在美国出售房屋时，怎样操作可以获取退税？
美国报税原则是“挣钱需缴税（pay-as-you-earn）”，也就是说，无论是美国税务居民，还是外国人，在出售在美国境内的房产时，增值部分都需要缴税，如今在美国通过购买房地产进行投资的人越来越多，其中不乏投资者看到房产增值显著，打算卖房变现。根据美国法律the Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 （FIRPTA）*，外国人出售美国房地产，在过户的时候买方（通常委托过户公司）要代扣代缴所得税（Withholding Tax），金额为：联邦预缴税15%。
注：一句话概括FIRPTA，那就是从外国人手中购置房产的人需要从房款中预扣留15%交给IRS，FIRPTA中的外国人并非仅指没有美国国籍的人，而是包括了非居民外国自然人 （Nonresident Alien Individual）、外国公司、外国合伙企业、外国信托及任何非美国主体。
一般来说，退税的方法有两种：
第一种， 在过户次年的年初，填报1040NR税收申报表申请退税。
用此种方法申请退税时，需要在1040NR税收申报表上附上IRS美国国税局盖章的8288A。
怎么得到IRS美国国税局盖章的8288A呢？
过户公司在过户后，会把Form 8288/8288A 寄给IRS。如果Form 8288/8288A信息完整，美国国税局会给过户公司寄回一联美国国税局盖章的8288A。但是，如果8288A信息缺失，比如没有外国人个人税号（ITIN），IRS不会给过户公司寄回一联美国国税局盖章的8288A。
所以，我们建议外国人在持有美国房产进行出租时，就申请外国人个人税号（ITIN），并报税。如果卖房时候还没有税号，应该在卖房的时候申请税号。申请到税号之后，立即通知IRS负责8288A的部门（*当然，没有税号也可以完成过户手续并且递交Form 8288/8288A，只要近期内申请到税号就可以了）。
如果没有IRS美国国税局盖章的8288A怎么办呢？
那么纳税人就需要在1040NR税收申报表上附上过户文件（Settlement Statement HUD），缴纳代扣代缴所得税(Withholding Tax)的支票的复印件和过户公司递交的Form 8288/8288A。这种方法，IRS会花比较长的时间进行调查，获得退税的时间会大大延迟。
第二种，在过户之前或当天，填报Form 8288B（Withholding Certificate）申请在过户后90天之内退税，这种办法比较快捷，大大缩短了获得退税的时间。
举个例子，某外国卖家在2018年1月出售美国房地产，如果不填报Form 8288B （Withholding Certificate），那么只能等待一年之后的2019年初来填报1040NR税收申报表来申请退税，然后等待两个月左右获得退税。
如果填报Form 8288B（Withholding Certificate），在2018年四月就可以得到退税，大大缩短了等待退税的时间。但是如果填报Form 8288B（Withholding Certificate），卖家需要有税号或者在填报同时申请税号，获得税号后立即通知IRS负责8288B的部门。否则IRS将对Form 8288B（Withholding Certificate）不予批准。
总之，海外人出售在美房产虽然会有代扣代缴的所得税，但是绝大多数卖家是可以退的，为了能顺利且尽快拿到退税，我们建议投资者在持有房产的时候就去申请税号（ITIN）并进行报税。
美国的30年平均房贷利率攀到7.09%，是20多年来新高，使民众不敢买房也不敢卖房。 （美联社）
联准会（Fed）最近一次政策会议纪录显示，官员仍然认为通胀存在风险，未来仍有升息可能，美国公债殖利率涨至15年高点，通常随之变动的平均房贷利率也升至20多年来的最高水平，不论是买方或卖方、投资或自住，恐怕得要准备承受比预期更持久的偏高利率。
华尔街日报报道，房地美（Freddie Mac）17日公布30年平均房贷利率升至7.09%，是去年秋季以来首次升至7%以上; 一年前利率则约为5%。
据理财网站Bankrate的房贷计算机，一位借款人付20%头期款买下价值50万元房屋为例：如果利率为4%，则30年内须为40万元贷款支付约29万元利息; 若利率为7%，则利息累计大增至56万元。
房市是经济中受美联储高利率政策最直接打击的区块。 当美联储去年开始加速升息时，各界预计房贷成本上升是暂时的，但一年半过去，利率仅在去年年底、今年年初一度跌至6%，现又恢复升至高位; 一些分析师认为，市场已经有利率不会很快下降的心理准备，会让10年期国债收益率有足够空间继续攀升。
这亦将使房贷利率维持高位，后果便是许多屋主不愿意将房屋投放市场，担心下一套房被迫背负更昂贵的贷款; 而已背高利率房贷的新屋主也不得不继续等待。 在屋主们不愿释出对象的情况下，全国交易数量下降，全国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，6月占房市大部分交易的成屋销量年减19%。
80岁退休物理学家威廉斯（Stephen Williams）先前便考虑出售在加州的房子，但不满意房仲开的预期售价，所以他选择出租。 「如果未来几年房价再次上涨，可能会卖掉」，但现在他不需要钱。
买家方面，不少人已经放弃寻找满意对象，决定延长承租时间。 但即使感兴趣的买家较少，供应不足仍推高了价格，少数买家仍在争夺稀有的待售房屋库存。
NAR数据显示，6月份待售或签约房屋不足110万套，比去年同期下降近14%; 同月成屋中位价超过41万元，虽比一年前高点略有下降，但仍然是有纪录以来的第二高价位。
