、联排别墅和公寓的。他们中的许多人都不愿意在自家门前的草坪上竖起待售告示牌。
在去年的11个月中，有8个月的成屋销售都出现了下滑。尽管2023年的新房销售基本保持健康，但上个月却大幅下滑了12.2%。
