美国房市放缓：住房成本是通胀是否上涨的关键因素
目前情况显示，住房成本是导致7月份通胀上升的最主要原因。然而，一旦指标开始反映出租金价格的下降，通胀的速度可能会迅速放缓。7月份消费者价格指数(CPI)中，住房部分的价格涨了0.4％。这部分占了CPI指数的三分之一，根据每年的涨幅计算，该指数在7月份增长了7.7％。这导致7月份整体通胀上涨了0.2％。但随着租金价格开始下降，住房价格的上涨也可能会减缓，这意味着未来几个月可能不会再增长。
市场最新数据
根据7月份的消费者价格指数（CPI）报告，住房部分在整体CPI指数中占比三分之一，环比上涨了0.4%，与6月份持平。按年计算，该指数在7月份增长了7.7%。据美国劳工统计局（Bureau of Labor Statistics）周四公布的报告显示，住房价格指数是整体通胀上升的最主要因素，7月份整体通胀上涨了0.2%，其中90%以上的涨幅来自于住房部分。然而，住房成本指数并不能准确反映消费者当前的实际情况，因为它所使用的数据是一种滞后指标，而非实时指标。
牛津经济研究院的首席美国经济学家瑞安·斯威特（Ryan Sweet）在数据发布后的报告中写道：“尽管住房通胀是个棘手问题，但CPI并不会及时反映市场租金的变化。因此，我们预计在今年剩余时间里，住房消费价格指数（CPI）将显著放缓。”住房指数包括租金价格（较上月上涨了0.4%）和业主等效租金（房主租用同一套房子的成本，较上月上涨了0.5%）。
EY-Parthenon的高级经济学家Lydia Boussour则表示：“在住房方面，我们显然已经过了通胀峰值，住房成本的通胀从3月份的同比8.2%温和放缓至7月份的同比7.7%。”她还指出了未来几个月房地产市场反通胀可能会加速的趋势。例如，Zillow的报告显示，全国范围内典型的房价要价比一年前增长了3.6%，而自2022年2月的历史新高之后，年增长率已经连续17个月稳定放缓。这一趋势也与RealPage Market Analytics的数据相吻合，他们的数据显示，租金同比增幅更低，甚至低于1%，达到了2010年7月以来的最低水平，这预示着未来几个月可能不会再增长。
利率再高，也无法阻止加州房价上涨！只有16%的人能买得起房
根据加州房地产经纪人协会（CAR）发布的最新数据显示，只有16%的人有能力在加州购买中等价格的房子，16年来的新低这个数字比第一季度的19%还低。
根据CAR的数据显示，加州中位数房价已经来到了83万美元，而想要购买中等价格房屋的最低年收入需要达到20.8万美元，假如要做抵押贷款的话，按照传统规则支付20%的首付，另外按照现在6.6%左右的利息，那么每个月的还款额将高达5200美元。
即使是公寓和联排别墅也不便宜，CAR的数据显示，2023年第二季度只有25%的加州人能买得起公寓和联排别墅，中位数的房价为64万美元，它要求购房人的年收入超过16万美元，按照20%首付和6.6%的利息计算，购买中等价格公寓和联排别墅，每个月的按揭约是4000美元。
在大洛杉矶都会区，房价的中位数已经来到76万美元，它要求购房者的最低年收入为19万美元，每个月的按揭还款额为4760美元。
这是什么概念呢？在物价全面飞涨的今天，加州人的工资收入虽然有所增加，但是每个月收入超过4000美元也实在不易，更何况是每个月的房屋按揭贷款就要4000美元。
需要注意的是，房子的购买能力并不直接与房价高低有关，比如旧金山湾区的房价虽然很高，但是当地人的收入也很高，购买能力并不低。加州房子负担能力最差的是猛犸湖所在地莫诺县（Mono County），这个地区处于内陆和山区，商业并不发达，但是猛犸湖是加州除太浩湖以外最佳滑雪胜地，房价居高不下，而当地人只有5%的人买得起房。
加州负担能力最强的是拉森县（Lassen County），这也是一个内陆地区，位于北加州，靠近内华达州城市里诺，典型的乡村，当地人收入低房价也不高，20万美元出头的房子比比皆是，有52%的居民有能力买房，它也是加州唯一一个负担能力超过50%当地县。
在南加州，圣贝纳迪诺县是负担能力最强的县，房价的中位数为45.6万美元，只需要年收入11.4万美元就可以买得起房，每个月的按揭为2860美元。
不过，圣贝纳迪诺县包括的区域太大了，它从Chino Hills一直延伸到加州与内华达州交界处，包括中间大片沙漠——莫哈维沙漠，平摊下来的中位数房价为45.5万美元。如果只计算15号高速Cajon隘口往南的社区，比如Chino Hills至Fontana地区，它的房价并不比洛杉矶低多少。
因此，从数据上来看，虽然美国总体上房价出现了下降，但今年加州的房价并没有回落多少，尤其是加州政府出台帮助首付的政策后，加州的房市持续火爆，搞利息也未能阻挡人们的购房需求。
