持有非常便宜贷款的人

66岁的金融学教授鲍勃·伍德一直在考虑卖掉他在阿拉巴马州莫比尔市的房子。他和妻子特丽在近十年前购买了这栋面积为5000平方英尺、带游泳池的房子。

鲍勃表示：“可能是时候换个小点的住所了。”他们还希望离孙子孙女更近一些，因为孙子孙女住在田纳西州。然而，他们现在面临一个问题：“我们已经有了一个10年期、3.125%的固定利率贷款。”

他们不想放弃低利率的贷款而选择高利率的贷款来购买新房子。原因很简单：“我们实在不想支付那么多的利息。”

芝加哥大学公共政策研究教授、前白宫经济顾问委员会代理主席托马斯·菲利普森（Tomas Philipson）表示，伍德是“一批持有非常便宜贷款的人中的一员”。

最好的建议是不动产

这些房主需要以比他们现有贷款利率更高的利率贷款购买新房，这会导致每月的还款额增加数百美元，这也成为他们选择留在原地的原因。对他们来说，不搬家才是“明智的策略”。

菲利普森表示，随着房价和贷款利率的上涨，“最好的建议是不动产”。

贷款利率上涨产生“金手铐效应”

“金手铐效应” 这个词通常用于形容雇主可能提供的财务激励，以阻止员工离职。对于房主来说，低利率的贷款也有类似效果。

如今，大多数房主的贷款利率都低于4%，甚至在疫情期间创历史新低时进行移动或再融资的情况下，低于3%。

据调查显示，将近82%的购房者表示他们感到“被现有低利率的贷款所束缚”。由于这个原因，房源短缺非常严重，年初至今的新上市房屋数量比去年同期减少约20%。

30年期固定利率贷款的平均利率在2021年1月份触底2.93%，目前接近7%。伍德表示，如果利率降至“4%-5%的范围”，才会有更多屋主可能搬家。

如果房主的贷款利率达到5%或更高，他们几乎有两倍的可能性会卖掉自己的房子，而目前80%的贷款利率低于5%。由于短期内不太可能降息，买家预计市场将继续停滞。现实是，除非通货膨胀以一种有意义且可持续的方式下降，否则贷款利率将维持较高水平，与此同时，房源短缺也给房价带来更大压力。

根据房利美首席经济学家萨姆·卡特的观点，购房者的购房能力仍然受到限制，而房主们似乎不愿意放弃低利率并出售房产。

这种情况并非第一次出现，在1978年至1981年期间，贷款利率从约9%上升到18%以上，导致更多的房主选择保留他们的房产。

然而，查内尔指出，在80年代初，贷款利率并没有创下历史新低，并且房价增长也没有像现在这样迅速。“如果以历史为参考，房地产市场很有可能最终会重新活跃起来。”他说，“虽然短期内贷款利率可能不会再次降至低于3%的水平，但没有理由认为它们会永远保持当前的高水平。而且一旦它们开始下降，我们很可能会看到房地产市场再次活跃起来。”