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确认购房需求

无论是个人独立寻找房源还是房产经纪人寻找房源，第一个需要确定的就是购房需求。每位购房者需求不一。

考虑因素：地点、户型、预算、投资还是自住。

与此同时，房屋室外的布局如后院大小、阳台Deck，室内结构格局如是否喜欢地下室、采光、厨房格局都是需要在购房前清晰知道自身的需求，并通过排序优先级，列举出必要的和想要的。这样当看到房源及价格，能够更好的进行取舍选择。

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资金准备

无论是贷款还是现金购房，都需要在购房前做好充足的资产准备。现金买房的购房者需要在购房前确认所有资金到达购房名下的美国银行账户。房探君建议各位提前了解清楚目前的货币政策及国际转账政策，如中国境外汇款有额度限制等。

贷款的买家则需要到银行申请贷款预批信Pre-Approval，一般要求的账户资金至少为房屋总价格的10%及以上，购房贷款预批信有效期一般为三个月。

值得提醒的是，在房屋过户时有3-5%的房屋Closing fee,这一部分也要提前考虑在预算及资金准备范畴内。

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寻找合适房源

上述第1、第2条件准备好之后，就可以开始进行房源的搜索找到心仪的房屋。房源及看房可以自己寻找或者委托房产经纪人。由于纽约房产类型及手续复杂，在纽约买房一般都会选择房产经纪人。

房产经纪人根据买家的需求筛选符合要求的房源，由买家再次挑选后，房产经纪人与买家会进行实地看房。如果买家不能到达现场亦可以委托房产经纪人实地看房，对卖家进行提问。不同州会有不同的房产经纪执照，如果跨州买房或者看房，买家需要提前咨询好房产经纪人是否有当地的执照。

当您有意购买后，房产经纪人会帮您初拟一份意向合同，把您的出价（Offer Price）发给卖方，同时还需要提供银行的月结单Monthly Bank Statement等文件作为资金能力证明。

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购房房

在美国购买二手房源还需要快准狠。当买家看房后确认购买意向，买家或委托经纪人需要出具一份意向合同Offer 发给卖家，即是大家常说的“下Offer”。

卖家会在Open House之后指定的窗口期接收买家的Offer，在窗口期及窗口期结束的几天至几周内，卖家会进行筛选，挑选心仪的买家进行谈判。在下Offer时，买家需要有银行贷款预批信或者现金购买的资产证明，辅助证明如银行流水、工作在职证明等也可能会被卖家要求过目。

在卖方市场火热的时候，好的房源往往会有多个Offer，这个时候谈判力往往在于卖家。因此，买家不一定在下单offer后就一定可以购买到自己心仪的房源。在双方达成共识，也就是Offer Accepted之后，会进入下一个流程，签约。

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签约

合同出来之后，常规流程会给买方律师3-7天的时间检查合同，签约当天买家需要交Deposit 。

值得注意的是，二手房要先验房，房子验证没有问题再进行签约，新房在Closing前一星期。验屋结果无争议后，双方准备，买卖双方正式签订购房协议，即Purchasing of Agreement，并付第一笔定金，通常为全部款项的10%-15%。这笔钱会放在律师保管的第三方账户Escrow Account内。如果买家无正当理由终止合同，将会失去这笔定金。

对于新楼盘，根据不同的建筑商要求，合同还可能会要求付第二次定金。

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贷款

贷款周期是45-60天。最终拿到的贷款金额为银行为你所购买房产的估价金额。

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产权调查

这一部分是对买家来说很重要的环节流程，为确保产权干净合法，需要进行产权调查: Title Search。调查房屋贷款、往年附税情况、房契资料及是否有法律纠纷等。

其次是需要购买产权保险Title Insurance，保险公司会在保险生效前进行产权调查。在纽约地区购房一般是强制购买产权保险，金额是房价的0.5%左右。

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房屋过户closing

过户当天，买卖双方及其律师会当面交接手续，这些手续一般会在卖方律师办公室办理。买家需准备有效身份证件、现金支票，一手交钱一手交房。过户当天，买家会拿到钥匙，并在1至3周内收到地契原件。

除此之外，买家需要及时联系水、电、煤气公司以及更改相关信息及账户。

以上是在美购房的八大流程，无论是自住还是投资，购房者在寻找房源前熟悉购房流程是非常重要的。