01.美国房产投资的“税务三核心”
1. 有收入需要交税
只要你的房产产生收入，就需要交税。如果房产没有出租，没有销售，不需要申报美国个人所得税。
2. 净收入需要交税
和中国不同，美国的计税基础建立在净收入基础上，而不是毛收入。分清这一点，对我们理解一些纳税的知识和操作很重要。
3. 联邦和州都有税
美国存在两级甚至3级的税收制度，一般有联邦税和州税，所以纳税要看所持有房产属于哪个州。比如，你在加州和华盛顿州各有一套房子，净收入为10万美元，这时候两套房产的申报情况是不同的，因为加州有州税，而华盛顿州没有。
针对美国的两级税收申报体系，要特别注意这一点，如果房产在课税州，比如加州，纽约州，千万不要忘记除联邦税以外，还要申报州税。而有的州则不需要，比如我们经常投资房产的佛州就不需要申报州税，为免税州。
02.房产投资的课税基础：净收入
净收入=收入 - 成本与费用
理解什么是“净收入”、收入、成本与费用，对我们理解如何纳税申报有很大帮助。
先来说房产收入，它包括租客缴纳的房租、租客缴纳的洗衣费、租客代垫的水电费……
疑问1：租客代垫的水电费是什么？这怎么算？
再来说成本与费用，这部分很关键，财税专家建议尽量收集全面，因为这部分直接关乎你的净收入，也就是你的纳税申报金额基数。你的成本费用收集得越全面，纳税的部分就越少。
成本与费用部分包括租赁中介费，房屋管理费，地税，水电费，修理费，房屋折旧等等。其中，有几项费用一般人很容易忽略，比如房屋管理费，地税。
疑问2：房屋管理费的收据我怎么没有拿到？地税每个地区都一样吗？
还有房屋折旧的开销，这是很多美国房产投资者在税务申报的时候容易忽略的一点，也是最重要的一项开销。财税专家建议一定要把房屋折旧放在税表中，这样一来净收入会很低，甚至没有，所以申报税款也会很低或者为0。
疑问3：房屋折旧是什么？这个如何计算，又如何帮助减少税负呢？
针对以上问题，财税专家给大家提了几个房产投资税务的Tips：
●保留好各类费用收据
●务必进行房屋折旧
●昂贵房屋二人或多人持有
●尽量使用银行贷款购置房产
03.给美国房产投资者的3点税务建议
1. 务必做到申报合规：没收入，收入为负是不是就不用申报纳税了？NO！要申报。
2. 应连续申报：尤其刚开始投入成本高，如果前期亏损，很可能净收入是负值，但是切记一定要连续申报，如果没申报，对你来说未来就是一笔损失哦。
3.尽快获得ITIN号码：通过房产收益申报，非居民能够同时从税务局获得非居民纳税识别号（ITIN）号码，这对于投资者在未来美国开展商业业务有所帮助。
美国房产投资购置流程
近年来，越来越多的投资者选择在海外购置房产进行投资，那么在美国购房时都有哪些必不可少的环节呢？期房和二手房的购房流程相去甚远，本文中会为大家分类详解美国房产投资购置流程。
期房一般指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）为止，在这一期间的房源称为期房，消费者在这一阶段买房时应签预售合同。具体的房产投资购置流程包括：
1.选房、看房、订房
选定项目后，交预定金。不同的项目，所需的预定金不等，通常预定金为$2,500-5,000，总价越高的项目，预定金越高。
2.签署购买销售协议
签订购买销售协议，并支付10%-15%的定金（预定金已经包含在内）。如果选择贷款，需要在交房前和银行办理相关的贷款手续；如果选择现金，则需要在交房时付清全款。
3.房产过户
在购买销售协议指定的时间和地点，进行房产过户，由双方律师指导完成。在过户的前一天由经纪人安排最后的房屋检查：确定房屋状态和出价时相同。
二手房
二手房是已经完成初始登记、再次上市进行交易的房产。二手房的购置流程包括：
1.准备购房资金
若现金购入，需要准备存款证明；若预备贷款，需准备银行预贷款证明信。
2.选房、看房、订房
选定专业的买房经纪人后，经纪人对选中房产作进一步分析，根据当时出价情况和市场情况指导出价。买家确定最后出价金额后，经纪人准备出价文件，由投资人签字并发还经纪人；与此同时，买家需准备1000元美金支票，如果卖家接受出价，出价生效，交给对方经纪人进行下一步程序；若没有被接受，出价支票作废。出价接受后，如果是贷款，可以选择银行锁定贷款利率。
3.房屋检查（非必选项）
买方出价时，需决定是否房屋检查。如果意外开支超出购买要约里所设定的数额，$1,000定金可退还（Inspection Contingency）。检查内容包括房屋基本结构（Structure），地基（Foundation），屋顶（Roof），地板（Floor），墙壁（Wall），门窗（Doors and Windows)，地下室（Basement），供电系统（Electrical Systems），供排水管（Pluming），冷暖设备（Heating and Air Conditioning Systems），烟雾报警器（Smoke Detector）等。
4.签署购买销售协议
买方律师与卖方律师共同签署购买销售协议，在购买销售协议上签字并缴纳5%的定金（$1,000定金已包括在内）。银行完成后续贷款手续。
5.房产过户
在购买销售协议指定的时间和地点，进行房产过户，该过程由双方律师指导完成。在过户前一天，买方由经纪人安排最后的房屋检查，确认房屋状态和出价时相同。
