美国房产转给子女有几种方式，哪种更省税
在美国买完房子，想给到子女，如何实现呢，众所周知在美国转让房产肯定是要交税的，那么如何做才能达到省税的效果？
1.赠与
这种方式的缺点就是：除非父母想申请Medicaid,否则生前赠送房屋给子女则比较不合算。
2.继承
即许多父母都希望在自己有生之年能把子女以后的生活安排好，所以很多父母就会送房子给子女或者把自己名下的房产转移到子女名下，确保子女有个生活保障。
3.信托
信托有好多种，最常见的是叫Qualified-personal-residence trust专家表示，如果房产超过1000多万，又或者父母想老年有保障，比较建议采取这种方法。信托的方式也是对父母的一种保障，因为信托只是把房产委托给子女，父母还是持有房产的产权，所以他们是可以选择继续住在房子里一定的时间，子女是没有权利把他们赶走的。
4.购买人寿保险
不论是美国身份还是外国人，都可以通过购买人寿保险的方式降低财富传承的成本。美国保险费率只有国内的六分之一、香港的三分之一，而政府对于人寿保险受益人的所得，是免征税的。因此，通过生前购买保险，可以非常大程度降低子女继承遗产时所需要承担的费用压力。
继承与赠予有何不同？
继承是当父母百年之后子女接手房产，如果父母还在世的话就叫赠与。继承税和赠与税某种程度上己经结合在一起了。但美国的继承税很高，所以如果以继承的方式就要看父母生前的免赠与税额（包括:继承税）有没有余额，如果有，就可以用余额来抵部分遗产税，每个人一生中的遗产税和赠与税的抵税总额是543万，一对父母就有1000多万的额度，所以只要这个房产在1000万以内，并且之前都没有用到这个金额来抵赠与税的话也是不需要缴，继承税的，所以这点是个赠与一样的。
但如果父母是外国人，只有6万美元免税额，所以可能会有相当重的遗产税。
可是，对于接受房产的子女来讲，如果要把这房产卖掉，要缴个人所得税，这个所得税怎么算就要看父母是以哪种方法把房产转给子女。专家表示，建议所有要卖房的客户将所有整修房子的收据留存，这些都可以算到房产成本里。
美国卖房如果贷款没有还完，能卖吗？
房子还欠着贷款，那么美国卖房时贷款没有还清，能卖房吗？在美国买卖二手房，房子还处于抵押状态这很普遍，想要办理房屋过户手续，先到银行办理解除抵押，买卖双方才能进一步交易。一般方式有以下三种。
1、用买家首付款清偿剩余房贷，再解除房产抵押
这种方式在美国的二手房交易中是最常见的，卖家需要确定所欠房贷金额，以及房子的市场价位。如果欠的房贷不多，卖家可以用买方的首付款结清房屋贷款，并做抵押解除才能办理美国房产过户。如果剩余房贷数目较大，那么卖家可以和买方协商增加首付比例，用以还清房贷。
提前还贷等于和银行解约，有些银行可能会有限制。例如银行方面有提前还贷的相关条件，然而卖家不符合要求，那么可能会让您支付违约金。但是，现在提前还贷付违约金的案例比较少见，除非约定了特定的时间，比如在美国买房后的两年内出售，提前还款要付多少违约金。违约金的计算方式由贷款银行决定，比如剩余贷款余额的百分比，2%-5%区间。
2、卖家与买家之间的贷款转移
在卖家与买家之间的贷款转移，手续和流程比较复杂，需要征得贷款银行的同意。如果顺利转移，房屋剩余的贷款余额由买家继续偿还，对卖家来说是最简单和有利的。但是，这种方式对买家并不友好，可能需要筹备大量的现金。银行方面也会比较谨慎，因为担心存在转贷款或跨行转贷款的情况。
3、重贷来清偿剩余贷款
通常，有几种情况时卖家可以采取重贷，例如：卖家想在房子卖出去之前还清贷款；买家看中了房子，但是房子还欠着贷款没有还清，于是不愿购买；买家自己获得的贷款利率比卖家的更有优势。通过抵押，卖家向银行贷出一定的款项来付清想要出售房屋的剩余贷款，但是这种方式在执行上耗时耗力和法律上的复杂性，很少被采用。
