Close 房贷之后很快就会迎来第一个还款日（First Payment），第一个还款日是在30天之后那一个月的第一天，所以建议屋主在月底 close 房贷最好。
房租一般是提前支付，但利息是相反的，付的是之前拖欠的。简单说就是，6月1日支付的房租是提前付6月的租房费用，但是6月1日支付的利息，还的是上一个月欠的利息。
所以，在任何房贷申请上，如果屋主6月15日 close 了贷款，那么第一个还款日是在8月1日。
有一些贷款公司会把利息费直接算在 closing 费用中。比如屋主选择在6月15日 close，那么贷款公司会提前收取6月15日至6月30日的利息，之后屋主8月1日的第一个还款日还的就是7月份的利息。
假设屋主6月15日 close，贷款总金额是10万美元，利息是5%，那么贷款公司会提前收取16天的利息费，经过计算为219.18美元。
计算方式
屋主一年利息 = $100,000*0.05 = $5,000
平均每天利息 = $5,000/365 = $13.7/天
16天的利息 = $13.7*16 = $219.18
如果屋主打算等到第一个还款日再还利息的话，那么就要做好费用很高的心理准备，如果一旦还不起，那么就违反了贷款的协议了。屋主在第一个还款日时可能处于搬家状态，按上面的方案提前缴交点部分利息可以让搬家过程更省心。
正如上文所说，如果屋主能越接近月底 close 的话，提前交的利息就少一些，closing 费或者第一个还款日的压力会小一点。如果屋主选择在6月30日 close，那么只需要提前支付6月30日这一天的利息。所以很多屋主都会想在月底 close，建议提早和贷款公司敲定好时间
这些 Refinance 贷款公司不止可以在线上查找贷款额度，很多还提供 Online Refinance 服务：过程全部都在线上完成。这些在融资服务少掉了实体店面的租金，在价钱方面还可以压更低。
1. AmeriSave：标榜不会要 SSN 也不会 Pull 信用报告伤害信用分数纪录，三分钟就能拿到利率报价还有 Pre-Qualification。
2. Quicken Loans：美国最大的在线贷款公司，除了15年和30年的期限选择，还可以选择用固定利率从8年到30年不等的贷款期限。
3. Rocket Mortgage：Quicken Loans 的附属公司，基于你的信用分数可以帮你排出适合你的利息和贷款结构，然后帮你锁定这个利率。
4. Paramount Bank：提供各种贷款种类的报价，包括 Jumbo，Conventional，FHA，VA 等等，标榜可客制化贷款并保证最低利率。
5. Better Mortgage Corporation：非常直观好操作的接口，透过简单几个问题询问房屋类型、市价估值就可提供报价，在线就完成，非常少人为介入，所以如果只是想试水温不想被烦的话可以先试用此平台拿个利率参考。
以上各家贷款公司针对不同地区（Zip Code）能给出的利率 Offer 皆有不同，不一定所有地区都适用。
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美国房贷项目分为两种：浮动利率ARM和固定利率Fixed。
今天我们就来给大家讲讲两种贷款的区别和优缺点，教你如何选择适合自己的贷款！
浮动利率ARM
ARM全称Adjustable-rate mortgage。在还款总时长的前几年锁定期，贷款利率是固定的，而后面的那些年的利率，则是每年根据市场利率水平来重新做决定的。
ARM有很多种类型，从时间上来分，常见的比如3-1、5-1、7-1，前面的数字分别对应不同长度的锁定期。
3-1就是在还款总时长的前3年是锁定期，利率不变。同理，5-1的贷款利率就是在还款总时长的前5年固定，7-1的贷款利率在还款总时长的前7年固定。后面的利率根据市场利率而变化。
对于贷款人来说，ARM存在一定风险，因为利率水平每年都在更新。但是，这种变化是有限制的。一般来说，贷款机构会给出每年变化的区间，贷款人也可以根据区间来预估这一年的利率。
优势
锁定期利率较低，因此前期的月供也较少。
如果锁定期后的市场利率走低，将减少还款成本。
缺点
ARM的计算方法相对复杂。当借款人不熟悉ARM的各项条款，借款公司将在利率限制区间、调整指数等方面掌控更多话语权。
在特定的ARM项目上，例如在Negative Amortization Loans，借款人最后的欠款也许会比closing的时候更多。这些项目的每月还款额度极低，只能覆盖到一部分应付利息，每月剩下的应付额就会自动加到末期应还本金上。
利率存在一定风险。如果锁定期过后市场利率飞涨，月供将突然变高，且持续在高值。
固定利率Fixed
Fixed-rate mortgage，意思就是无论市场利率如何改变，在较长的年限内，每月的贷款利率都稳定不变。这种利率对贷款人来说风险低，稳定性高，但是利率水平也会比ARM锁定期更高一些。
优势
利率及月供水平都会保持稳定，无论在未来市场利率怎样波动，都和贷款人的支出无关。
稳定的还款可以让财务规划更容易。在知道每个月要还多少钱的情况下，更容易计划每个月的理财。
计算方法非常容易理解。
缺点
与ARM锁定利率相比，Fixed的前期成本更高。
如果市场利率持续变低，相对而言，Fixed固定利率下的月供会比市值更高，贷款合同也会变“贵”。
各个借款公司给出的Fixed-rate项目基本相似，因此可挑选余地相对较小。
如何挑选适合自己的贷款项目
每个人的情况不同，选择的结果也会不一样，所以很难在这两种贷款之间，直接作出明确的高下判断。不过，以下几点可以作为大家选择时的切入点：
预计持有年限
ARM和Fixed前期的利率不同。Fixed固定利率的稳定性适合长期居住或者投资。如果只是打算在当前这个房子里面住3-7年，选ARM往往更合适。前期较低的锁定利率可以让大家为以后买更大的房子做好资金储备。
整体利率环境
如果决定要长期持有房子，下一步就要考虑整体利率环境了。
如果当前整体市场利率水平较高，那么ARM会更好。最初几年利率低，可以享受相对市场来说更低的借贷成本。
但是，如果现在的利率水平是历史时期里比较低的，选择Fixed比较合适。此时的利率甚至可能比高峰时期的ARM初始利率还要优惠。
我们今天的利率水平，虽然不是美国历史上的利率最低点，但也的确属于低利率时期，所以fixed rate mortgage也是推荐的不错的选择。
对利率风险的接受程度
如果计划ARM固定利率期限结束后仍持有房子，就需要提前考虑之后承担浮动利率的情况。
如果利率飞涨到浮动区间的最高水平，且维持高值，自己是否还能付得起房贷？如果不想忍受高房贷，想要re-finance, 是否准备好再次支付高额的Closing cost？
ARM利率调整频率
在最初利率锁定期结束以后，大部分ARM将以贷款日为起点，每年调整一次利率。新利率会在贷款周年日前的45天内给出。
但是，有部分ARM的条款规定是每月调整一次。所以，在签约前要注意关注利率调整的频率。在利率攀升的预期下，如果变动幅度很大，超出承受范围，建议选择固定利率。
