买房是生活中的一件大事。面对陌生的市场条件,无论是自住还是投资,为了买一个理想的房地产,我们需要花费大量的精力和时间去了解门口,但网上的信息很复杂,真假很难区分,需要耗费大量的精力。因此,我们整理了5条美国实战买房的经验给大家参考:注意查看房屋交易记录看房子时,你必须注意房子的交易记录。如果房子被交易但很快上市,你必须找出原因。房子本身可能有问题。
另一个是检查房子的上市时间。如果房子上市时间长,而卖家一直在降价,你也应该小心。房子的价格可能太高,房子可能要价过高,或者有某种硬伤存在等。
房源分两种:市面上和非市面通常我们在网站上看到的房源,比如Zollow上,这些房源都属于市面上的,但是还有些房源属于offmarket也就是非市面上的,这些房源是卖家通过ListingAgent发布的,ListingAgent会把房源都上传到美国经纪人共用的一个MLS房源系统里,美国所有二手房源的信息都将在该系统上注册,系统中还有一些新房子。
虽然该网站将同步MLS上的上市信息,但会有一些延迟,因此经纪人的上市数量将比我们看到的更多,经纪人将获得更多的第一手上市信息。不要被光鲜亮丽的外表迷惑一般来说,当房子挂牌时,会仔细打扮,刷墙,放小家具,使房子看起来装饰得很漂亮,但可能会有照明问题、图案问题等。因此,在看房子时,我们必须透过现象看到本质,装扮房子花的钱最后归根到底都是买家在买单。
至于美国房屋的格局,如果许多房屋没有家具,如何判断一个房间是否是卧室,主要取决于它是否有窗户,有门,有衣橱,这三项都有,就是一个卧室。对于洗手间的判断,是有淋雨、浴缸、花洒、坐便,这四个项目都算作一个完整的卫生间。客厅的话美国传统式有两个,一个livingroom外加一个familyroom。
至于装修,买家对于flipped房子一定要多加警惕。flipped房子是指专门从事房屋修缮的投资者以低于市场价格的价格购买一栋破旧的房子,简单地进行装修,然后以高于或等于市场价格的价格出售。
这样的房屋装修可能是劣质和粗糙的。因此,购房者在购房时一定要注意,但一般的专业经纪人会帮助购房者避免此类房屋。注意房屋面积的真实性我们经常在Redfin或者Zillow上看到的房屋面积数字其实有时候是有水分的。这个数字的出处虽然是根据county的面积写的,但是很多人不知道R/Z网站的房屋面积不是政府测量的,而是屋主自己上报的。之前有客户看房,拿出开发商原来的建筑平面图才发现,房屋实际面积足足和网站上面标的数字少了200多squarefeet。
当然如果要搞清楚你的房屋面积到底是多少大小,除了可以去查当年哪家建筑商造的看平面图,还可以找Inspection测量。卖家要求去掉W条款在卖家占优势的情况下,比如好几个offer在抢同一套房子,除了加价,很多卖家会要求买家去掉一些合同条款(主要是保护买家的条款)来增加竞争力,比如卖家接受offer后,在签合同时就会要求买家去掉W条款。
什么是W条款呢?就是说,买方应在10天内检查有关该房屋的所有信息。如果在10天内发现任何问题,买方可以根据本条款退出交易。如果该条款被删除,则意味着该房屋的真实情况与卖方介绍的情况不同。例如,面积不同。在这种情况下,如果买方想退出交易,他就无法收回押金。
尽管房价比以往任何时候都要高,但几份房地产报告显示,湾区和加州的住房市场,在经历了几个月的创纪录的房屋销售后,可能正在降温。
三份来自不同房地产公司和协会的报告发现,在湾区和加州,4月份的销售活动与3月份相比有所放缓,与去年同期相比也有所下降。这可能表明,在最近几个月达到十多年来的最高水平后,市场正在降温。
报告说,推动市场降温的因素,包括更高的利率和买家越来越难以承受的价格。
据《旧金山纪事报》报导,加州房地产经纪人协会(CaliforniaAssociationofRealtors)副总裁兼首席经济学家乔丹‧莱文(JordanLevine),在该协会2022年4月的销售和价格报告(April2022SalesandPriceReport)中说,加州的住房市场正在从2021年经历的12年最高水平缓和下来,因为较高的抵押贷款利率和飙升的房价,开始对住房需求产生不利影响,住房需求可能会在下半年继续下降。
报告说,4月份全州销售速度比3月份下降了1.9%,比去年下降了8.5%,这是过去四个月中最大的同比下降。湾区4月份的销售放缓程度,甚至超过了加州的平均水平,自一年前以来下降了18.1%。中央海岸(CentralCoast)的同比降幅更大,达到21.3%。
然而,与此同时,该协会发现,由于各种因素的影响,包括整体住房库存低、通货膨胀和市场上销售的高端住房份额增加,价格比以往任何时候都要高。加州4月份的房价中位数打破了3月份的纪录,达到884,890美元,比去年4月份高出8.7%。虽然这一同比增幅是2020年6月以来最小的,但它仍然为该州创造了新的价格高峰。预计这一趋势,将在未来几个月内继续。
《旧金山纪事报》报导说,房地产经纪人认为,销售活动和价格的转变是微妙的,反映了一个不断变化但没有崩溃的住房市场。
湾区房地产公司RE/MAXGold的总裁蒂姆‧易(TimYee)在一份报告中说,虽然许多房地产专家预测湾区房地产市场即将崩溃,但他们的可怕预测可能有点过早。利率上升、通货膨胀和消费者信心都在促使湾区市场趋于平稳,在4月的最后两周和5月的第一周尤其明显。
房地产公司Compass在其报告中称,随着通货膨胀的高涨和股市的下跌,住房市场开始初步放缓,但不是普遍的现象。
该公司补充说,如果没有像2008年那样的经济灾难,降温的趋势往往是渐进的,更像是过度加压的轮胎的缓慢泄漏,而不是高速的爆胎。
根据全国房地产经纪人协会(NationalAssociationofRealtors)的报告,地方和州的趋势反映了全国的住房市场趋势,全国各地的销售活动同比下降。
虽然情况可能会放缓,但报告显示,由于利率仍在上升,以及住房库存继续远低于大流行前的水平,市场竞争仍然会非常激烈,住房负担能力问题可能会在整个州持续存在。
