众所周知,美国地产业是一个庞大且高度发达的商业领域,近年来,由于千禧一代(特指在进入2000年后成年的年轻人)和Z世代(特指1995-2009之间伴随互联网出生的一代)不断成为城市人口增长的主力军,城市所能提供的便捷的公共交通、多样的购物休闲选择、毗邻的雇主单位、一站式的住宅和配套设施,成为越来越多的人们选择在城市居住的原因,即使是在新冠肺炎疫情暴发期间,住宅公寓项目也被证明是商业地产领域最安全、
最稳健的资产类别!对于投资人而言,地产一直是资产配置中的大类,我们在接触美国的公寓项目时,总能听到甲级公寓或A类住宅的说法,大概知晓美国的地产市场是将不同的公寓项目进行分级的,但是具体是按照什么样的标准进行分级,又分为几级,可能并非了若指掌。其实,地产分级是投资的重要考虑因素,是为了投资人、贷款机构、物业管理人和房产经纪人之间快速地进行沟通,而就项目的特点和现状进行的分类,它绝不是简单地就某个公寓配套设施是否全面、装修是否奢华来判定的,而是综合了项目地理和物理特征的通盘考量,如物业年龄、位置、租户收入水平、增长前景、升值空间、设施和租金收入等因素。
今天小编就带您了解如何通过地产分级来评估项目的风险和回报。A类公寓A类公寓,亦称为甲级公寓,通常指建成不到10年的奢华公寓项目,这些项目是所在市场和地区中最高品质的建筑,位置优越、设施一流、空置率低、租户收入高、且由专业的物业团队管理。一般来说,A类项目是公寓市场中估值最高的,这类顶级地产为投资人提供了更多的安全性,是寻求保本投资人最合适的选择。
B类公寓B类公寓通常指建成10到25年的公寓项目,建筑维护良好,可能会有一些延期维修的问题,拥有中产阶级的租户群体,包括白领和蓝领工人,公寓租金和租户的收入水平低于A类。不过,B类公寓往往被视为有潜力的“增值”投资机会,因为通过公共区域等的翻新和改建,这些公寓项目可升级到B+或A类,较A类有一定风险,但风险往往与收益并存。
图片C类公寓C类公寓一般指拥有30年以上的历史,且所处地段并不理想的公寓项目。这类物业的租金往往低于市场价格,租户普遍是蓝领、中低收入人群,或刚刚进入社会的毕业生。一些C类公寓需要大量的翻新后,才能为投资人带来稳定的现金流。
D类公寓D类公寓往往指政府补贴房,通常租客的社会经济地位较低。公寓空置率高、大量的延期维护,以及处于高犯罪率片区,需要严格的管理和严密的安全措施。D类公寓仅适合经验丰富的投资人。
对于投资人来说,不同级别的公寓地产代表着不同水平的风险和回报,及长期稳定性和增长。当我们讨论地产投资时,另一个指标常被提起,就是资本化率(CapRate),这是一个基于项目未来收益预测,与投资风险之间正相关的数值,即资本化率越高,风险越大,所以A类地产的资本化率最低,适合寻求安全稳定、风险承受能力较低的投资人,而B类和C类地产的资本化率较高,适合寻求买入价低、需承担风险、但升值潜力大的投资人。地产投资常常需要考虑多重因素,而像地产分级和资本化率这样的量化标准是投资人进行考量时的重要参考。
买房是生活中的一件大事。面对陌生的市场条件,无论是自住还是投资,为了买一个理想的房地产,我们需要花费大量的精力和时间去了解门口,但网上的信息很复杂,真假很难区分,需要耗费大量的精力。因此,我们整理了5条美国实战买房的经验给大家参考:注意查看房屋交易记录看房子时,你必须注意房子的交易记录。如果房子被交易但很快上市,你必须找出原因。房子本身可能有问题。
另一个是检查房子的上市时间。如果房子上市时间长,而卖家一直在降价,你也应该小心。房子的价格可能太高,房子可能要价过高,或者有某种硬伤存在等。
房源分两种:市面上和非市面通常我们在网站上看到的房源,比如Zollow上,这些房源都属于市面上的,但是还有些房源属于offmarket也就是非市面上的,这些房源是卖家通过ListingAgent发布的,ListingAgent会把房源都上传到美国经纪人共用的一个MLS房源系统里,美国所有二手房源的信息都将在该系统上注册,系统中还有一些新房子。
虽然该网站将同步MLS上的上市信息,但会有一些延迟,因此经纪人的上市数量将比我们看到的更多,经纪人将获得更多的第一手上市信息。不要被光鲜亮丽的外表迷惑一般来说,当房子挂牌时,会仔细打扮,刷墙,放小家具,使房子看起来装饰得很漂亮,但可能会有照明问题、图案问题等。因此,在看房子时,我们必须透过现象看到本质,装扮房子花的钱最后归根到底都是买家在买单。
至于美国房屋的格局,如果许多房屋没有家具,如何判断一个房间是否是卧室,主要取决于它是否有窗户,有门,有衣橱,这三项都有,就是一个卧室。对于洗手间的判断,是有淋雨、浴缸、花洒、坐便,这四个项目都算作一个完整的卫生间。客厅的话美国传统式有两个,一个livingroom外加一个familyroom。
至于装修,买家对于flipped房子一定要多加警惕。flipped房子是指专门从事房屋修缮的投资者以低于市场价格的价格购买一栋破旧的房子,简单地进行装修,然后以高于或等于市场价格的价格出售。
这样的房屋装修可能是劣质和粗糙的。因此,购房者在购房时一定要注意,但一般的专业经纪人会帮助购房者避免此类房屋。注意房屋面积的真实性我们经常在Redfin或者Zillow上看到的房屋面积数字其实有时候是有水分的。这个数字的出处虽然是根据county的面积写的,但是很多人不知道R/Z网站的房屋面积不是政府测量的,而是屋主自己上报的。之前有客户看房,拿出开发商原来的建筑平面图才发现,房屋实际面积足足和网站上面标的数字少了200多squarefeet。
当然如果要搞清楚你的房屋面积到底是多少大小,除了可以去查当年哪家建筑商造的看平面图,还可以找Inspection测量。卖家要求去掉W条款在卖家占优势的情况下,比如好几个offer在抢同一套房子,除了加价,很多卖家会要求买家去掉一些合同条款(主要是保护买家的条款)来增加竞争力,比如卖家接受offer后,在签合同时就会要求买家去掉W条款。
什么是W条款呢?就是说,买方应在10天内检查有关该房屋的所有信息。如果在10天内发现任何问题,买方可以根据本条款退出交易。如果该条款被删除,则意味着该房屋的真实情况与卖方介绍的情况不同。例如,面积不同。在这种情况下,如果买方想退出交易,他就无法收回押金。
