尽管房价比以往任何时候都要高,但几份房地产报告显示,湾区和加州的住房市场,在经历了几个月的创纪录的房屋销售后,可能正在降温。
三份来自不同房地产公司和协会的报告发现,在湾区和加州,4月份的销售活动与3月份相比有所放缓,与去年同期相比也有所下降。这可能表明,在最近几个月达到十多年来的最高水平后,市场正在降温。
报告说,推动市场降温的因素,包括更高的利率和买家越来越难以承受的价格。
据《旧金山纪事报》报导,加州房地产经纪人协会(CaliforniaAssociationofRealtors)副总裁兼首席经济学家乔丹‧莱文(JordanLevine),在该协会2022年4月的销售和价格报告(April2022SalesandPriceReport)中说,加州的住房市场正在从2021年经历的12年最高水平缓和下来,因为较高的抵押贷款利率和飙升的房价,开始对住房需求产生不利影响,住房需求可能会在下半年继续下降。
报告说,4月份全州销售速度比3月份下降了1.9%,比去年下降了8.5%,这是过去四个月中最大的同比下降。湾区4月份的销售放缓程度,甚至超过了加州的平均水平,自一年前以来下降了18.1%。中央海岸(CentralCoast)的同比降幅更大,达到21.3%。
然而,与此同时,该协会发现,由于各种因素的影响,包括整体住房库存低、通货膨胀和市场上销售的高端住房份额增加,价格比以往任何时候都要高。加州4月份的房价中位数打破了3月份的纪录,达到884,890美元,比去年4月份高出8.7%。虽然这一同比增幅是2020年6月以来最小的,但它仍然为该州创造了新的价格高峰。预计这一趋势,将在未来几个月内继续。
《旧金山纪事报》报导说,房地产经纪人认为,销售活动和价格的转变是微妙的,反映了一个不断变化但没有崩溃的住房市场。
湾区房地产公司RE/MAXGold的总裁蒂姆‧易(TimYee)在一份报告中说,虽然许多房地产专家预测湾区房地产市场即将崩溃,但他们的可怕预测可能有点过早。利率上升、通货膨胀和消费者信心都在促使湾区市场趋于平稳,在4月的最后两周和5月的第一周尤其明显。
房地产公司Compass在其报告中称,随着通货膨胀的高涨和股市的下跌,住房市场开始初步放缓,但不是普遍的现象。
该公司补充说,如果没有像2008年那样的经济灾难,降温的趋势往往是渐进的,更像是过度加压的轮胎的缓慢泄漏,而不是高速的爆胎。
根据全国房地产经纪人协会(NationalAssociationofRealtors)的报告,地方和州的趋势反映了全国的住房市场趋势,全国各地的销售活动同比下降。
虽然情况可能会放缓,但报告显示,由于利率仍在上升,以及住房库存继续远低于大流行前的水平,市场竞争仍然会非常激烈,住房负担能力问题可能会在整个州持续存在。
美国4月份新单户住宅的销售量跌至两年低点,可能是因为更高的抵押贷款利率和创纪录的价格挤压了首次购房者和那些寻找入门级房产的人挤出了住房市场。
商务部5月25日(周二)公布的销售量连续第四个月下降,上周的数据显示,4月份单户住宅建筑许可暴跌,二手房销售持续疲软,表明住房需求正在降温。但房地产市场放缓可能会受到创纪录的低库存的限制。它是经济中对利率最敏感的部分。美联储正在提高借贷成本以抑制国内需求和抑制通胀。
摩根大通(JPMorgan)驻纽约经济学家丹尼尔·西尔弗(DanielSilver)说:“最近几个月,随着抵押贷款利率的飙升,房地产市场的活动已经显着降温。”“虽然较高的利率可能会影响销售,但可用库存的限制和高房价也可能会抑制活动。
”上个月新屋销售暴跌16.6%,经季节性调整后的年率为591,000套,为2020年4月以来的最低水平。3月份的销售速度从之前报告的763,000套下调至709,000套。东北部销售额下降5.9%,中西部下降15.1%。在人口稠密的南部,他们暴跌了19.8%,在西部下降了13.8%。
路透社调查的经济学家预测,占美国房屋销售量9.5%的新屋销售量将下降至750,000套。4月份销售额同比下降26.9%。它们在2021年1月以993,000辆的速度达到顶峰,这是自2006年底以来的最高水平。
虽然按月波动,但新屋销售是房地产市场的领先指标,因为它们是在签订合同时计算的。华尔街股市走低。美元兑一篮子货币下滑。美国国债价格上涨。
图片根据抵押贷款金融机构房地美的数据,4月份30年期固定利率抵押贷款的利率自2011年2月以来首次跃升至5%以上。
它已经飙升,在截至5月19日的一周内平均上涨5.25%。自3月以来,美联储已将政策利率提高了75个基点。预计美联储将在6月和7月的每次政策会议上将利率上调0.5个百分点。
上周的数据显示,4月份二手房的销售量降至两年来的最低点,而单户住宅的建筑许可则是自去年10月以来的最低水平。5月份单户住宅建筑商的信心接近两年低点。尽管疲软的房地产市场可能会影响本季度的经济增长,但经济学家并未敲响警钟。
北卡罗来纳州夏洛特市LPLFinancial经济学家杰弗里·罗奇(JeffreyRoach)表示:“房地产市场现在已恢复到大流行前的水平,因此不应将4月份的这次大规模打击解释为泡沫破灭。”
销售增长的放缓可能使供应增加并减缓两位数的价格增长。4月份的新房中位价比一年前飙升19.6%,达到创纪录的450,600美元。平均房价以更快的31.2%飙升至570,300美元,这表明低端住宅的价格上涨更为强劲。
“再加上融资成本的显着增加和入门级房屋市场价格敏感性的提高,建筑商转嫁成本似乎是销售下降的一个重要因素,可能与抵押贷款利率上升一样重要,”首席执行长克里斯·洛(ChrisLow)纽约FHNFinancial经济学家说。
几乎所有上个月售出的房屋都高于200,000美元的价格水平。4月底市场上有444,000套新房,高于3月的410,000套。在建房屋约占库存的65%,待建房屋约占27%。
由于建筑商为框架木材、橱柜、车库门、台面和电器等投入品短缺和价格上涨而苦苦挣扎,因此获准建造但尚未开工的房屋积压量创历史新高。按照4月份的销售速度,需要9.0个月才能清除市场上的房屋供应,高于3月份的6.9个月。
图片标准普尔全球周二的一项调查显示,追踪制造业和服务业的美国综合采购经理人指数产出指数从4月的56.0降至5月的53.8,这也表明经济活动放缓。
四个月来最慢的增长速度归因于“通胀压力升高、供应商交货时间进一步恶化和需求增长疲软”。该指数高于50表明私营部门扩张。花旗集团驻纽约经济学家维罗妮·卡克拉克(VeronicaClark)说:“现在判断最近的下跌是否仅仅反映了大流行前模式的回归或可能进一步放缓可能还为时过早。”
