在美国,如果拥有一套以上的住宅,会涉及到一个概念,即“首要住宅”(PricipalResidence),即每个单身或已婚人士拥有的基本住宅,它区别于其他住宅,比如投资出租房,度假公寓等。
对于非美国税务居民(一般不在美国居住的)来说,购置美国房产在税务上一般不会区分是否是首要住宅或者第二套住房,因为两者在税务申报上面没有差异。不过如果购买者第一套用于居住,准备购买第二套房用于投资出租的话,在购买和持有上则可能会面临美国政府不同的政策对待。
贷款成本会增加购置房地产是中国人比较热衷的投资渠道,大多数人都会购买多套物业,用来投资收租。但是对于购买第二套房的人来说,其首付和利率相对于第一套会变高。
在美国,所有放贷业主最关心的是借款人的还贷能力,如何证明你具有充分的还贷能力是买房客户面临的最大障碍之一,没有足够的收入证明自己具有支付债务和房贷的话,几乎不可能获得贷款,也适用于没有收入的学生。有鉴于此,一条鲜为人知的放贷规定允许你证明有更多收入,即只需要你把新房或现在住的房子变成出租物业。
图税务抵扣优惠不同题政府允许购房者在纳税时将用于首要住宅贷款的利息从收入中减除,这相当于给了购房者一个很大优惠。
如果纳税人要出售其住宅,则要被征收联邦资本增值税(Capitalgaintax),但如果被出售的是首要住宅,且户主在近五年内于该住宅居住至少两年以上,卖房利润个人低于25万美元,夫妻低于50万美元部分无需交纳资本增值税。该项优惠仅限于首要住宅。
换房则适用于1031房产置换条款如果购房者是换房子,那么适用于1031房屋置换条款。1031条款是指对于个人投资性住房而言,在处置房产时只要满足45天内锁定新的房源,6个月内完成交割的话,那么原来房产处置的资本利得税可以递延到新房产上,此条款可以反复应用。
当然如果之后的房产处置后又购置第三套房产的话,满足条款要求即可以递延到新房产上,以此类推可以做到一直递延缴纳资本利得税。同时,财产置换条款允许同时锁定三个房源,只要不超过房产原值200%即可。
最后要说的是,当拥有两套住宅后,作为首要住宅的房产,纳税人需向政府申报。美国纳税局会定期查看纳税人首要住宅的账单支付以及是否在住宅常住等情况,所以纳税人很难隐瞒首要住宅的状况。
在美国,最主要的两种居住方式就是租房和买房,自然而然便产生了租房和买房居住哪个更合适的争论。
我们认为,在选择租房还是买房之前,应当慎重地考虑以下几个因素权衡工作与生活的稳定性在考虑租房还是买房的问题时,要结合自身的学习,工作,和生活情况,也就是要综合考虑稳定性的问题。
那么,什么样的人适合买房?什么样的人又适合租房呢?有时候,越年轻越意味着未来有很多的不确定。假设您是一位赴美的留学生,个人的未来规划是读完研究生后归国发展,在这种情况下,租房将会是理想的选择,因为买房更适合于未来稳定,计划长期留在美国的人士。但如果你想投资美国房产,也可以在留学期间购买房产,然后分租给留学生。等回国后,再卖或者继续出租。这也是一个比较好的投资方式。计算成本在选择租房还是买房时,成本问题往往是做出决定的关键。就租房而言,费用一般是一个月房租的押金加上第一个月的租金。留学生因为没有信用分数,往往房东那边会要求多交几个月的押金。很多留学生选择分租,就是租一个房子其中的一个房间。这样费用就会相对低很多。
房东那边也往往对信用分数不是很在乎。租房的好处就是日常生活中琐碎的事情,比如水管爆裂,房屋修补等问题往往由房东解决。相比于租房居住,阻碍人们购房居住的最大原因往往是房屋的价格。因此,在购房前优先应当考虑的便是自己是否有能力偿付购房的首付,以及在未来自己的收入是否能cover每月的贷款。
与租房不同,购房每月所还的贷款更像是一种投资,每月支付一定的价格,还清后就拥有了一套住房,而租房每月交出去的支票就永远也不会回来了。但是,买房居住意味着更多的责任和义务,房屋的维护与修缮,房屋与社区环境的关系,每年所缴纳的税款都需要房屋的主人来操心,这些看不见的隐性成本也是重要的考虑因素。
长远规划家庭需求从家庭需求的角度来看待租房还是住房,更需要有长远的眼光,意味着更重大的责任。对于家里有老年人和小孩,或者未来规划中家庭会添加新成员的情况下,租房意味着更多的不便:首先,更多的家庭成员意味着更大的住房面积,租更大的房屋每月的家庭开支会更高;第二,经常搬迁造成的不稳定性不利于儿童的成长,孩子们往往需要更长的时间来适应新的环境,对于老年人也不方便;最后,安全问题,租赁小区的住户往往流动性大,邻居人口混杂,在这方面不如买房居住。
综上所述,在一人吃饱全家不饿的情况下,对于租房还是购房居住的选择更为自由,可根据自身情况而定;但若有家庭方面的长久打算,应当更全面、长远地考虑问题,做出最有利于家庭的选择。买房还能省税!房产税和收入税:对于贷款买房,贷款利息可以抵税。如果房屋用于自住,利息就可以抵税(Itemlizeddeduction),并且自住房房产税本身也会有些优惠和减免(Standarddeduction)。
如果房子用于出租,租金要交税,同时可以在报税的时候选择房屋折旧来抵消收入,就能少缴一部分税!通常来说,刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高,所以可以扣税的金额也非常可观。
资本收益:如果未来卖房子的时候,房价涨了拿差价,还能免税。只要自己在房子里住满了2年,就可以作为个人主要住宅(PrincipalResidence)来处理。
假设你60万买的房子,房子卖了$80万,那挣的$20万收益都可以免除个税(单身上限$25万,夫妻上限$50万)。了解当地房产市场一个地区的房地产市场与该地区的经济发展情况息息相关。如果您以为,做好当地的房产市场调研仅仅是地产经理的事,那就大错特错了。审慎地了解该地区各方面的发展情况,发展潜力,有助于在选择租房还是住房时做出更加理性的决策。
从当地房产市场地角度来说,权衡好现金的“时间成本”和决策的“沉没成本”,有利于个人合理地规划自身财务现状,理性地选择居住方式,毕竟住宅是人们每天不可或缺的。投资好的地方,好的地产,不仅可以使自身每天住的舒服,身心愉悦,还能实现个人的财富增值,对于个人效益的最大化有着重大的意义。当然,每个人对房子的需求不一样,能力也不同,买房最看中的因素也不同,但长期来看,买房还是有很多优势的。
