《家住美国》12月27日报道，据美国《www.realestate.usnews.com》网站12月20日消息，美国住房市场2022年可谓大起大落，几家欢喜几家愁。借用美国作家马克吐温的话说：“历史不会重演，但它经常重复（History doesn’t repeat itself, but it often rhymes）”。实际上，这种情绪似乎很适合今天的房地产市场，在经历过一次历史性上涨之后，房地产市场正在（再次）转变为逐步修正。在接下来的一年里，我们将发现房地产市场的变化有多少与过去相吻合，有多少发生的事件正在创造新的历史。

目前的美国，有超过85%的房主用了低于5%的抵押贷款利率（三分之二的房主支付的利率低于4%），只要利率提高，房屋销售将保持低迷。而且，由于这种利率的“锁定效应”，更多的人将推迟换房，直到利率降至5%以下或价格相应调整。

与此同时，美国房价与居民收入越来越脱节，按照市场规律，房价下降10%或更高的可能性将更大。而且如果房价出现深度衰退，一些此前价格飙升的地区或城市的价格下降可能会超过20%至25%。

从供给上来看，2023年，随着美国正在建设的新公寓数量达到历史最高水平，租房者也将能够夺回更多的市场话语权。短期租赁的供应过剩将迫使过度饱和市场的一些业主将售卖的房源转换为长期租赁的房源，从而为传统租房者增加更多的房源供应。

幸运的是，大多数美国经济学家和房地产行业分析师都不太担心会出现2008-09年金融危机后美国房价长期下跌的重演。但对于那些住房需求、价格和租金飙升至与当地收入越来越脱节的水平的市场而言，跌幅无疑会较大的。

还有一个相当棘手的问题，那就是美国的房价和美国人的负担能力的限制将更多的年轻的买家拒之门外，这可能使他们中的许多人成为高价市场的终身租房者。他们中的许多人最终将转移到美国的中西部、南部和阳光地带州那些更实惠的房屋市场，特别是如果他们能够继续在家为远方的雇主工作。

2023年美国住房市场会崩溃吗？

通常，即使在市场最好的时候，经济预测也很危险，因为有太多的不确定性。而对于2023年，很难确定对房地产市场的具体预测，因为目前还不清楚美联储能在多快或多大程度上降低通胀和借贷成本，而不会降低购房者对从住房到汽车的所有需求。

不管美联储做什么，重要的是房价也是有出了名的刚性。这是因为买家不想“抓住一把落下的刀子”，而卖家更愿意尽可能长时间地持有他们想象中的纸面收益，从而限制和缩减交易，一定程度商抑制了房价下跌。

由于如此多的抵押贷款房主享受着历史商创纪录的低利率，在收入有机会赶上房价飙升之前，这种房屋缩减交易可能会变得更加可怕。值得注意的是，在2007年3月金融危机开始的时候，标准普尔凯斯-席勒指数（S&P Case-Shiller index）的房价首次开始同比下跌，12个月后，房价下跌了不到8%。鉴于如此低的住房库存，它们似乎不太可能比2023年下降得更快。

此外，金融危机后出现的非常高的房屋止赎情况不太可能很快重演。美国房主的较高的房屋权益、相对高一点储蓄率、相对较低的失业率及低供给（对强劲需求），将在2023对美国房价提供坚强的支撑。

尽管由于强劲的需求和创纪录的高价为房主带来了额外的权益，美国的房屋止赎行为在2022年年中已经大幅下降，而且在2023年会继续发挥效用。截至2022年10月，尽管止赎权已从夏季低点反弹，但仍处于大流行前水平的一半，且美国人的止赎行为增长缓慢。

2023年美国住房市场预测

虽然现在知道远程工作等永久性的重大变化还为时过早，但2023年仍会有大量通常的供应、需求和负担能力的变量因素。因此，2023年美国房市将出现相对较浅的衰退。但是，如果美国经济开始衰退或进入更深、更长的衰退期，这些预测将随之改变。

现有房价将继续下跌

专家预计，2023年美国国现有房价将下跌约5%，在房价飙升最多的高价地区和地区，可能会下跌10%或更多。如果经济衰退进一步加剧，房价可能会在全国范围内下跌10%，或者在房价与当地收入脱节的地区下跌更多。

现有住宅销售将放缓

由于美国人现在的低负担能力和大多数抵押贷款锁定在创纪录低利率的房主将限制交易，尽管近40%的没有抵押贷款的房主可能更容易出售。更多的业主也将把房子作为投资而出租出去，而不是接受更低的销售价格。

建筑商将减少新建独立屋

在疫情期间，为了满足需求，美国的房屋建筑商大幅扩大了生产规模，随着房市的降温，开发商正在疯狂削减新建房屋的销售。2023年，大部分完工房屋将出售给2022年签订合同的买家，转换为租金或出售给投资者出租。而一些土地成本较低的建筑商夜将缩小房屋规模，以便为首次购房者提供更多新房。

房屋租金将先降后升

在2021和2022年大部分时间大幅租金上涨后，近几个月来美国的房屋租金增长一直趋于平缓，2023年可能会上升到中等个位数。由于自1970年代初以来，美国在建的多户住宅单元数量最多，多数在2023年进入市场，因此在2020年以来租金飙升最多的市场，要价可能会下降。短期租赁房东对空置率下降感到沮丧，现有房主选择进入租赁业务，而不是向新买家出售，也可能会有新的房源在线供应。

2023年住房开工将缩减

在大幅增加新住房的生产以供出售和出租后，美国的开发商和建筑商在2023年缩减开工规模，其中独立屋的降幅更大。然而，在那些受压抑需求最为严重、价格更为低廉的市场，开工率仍有可能提高。

建筑许可证发放将紧缩

随着开发商和建筑商在缩小在建规模，同时在高度不确定性的情况下重新评估特定市场的风险和回报情景，预计2023年住宅建筑许可证的下降幅度甚至会超过住房开工量。因此，2023年很可能是房屋建筑商为最终反弹做好准备的一年，他们未来会打折未售出的房屋，清除不需要的土地，并与较小的竞争对手合并或收购。

独立家庭住宅市场预测

现有住房的低库存意味着新住房提供了更多的供应，但新住房往往成本更高。建筑商大多在整理前几个月出售的房屋，并清理多余的土地。

只要房价和抵押贷款利率的组合正在影响人们的负担能力，寻找建筑商提供较小的住房，这对于寻找新房的年轻家庭来说将是一个好消息。

公寓和联排别墅市场预测

长期以来，作为城市地区和一些郊区独立屋的可负担替代品，出售的附属住宅在疫情期间变得不受欢迎。

然而，随着越来越多的工人重返办公室，首次购房者意识到独栋住宅已经遥不可及，而老龄化的婴儿潮一代利用仍远高于2019年水平的股权缩减规模，他们的人气很有可能在2023年反弹。

单户独立房屋租金将增加

对于美国住宅建筑商来说，这是一个重要的、不断增长的市场机会，以更好地适应住房市场的高低点，据美国全国住宅建筑商协会估计，目前住房市场的开工率高达6%。此外，美国家庭和机构投资者都在抢购类似份额的成品房，以供出租。如果你是一个租房者，大型机构房东的利润压力可能意味着与个人和家庭拥有的房屋相比，更激进和定期的租金上涨。

公寓、联排别墅和公寓的租金价格可能会持平

对附属房屋的需求将因地点而异，但在2023年的大部分时间里，全国的公寓、联排别墅的租金将保持接近当前水平，除非出现严重衰退。然而，随着在建多户住宅的创纪录水平，在供应最多的市场，尤其是在该国的南部和西部地区，租金可能会持平或下降。即使在那些没有新房源上线的市场，新租约租金上涨20%的日子也将成为现实。

短期租赁（Airbnbs）价格可能会降低

过剩的供应对Airbnb的总收入来说是巨大的，但也导致了更高的空置率和希望保持竞争力的业主的更低价格。当一些业主转为长期租赁（如果可行的话）或出售无利可图的房产，而那些拥有额外房间的业主则在经济衰退时将其转为短期租赁时，寻找潜在的调整。

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