美国房贷项目分为两种：浮动利率ARM和固定利率Fixed。
今天我们就来给大家讲讲两种贷款的区别和优缺点，教你如何选择适合自己的贷款！
浮动利率ARM
ARM全称Adjustable-rate mortgage。在还款总时长的前几年锁定期，贷款利率是固定的，而后面的那些年的利率，则是每年根据市场利率水平来重新做决定的。
ARM有很多种类型，从时间上来分，常见的比如3-1、5-1、7-1，前面的数字分别对应不同长度的锁定期。
3-1就是在还款总时长的前3年是锁定期，利率不变。同理，5-1的贷款利率就是在还款总时长的前5年固定，7-1的贷款利率在还款总时长的前7年固定。后面的利率根据市场利率而变化。
对于贷款人来说，ARM存在一定风险，因为利率水平每年都在更新。但是，这种变化是有限制的。一般来说，贷款机构会给出每年变化的区间，贷款人也可以根据区间来预估这一年的利率。
优势
锁定期利率较低，因此前期的月供也较少。
如果锁定期后的市场利率走低，将减少还款成本。
缺点
ARM的计算方法相对复杂。当借款人不熟悉ARM的各项条款，借款公司将在利率限制区间、调整指数等方面掌控更多话语权。
在特定的ARM项目上，例如在Negative Amortization Loans，借款人最后的欠款也许会比closing的时候更多。这些项目的每月还款额度极低，只能覆盖到一部分应付利息，每月剩下的应付额就会自动加到末期应还本金上。
利率存在一定风险。如果锁定期过后市场利率飞涨，月供将突然变高，且持续在高值。
固定利率Fixed
Fixed-rate mortgage，意思就是无论市场利率如何改变，在较长的年限内，每月的贷款利率都稳定不变。这种利率对贷款人来说风险低，稳定性高，但是利率水平也会比ARM锁定期更高一些。
优势
利率及月供水平都会保持稳定，无论在未来市场利率怎样波动，都和贷款人的支出无关。
稳定的还款可以让财务规划更容易。在知道每个月要还多少钱的情况下，更容易计划每个月的理财。
计算方法非常容易理解。
缺点
与ARM锁定利率相比，Fixed的前期成本更高。
如果市场利率持续变低，相对而言，Fixed固定利率下的月供会比市值更高，贷款合同也会变“贵”。
各个借款公司给出的Fixed-rate项目基本相似，因此可挑选余地相对较小。
如何挑选适合自己的贷款项目
每个人的情况不同，选择的结果也会不一样，所以很难在这两种贷款之间，直接作出明确的高下判断。不过，以下几点可以作为大家选择时的切入点：
预计持有年限
ARM和Fixed前期的利率不同。Fixed固定利率的稳定性适合长期居住或者投资。如果只是打算在当前这个房子里面住3-7年，选ARM往往更合适。前期较低的锁定利率可以让大家为以后买更大的房子做好资金储备。
整体利率环境
如果决定要长期持有房子，下一步就要考虑整体利率环境了。
如果当前整体市场利率水平较高，那么ARM会更好。最初几年利率低，可以享受相对市场来说更低的借贷成本。
但是，如果现在的利率水平是历史时期里比较低的，选择Fixed比较合适。此时的利率甚至可能比高峰时期的ARM初始利率还要优惠。
我们今天的利率水平，虽然不是美国历史上的利率最低点，但也的确属于低利率时期，所以fixed rate mortgage也是推荐的不错的选择。
对利率风险的接受程度
如果计划ARM固定利率期限结束后仍持有房子，就需要提前考虑之后承担浮动利率的情况。
如果利率飞涨到浮动区间的最高水平，且维持高值，自己是否还能付得起房贷？如果不想忍受高房贷，想要re-finance, 是否准备好再次支付高额的Closing cost？
ARM利率调整频率
在最初利率锁定期结束以后，大部分ARM将以贷款日为起点，每年调整一次利率。新利率会在贷款周年日前的45天内给出。
但是，有部分ARM的条款规定是每月调整一次。所以，在签约前要注意关注利率调整的频率。在利率攀升的预期下，如果变动幅度很大，超出承受范围，建议选择固定利率。
现在赴美买房的人当中有很多是现金购房，当然，也有一些人选择贷款买房，贷款买房有一个很关键的步骤：预审房贷，简单来讲，预审房贷就是申贷者提供个人资料给银行进行初审，只有通过了，你才有资格获得目的银行的正式贷款。关于申请贷款预审批准书有很多需要注意的事项及细节，很多人并不是特别清楚，所以需要提前了解一下，下面详细给大家介绍。
据美国房地产经纪人协会统计，90%的人是贷款买房。不管是现金买房还是需要贷款，经纪人都会让你填写一份买主经济状况信息表(Financial Information Sheet)。你要如实填写这份表格，特别是姓名，住址，职业，工作单位，年收入(Gross Annual Income)和负债部分（Liabilities）。
通常来说，负债包括汽车贷款，信用卡欠额，以及其它债务。你填写的存款额不能低於你的头款(Down Payment)数。你的经纪人要根据你的经济状况向你建议房价范围。很多卖主也要求买主在报价时附上买主经济状况表。如果是现金买房，买主经济状况表就是卖主唯一的依据，所以在在报价时一定要附上这份表。
如果需要贷款，经纪人会根据你的经济状况建议你向有关贷款公司要一封贷款预审批准书(Loan Pre-approval Letter)。因为贷款公司要查你的信用分，还会要你的社会安全号。
你如果已经与其它贷款公司或者你自己的银行联系过，你就可以用你自己的贷款公司或银行的贷款预审批准书。不管你此时选用的是谁，你在正式贷款时还是可以货比三家。
贷款预审批准书的目的是决定你的房价上限。贷款预审批准书也是报价合同的附件之一。它告诉卖主，你已经与贷款公司或银行联系过了，信用分和收入都查过，银行初步同意借钱给你。贷款预审批准书贷款额越高越好，不用担心卖主会因为你有钱而提高房价。卖主担心的是在接受报价合同后买主申请不到贷款，从而不能过户，浪费卖主的时间。
在房屋买卖中，时间就是金钱。一栋$500,000的房子，如果利息是6%，一个月的利息就是$2,500。卖主更愿意接受经济状况好的买主的报价。
申请贷款预审批准书还需要以下的信息：
买主姓名(Buyer Name)
社会安全号(Social Security Number)
房价(Sales Price)：实际房价或最高房价
贷款额(Loan Amount)
贷款种类(Program)：一般是30年固定利率
定金(Deposit)
过户日期(Settlement Date)：写实际日期或待定
买主地址(Buyer Address)
买主电话(Buyer Phone)
买主年收入(Income)
最高贷款额取决於家庭总收入和其它债务。大部分银行允许买主将月收入的28%用於与住房有关的花费，比如还贷款本金(Principal)，利息(Interest)，房地产税(Real Estate Tax)和屋主保险(Home Owner Insurance)。
银行还会考虑家庭其它债务，比如汽车月款(Car Loan)，学费贷款(College Tuition Loan)，信用卡欠款(Credit Card Debt)等。这些债务加上住房花费不能超过月收入的36%。如果你的其它债务占月收入的12%，你只能用24%做房款。
所以在买房时，要把其它债务限制在8%或更低。如果你没有其它债务，你可以用36%做房款。在目前房价超过绝大部分人所能承受的情况下，联邦住房和城市发展部(HUD)允许家庭其它债务加上住房贷款高达月收入的45%。
贷款种类有二百多种，但大多是从两个基本类型衍生出来的：
浮动利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)或固定利率(Fixed Rate Mortgage)。
浮动利率贷款的开始利率比固定利率贷款低，以後的利率会随着一个指数(Index)而浮动。开始浮动的年限和浮动的幅度事先都有规定。如果贷款时利率高於9%，并且呈下降趋势，可用浮动利率。
常见固定利率贷款有15年或30年的。
15年的利率比30年的低。如果贷款时利率低於8%，可选固定利率。
从贷款来源可以把贷款分成三种：
一般性贷款(Conventional)
低收入政府补助贷款(FHA)
美国退伍军人贷款(VA)
从贷款的数额又可以把贷款分成三类：
小额贷款，普通贷款，和大额贷款(Jumbo Loan)。
十万以下的属小额贷款。贷款额超过$417,000的属大额贷款。从2008年3月起，大华府地区贷款额超$562,000的才算大额贷款。大额贷款的利率比普通贷款高。如果你不清楚，可以向您的贷款经纪人询问。
定金(Deposit)：
是买主在报价的同时，交给买方经纪人公司的一笔钱。如果买主在没有正当理由的前提下单方撕毁买房合同，定金就拿不回来了。定金越多，说明买主诚意越大，卖主越放心。大多数公司规定定金不得低於$5,000。卖主为了保护自己的利益，还会要求更高的定金。
过户日期(Settlement Date)：
可定在合同生效后的30天到45天。计算机自动化大大缩短了贷款审批的时间，使30天或更短时间过户成为现实。一些银行没收的房子明确规定30天之内过户。
贷款预审批准书内容包括贷款种类(Program)：
头款额（DownPayment），贷款额(Loan Amount)，利率（Interest Rate）。它还会有以下的字样：该预审批准书的依据是已核实的买主信用史(CreditHistory)，经济状况(Financial Information)和职业史(Employment History)。贷款的最终批准还有待於认可的房地产合同(Ratified Contract)和房屋估价(Appraisal)。
预审批准书虽然不注明作废日期，却是有时间性的。这是因为人的信用分，经济状况和职业都会有变化。如果预审批准书是六个月以前写的，就需要重新写一张。
