《家住美国》12月27日报道，据美国《www.realestate.usnews.com》网站12月20日消息，美国住房市场2022年可谓大起大落，几家欢喜几家愁。借用美国作家马克吐温的话说：“历史不会重演，但它经常重复（History doesn’t repeat itself, but it often rhymes）”。实际上，这种情绪似乎很适合今天的房地产市场，在经历过一次历史性上涨之后，房地产市场正在（再次）转变为逐步修正。在接下来的一年里，我们将发现房地产市场的变化有多少与过去相吻合，有多少发生的事件正在创造新的历史。
目前的美国，有超过85%的房主用了低于5%的抵押贷款利率（三分之二的房主支付的利率低于4%），只要利率提高，房屋销售将保持低迷。而且，由于这种利率的“锁定效应”，更多的人将推迟换房，直到利率降至5%以下或价格相应调整。
与此同时，美国房价与居民收入越来越脱节，按照市场规律，房价下降10%或更高的可能性将更大。而且如果房价出现深度衰退，一些此前价格飙升的地区或城市的价格下降可能会超过20%至25%。
从供给上来看，2023年，随着美国正在建设的新公寓数量达到历史最高水平，租房者也将能够夺回更多的市场话语权。短期租赁的供应过剩将迫使过度饱和市场的一些业主将售卖的房源转换为长期租赁的房源，从而为传统租房者增加更多的房源供应。
幸运的是，大多数美国经济学家和房地产行业分析师都不太担心会出现2008-09年金融危机后美国房价长期下跌的重演。但对于那些住房需求、价格和租金飙升至与当地收入越来越脱节的水平的市场而言，跌幅无疑会较大的。
还有一个相当棘手的问题，那就是美国的房价和美国人的负担能力的限制将更多的年轻的买家拒之门外，这可能使他们中的许多人成为高价市场的终身租房者。他们中的许多人最终将转移到美国的中西部、南部和阳光地带州那些更实惠的房屋市场，特别是如果他们能够继续在家为远方的雇主工作。
2023年美国住房市场会崩溃吗？
通常，即使在市场最好的时候，经济预测也很危险，因为有太多的不确定性。而对于2023年，很难确定对房地产市场的具体预测，因为目前还不清楚美联储能在多快或多大程度上降低通胀和借贷成本，而不会降低购房者对从住房到汽车的所有需求。
不管美联储做什么，重要的是房价也是有出了名的刚性。这是因为买家不想“抓住一把落下的刀子”，而卖家更愿意尽可能长时间地持有他们想象中的纸面收益，从而限制和缩减交易，一定程度商抑制了房价下跌。
由于如此多的抵押贷款房主享受着历史商创纪录的低利率，在收入有机会赶上房价飙升之前，这种房屋缩减交易可能会变得更加可怕。值得注意的是，在2007年3月金融危机开始的时候，标准普尔凯斯-席勒指数（S&P Case-Shiller index）的房价首次开始同比下跌，12个月后，房价下跌了不到8%。鉴于如此低的住房库存，它们似乎不太可能比2023年下降得更快。
此外，金融危机后出现的非常高的房屋止赎情况不太可能很快重演。美国房主的较高的房屋权益、相对高一点储蓄率、相对较低的失业率及低供给（对强劲需求），将在2023对美国房价提供坚强的支撑。
尽管由于强劲的需求和创纪录的高价为房主带来了额外的权益，美国的房屋止赎行为在2022年年中已经大幅下降，而且在2023年会继续发挥效用。截至2022年10月，尽管止赎权已从夏季低点反弹，但仍处于大流行前水平的一半，且美国人的止赎行为增长缓慢。
2023年美国住房市场预测
虽然现在知道远程工作等永久性的重大变化还为时过早，但2023年仍会有大量通常的供应、需求和负担能力的变量因素。因此，2023年美国房市将出现相对较浅的衰退。但是，如果美国经济开始衰退或进入更深、更长的衰退期，这些预测将随之改变。
现有房价将继续下跌
专家预计，2023年美国国现有房价将下跌约5%，在房价飙升最多的高价地区和地区，可能会下跌10%或更多。如果经济衰退进一步加剧，房价可能会在全国范围内下跌10%，或者在房价与当地收入脱节的地区下跌更多。
现有住宅销售将放缓
由于美国人现在的低负担能力和大多数抵押贷款锁定在创纪录低利率的房主将限制交易，尽管近40%的没有抵押贷款的房主可能更容易出售。更多的业主也将把房子作为投资而出租出去，而不是接受更低的销售价格。
建筑商将减少新建独立屋
在疫情期间，为了满足需求，美国的房屋建筑商大幅扩大了生产规模，随着房市的降温，开发商正在疯狂削减新建房屋的销售。2023年，大部分完工房屋将出售给2022年签订合同的买家，转换为租金或出售给投资者出租。而一些土地成本较低的建筑商夜将缩小房屋规模，以便为首次购房者提供更多新房。
房屋租金将先降后升
在2021和2022年大部分时间大幅租金上涨后，近几个月来美国的房屋租金增长一直趋于平缓，2023年可能会上升到中等个位数。由于自1970年代初以来，美国在建的多户住宅单元数量最多，多数在2023年进入市场，因此在2020年以来租金飙升最多的市场，要价可能会下降。短期租赁房东对空置率下降感到沮丧，现有房主选择进入租赁业务，而不是向新买家出售，也可能会有新的房源在线供应。
2023年住房开工将缩减
在大幅增加新住房的生产以供出售和出租后，美国的开发商和建筑商在2023年缩减开工规模，其中独立屋的降幅更大。然而，在那些受压抑需求最为严重、价格更为低廉的市场，开工率仍有可能提高。
建筑许可证发放将紧缩
随着开发商和建筑商在缩小在建规模，同时在高度不确定性的情况下重新评估特定市场的风险和回报情景，预计2023年住宅建筑许可证的下降幅度甚至会超过住房开工量。因此，2023年很可能是房屋建筑商为最终反弹做好准备的一年，他们未来会打折未售出的房屋，清除不需要的土地，并与较小的竞争对手合并或收购。
独立家庭住宅市场预测
现有住房的低库存意味着新住房提供了更多的供应，但新住房往往成本更高。建筑商大多在整理前几个月出售的房屋，并清理多余的土地。
只要房价和抵押贷款利率的组合正在影响人们的负担能力，寻找建筑商提供较小的住房，这对于寻找新房的年轻家庭来说将是一个好消息。
公寓和联排别墅市场预测
长期以来，作为城市地区和一些郊区独立屋的可负担替代品，出售的附属住宅在疫情期间变得不受欢迎。
然而，随着越来越多的工人重返办公室，首次购房者意识到独栋住宅已经遥不可及，而老龄化的婴儿潮一代利用仍远高于2019年水平的股权缩减规模，他们的人气很有可能在2023年反弹。
单户独立房屋租金将增加
对于美国住宅建筑商来说，这是一个重要的、不断增长的市场机会，以更好地适应住房市场的高低点，据美国全国住宅建筑商协会估计，目前住房市场的开工率高达6%。此外，美国家庭和机构投资者都在抢购类似份额的成品房，以供出租。如果你是一个租房者，大型机构房东的利润压力可能意味着与个人和家庭拥有的房屋相比，更激进和定期的租金上涨。
公寓、联排别墅和公寓的租金价格可能会持平
对附属房屋的需求将因地点而异，但在2023年的大部分时间里，全国的公寓、联排别墅的租金将保持接近当前水平，除非出现严重衰退。然而，随着在建多户住宅的创纪录水平，在供应最多的市场，尤其是在该国的南部和西部地区，租金可能会持平或下降。即使在那些没有新房源上线的市场，新租约租金上涨20%的日子也将成为现实。
短期租赁（Airbnbs）价格可能会降低
过剩的供应对Airbnb的总收入来说是巨大的，但也导致了更高的空置率和希望保持竞争力的业主的更低价格。当一些业主转为长期租赁（如果可行的话）或出售无利可图的房产，而那些拥有额外房间的业主则在经济衰退时将其转为短期租赁时，寻找潜在的调整。
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《家住美国》12月30日报道，据《纽约时报》11月4日消息，随着今年3月以来，美国抵押贷款利率的飙升和顽固的通胀信号，3年来一直飙涨的房价终于开始降温。
对于当前美国的楼市，无论是买家、卖家喝经纪人都感到了压力。
美国穆迪分析公司（Moody's Analytics）首席经济学家马克·赞迪（Mark Zandi）表示：“抵押贷款利率高得离谱，价格也高得吓人，而且房屋缺乏库存。这种情况对于购房者来说，这可能是我生活史上最糟糕的一次。”
抵押贷款利率最近突破了7%，创下2002年以来的最高水平，是疫情开始时大多数借款人支付的利率的两倍多。
根据Realtor.com的数据，在房价飙升和利率上涨之间，10月份的普通购房者每月支付的贷款比去年多出77%。全国平均要价为42.5万美元，首付为10%，因此每月额外支付1117美元。
美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据显示，9月份房屋签约量连续第四个月下降，与2021 9月相比下降了31%。根据谷歌趋势数据，同一个月，对短语“美国住房泡沫”的搜索兴趣达到了15年来的最高水平。这些搜索在爱达荷州最受欢迎，根据Realtor.com的数据，博伊西的房价中值为54.99万美元，比2019年9月上涨了51%，令人瞠目结舌。
创纪录的低抵押贷款利率的日子已经过去了，但高涨的房价并没有以实物形式下跌。而且，由于买家和卖家都在等待另一只鞋的下跌，销售也在停滞。
为了了解当前的房地产市场，《纽约时报》记者与经济学家、抵押贷款经纪人和房地产经纪人进行了交谈，以规划未来的发展方向。很多情况可能会发生变化，特别是在经济逆风即将到来的情况下，但他们都认为市场正在快速降温。房价将下跌，只是没有达到一些购房者所希望的程度。卖家们将不得不再次为他们的关闭工作。即使价格远高于疫情前水平，租房者最终可能会从价格上涨中得到喘息。
房价会降到多低？
大多数行业分析师预计此轮下跌的房价不会像2008年次贷危机后那样自由下跌，部分原因是采取了更严格的承销做法、房价大幅升值以及一类全现金投资者等着在房价下跌时涌入。但分析师表示，在升值幅度最大的市场，特别是在在美国西部山区和南部地区，可能会有20%至30%的降幅。尽管如此，大多数房主在过去两年中仍会获得一些权益，即使是在房价下跌之后。
根据有关发布的衡量美国房价的指数——标准普尔CoreLogic Case-Shiller房价指数显示，从2019年12月至2022年6月，即疫情开始至夏季房价高峰，现有房价飙升了45%，这是有史以来在如此短的时间内出现的最大涨幅。
从2022年7月开始，该指数还录得自2019年1月以来的首次月度降幅，降幅尽管相对较小，仅仅为0.3%，但是这这表明房价走势可能正在发生逆转，尽管同比房价仍比2021年 7月高出15.8%。
华尔街投资管理公司摩根士丹利（MorganStanley）预测，房价将从2022年6月的峰值开始下降，到2023年12月将下降7%。穆迪分析公司预计，从2024年6月到夏季，价格将下降10%，但如果经济衰退发生，价格可能会下降20%。穆迪预测，例如在博伊西和凤凰城等一些过度紧张的市场，价格可能会下降30%以上。
另一家公司约翰·伯恩斯房地产咨询公司（John Burns Real Estate Consulting）研究总监里克·帕拉西奥斯（Rick Palacios Jr.）
在5月份预测，当抵押贷款利率达到5%时，到2024年，全国房价将下降10%。但随着抵押贷款利率攀升，削减幅度将更大，
美国人对房屋价格可承受性是有史以来最差的，卖家的唯一选择是降价。
其他预测则不那么可怕。房地产数据公司ATTOM负责市场情报的执行副总裁里克·夏尔加（Rick Sharga）表示，他预计价格在未来6至12个月内将下跌约5%，然后才会稳定下来。
夏尔加说：“这与销售量的疲软有关，而不是销售价格的疲软。因为导致2008年经济大衰退后价格暴跌的因素（当时非常不负责任的贷款和房屋供应过剩）现在并不存在。
夏尔加说，可供出售的库存非常有限，而且由于典型的房主现在拥有低利率3.5%的抵押贷款，很少有人会选择在今天出售，因为他们担心下一套房产的借贷成本会高得多。
《Realtor.com》公司首席经济学家丹尼尔·黑尔（Danielle Hale）表示：“人们正处于观望状态，因为这些数字无法计算出来。”
丹尼尔·黑尔（Danielle Hale）说，自今年夏季抵押贷款利率开始攀升以来，库存量急剧上升，但仍远低于正常水平。与2019年9月相比，今年9月的活跃上市数量增加了近27%，但仍比疫情爆发前的2019年9月低40%。
她表示，供应量的大幅上涨可能是价格下跌的前兆。与2021 年9月相比，凤凰城都会区域9月的价格上涨了4%以上，但同期库存激增167%，是全美国50家大都会区中涨幅最大的。该地区还拥有最多的降价房源，每五套房源中就有两套降价——平均折扣近8%，降价约合4.7万美元。
抵押贷款利率在历史上并不算高
实际上，美国如今的利率远未达到创纪录的水平——1981年的一些贷款利率超过18%。
根据房地美的数据显示，10月下旬，美国30年期固定利率抵押贷款（最受欢迎的住房贷款）的平均利率达到7.08%，是数百万购房者计算预算所依据的利率的两倍多。11月处，上述利率微下降至6.95%。而在2021 1月，利率降跌至2.65%的历史低点。
实际上，抵押贷款利率的飙升在很大程度上是美联储提高银行间相互贷款利率以降低通胀的结果。加息往往会推高10年期国债的利率，这是抵押贷款成本的一个重要指标。
美联储本周再次加息75个基点，这是今年的第六次上调，并暗示还会有更多的上调。美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，抵押贷款利率开始下降“可能还要一两年”。
美国大型行业组织抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的观点要乐观一点，30年期固定抵押贷款利率将在明年年底降至大约5.4%。
对此，美国多少经纪人和抵押贷款经纪人建议，买你现在能买得起的房子，在抵押贷款利率下降时进行再融资。
Berkshire Hathaway HomeServices Carolinas公司高级销售副总裁Maria Kazakos认为，多年来，美国人被低利率的环境宠坏了，7%相比历史并不算高。
她还建议，想要入市的买家正在重新考虑浮动利率抵押贷款，即ARMs，这是一种在次贷危机后受到审查的贷款。例如，5-1 ARM条款是30年期贷款，前五年固定利率诱人，然后根据现行利率和其他指导原则，在抵押贷款期限内每年重置一次。许多抵押贷款的起始利率比30年期固定利率抵押贷款低约1个百分点，这适合想买方的投资者。
美国抵押贷款银行家协会首席经济学家迈克·弗拉坦托尼（Mike Fratantoni）表示，浮动利率贷款已从2021年抵押贷款市场的约4%增长到过去几周的12%以上，这是十多年来的最高的利率。2005年，当利率徘徊在5.5%至6%左右时，超过三分之一的借款人拥有可调利率贷款。
迈克·弗拉坦托尼（Mike Fratantoni）说，由于金融危机后颁布了新的法规，这些贷款如今反而更安全了。
但是也有专家表示了不同看法。例如，美国国家消费者法律中心（ational Consumer Law Center）的律师安德鲁·皮佐尔（Andrew Pizor）表示，如果抵押贷款重置时利率更高，从而增加了贷款的整体成本，借款人仍可能会陷入困境。他预计，随着高利率放缓抵押贷款业务，金融机构将在未来几个月提供更诱人的可调整贷款版本。
“但仅仅因为他们说你买得起，并不意味着这是个好主意，”他说。
现在卖家能做什么？
亚特兰大Redfin公司的房地产经纪人Jasmine Harris表示，几个月前，卖家甚至拒绝了超过要价10万美元的出价。现在，报价达到甚至低于当初标价，卖家听到了多年来的一个陌生的词：房价打折出售。
经纪人表示，即使在价格没有下降的市场，卖家也越来越愿意降价卖出，比如同意在融资困难的情况下签订合同，或提供资金弥补亏损，以促成交易。
伯克希尔-哈撒韦房屋服务公司（Berkshire Hathaway HomeServices New York Properties）总裁兼首席执行官史蒂文·詹姆斯（Steven James）表示：“对卖家来说，最好的策略是以合适的价格起步，他预计，由于抵押贷款利率上升，曼哈顿房价将下跌5%至10%。
房租租金终于降温了吗？
美国有关分析师表示，随着房价下跌，也会带动租金价格。租房者的租金费用可能会得到一定程度的缓解，但不太可能恢复到疫情前的定价。
美国租赁房屋软件公司RealPage的经济主管杰伊·帕森斯（Jay Parsons）表示，在2021租赁房屋需求达到创纪录水平后，今年租赁业出现了显著放缓，价格增长也开始放缓。
帕森斯表示，2022年第三季度市场租金需求为负值，这意味着搬离公寓的人比搬入公寓的人多，这是30年来首次出现在通常繁忙的夏季才出现的情况。
无疑，主要是经济放缓导致了房租价格的下跌。尽管如此，全国市场租金-每月1797美元-比去年同期上涨了9%，部分原因是房屋库存仍然很低。
RealPage公司预测，明年全国市场租金将上涨3.3%，这更符合典型的租金增长。
房屋交易网站StreetEasy的经济学家肯尼·李（Kenny Lee）表示，这对纽约等高成本市场的租房者来说是一种冰冷的安慰。在扣除通胀因素后，8月份房租增长超过了工资增长23%。除了疫情初期的重大房地产破坏外，这标志着2008年金融危机以来的最大差距。
房地产经纪公司Douglas Elliman的一份报告显示，纽约9月份的租金中值为3982美元，比一年前上涨了近24%，但比上个月下降了2%。上市门户网站Rent的研究员乔恩·莱基（Jon Leckie）表示，在通常较慢的冬季，租房者可能会有更多的选择余地。
（本文由川锐传媒家住美国网站原创整理制作，如需转载需获得家住美国授权。）
