除了“蚂蚁搬家”，还有合法途径汇款！
除了“蚂蚁搬家”，还有合法途径汇款！
华人Lily Wei 30日表示，很多华人在美国购房需要头款，除了蚂蚁搬家外，总以为必须透过地下签证、非法贸易来换汇邮寄，其实大可不必。
按照中国外汇管理局的规定，移民有一次合法机会，将在中国出售房产、股票等资产换汇邮寄到外国，Lily准备等完成移民手续拿到绿卡后，办理此项业务，早日在湾区买房安家乐业。
由于卖房前期需要钱，而中国规定，每人每年换汇限额5万美金。Lily此前不得不透过蚂蚁搬家的方式，让中国几个亲友分别邮寄美金出境，总共只攒了十几万美金，但还不够买房头款。
因为Lily还凑不齐购房头款，目前只能耐心等待绿卡申办，后面再用合法换汇手段，将中国大陆卖房获得的600万陆续汇出来。
很多人以为，除了蚂蚁搬家汇款之外，只能透过地下钱庄，或美中贸易的灰色手段寄钱，其实大可不必。
Lily说，中国外汇管理局此前出台了个人财产对外转移售付汇管理暂行办法，可以合法一次申请转移合法财产，包括房屋、股票等财产，但需要向外汇管理局提交申请，证明资料包括售房合同、纳税证明、移民外国定居的身份资料等。
记者查询外汇局官网发现，确实有出台这一暂行办法，法规明确，申请人申请对外转移的财产应是本人所有的合法财产，且不得与他人有权益的争议。
外汇管理部门不受理司法、监察等部门依法限制的对外转移财产申请以及法律规定不得转移的财产、不能证明合法来源的财产、涉及未结案的刑事或民事诉讼案件的财产的对外转移申请。
个人财产转移统一向移民原户籍所在地或被继承人生前户籍所在地外汇分局或外汇管理部申请，所在地外汇中心支局可以代为受理申请。申请可由本人办理，也可委託他人代为办理。
根据规定对申请金额低于等值50万元人民币的，由外汇局省级分局审核办理；超过等值50万元（含50万元）人民币的，由省级外汇局初审后报国家外汇管理局批准。
对超过20万元（含20万元）人民币的移民转移採取一次申请、分步汇出，即申请人必须一次性申请拟转移出境的全部财产，批准后，先可汇出一半；一年后，可汇出剩馀部分的一半；满两年后，方可汇出全部剩余部分。
Lily表示，很多在美移民不关注中国货币政策，所以不得已铤而走险使用地下钱庄等非法管道，其实风险很大，得不偿失，放着阳关大道不走，非要走羊肠小道容易出事。
本地一银行人士向记者证实，移民美国，从中国售房等合法财产可以依法换汇转移到美国，由于房产售出之前已交过税，所以即使金额巨大，邮寄到美国也不用担心税务问题，可提供缴税凭据等资料，有专业会计师帮忙处理。
（文章转自网络，版权归原作者所有，如有问题请及时联系我们）
超实用！房产过户没做好这几点，可能要多花好几千
抢到房子一时爽，正式签约之后，就进入产权过户和结算阶段（cosing period）。在这个过程中要努力完成贷款手续，顺利过户，才能成为房子真正的主人。
（图中closing period就是房产过户和结算阶段，贷款买房的话通常25-30天，但是任意一环出问题，整个流程都会卡住。）
传统买房中介是一个人负责整个买房过程，因为进入close阶段丢失顾客的风险比较小，所以有些中介对这个过程并不太上心，很多顾客会觉得“被忽略”。殊不知这个阶段非常重要。
很多小伙伴会来Flyhomes微信号求救，说自己和别的中介买了房，close出了大问题，特别后悔，请我们支招。大家遇到的问题各种各样，比如：
我的贷款银行马上要close了，突然说要给我提高利率
我房子银行估值比购买价低了10万
买了新房，马上close了，建筑商说有额外1万刀的费用
买房子前不知道（或者中介没做好功课），close中突然发现房子有额外状况….
这些问题实在让人心塞。
Close如果做得好，会有两个好处：规避巨大风险 + 省下好几万美元。规避失去违约金的风险买方没有顺利履行合同，则会面临失去房价3%-5%的违约金的风险。像湾区和西雅图这样的高房价地区，这意味着失去3万到10万美元现金，也是一笔不小的损失。Close过程涉及到卖方、贷款机构（Lender）、产权过户机构（Escrow）的多方合作，需要保证每一个环节都能按时完成目标，每一步都需要万分小心、战战兢兢。省下好几万美元以下每个方面做好都意味着省下一大笔钱。
每个贷款机构给的利率和费用都不是简单的比较，要火眼金睛找到其中最好的一份
如何跟贷款机构谈判让他们露出底牌，拿出最好的利率，是门学问
如果贷款机构的贷款出现问题或者需要延期，怎么尽量减少买方的损失
Flyhomes有一支专业的closing团队，他们每个人经手的交易数量，是一个传统中介的几十倍。
Flyhomes将close分解成将近100多个小步骤，每个部分都会做好十足的准备。这样不仅保证我们的每一个顾客都可以100%顺利close，而且经常能给顾客省几千到几万。给大家讲几个具体实用的close小案例。
解决银行评估问题，一下子省了十万
买房后，贷款机构要对房子进行银行评估（appraisal），最后银行贷款也只能按照评估价进行。如果银行评估价和你的购买价有差别，那么中间的差额就要自己现金来补。
我们有一对顾客在湾区买了一个近170万的房子，是在6个offer中出价第三高买到的。Flyhomes数据团队在交offer前做了细致分析，认为银行评估价格是绝对不会有问题的。谁知道评估价一出来，比我们购买价低了10万!Closing团队分析了Appraiser的报告，发现appraiser面积不仅搞错了，参照的房子也比我们顾客买的房子状态差多了！
贷款银行刚开始不承认自己的评估有错误，但是我们closing同事据理力争，提供了细致的分析表格，说明为什么评估价格是不合理的；同时积极联系其它贷款机构，做好备选项；联系卖方中介，请对方和我们配合，将和我们竞争的高价offer发给appraiser进行参照。
整个过程四五天时间，closing的同事打了100多个电话，发了60多封邮件。终于对方同意进行第二次银行评估，推翻了之前的结论，重新给出了与购买价相符的评估价格。顾客特别感动，说如果真的要掏10万刀，孩子小学的学费就没有了，感谢我们解决了大难题。
贷款银行选得好，也能立省几万刀100万的房子，20%首付的情况下，3.75%比3.5%利率，三十年一共多付4万多的利息。但是光看利息是不够的，其它费用也很重要。一般银行给的报价（quotes），大概长这个样子——
是不是有点晕？确实，这里面涉及到非常多的费用，怎么综合比较这些费用，挑出最好的报价，是一门学问。这些费用算下来，不同银行之间能相差几千到一万。给出相同利率的不同贷款公司，close时候的费用可能相差几千；两家贷款公司给的看起来相差很大的报价，可能最后实际费用所差无几。很多有“小心机“的贷款机构会把很多固定费用写的很低，假装自己的报价很不错。所以，分析贷款机构的报价需要火眼金睛和十足经验。我们closing团队的小伙伴们会进行逐条对比，详细讲解每一条怎么去看，帮顾客进行仔细的计算，最终挑选一个真正实惠的报价。
积极和贷款机构沟通应对，不让你花冤枉钱。在过户过程中，跟贷款机构、产权过户机构甚至卖家的沟通协调也需要“套路”。我们帮顾客买了一个新房。但是因为builder手续没有在最后阶段准备齐全，拖了1个月才交付。顾客跟银行的利率过了锁定期，银行要根据市场利率提高顾客的利率
我们closing的同事跟builder交涉了几天，软磨硬泡，builder最终同意帮客户承担一部分费用。之前一对顾客选择的贷款机构不能按时close，需要延期，卖家要求每天赔偿400刀，本来就是贷款机构的错误，但是他们拒绝承认也拒绝承担任何费用。
我们closing团队的Alice据理力争，连续跟对方磨了三四天，最后对方终于决定由银行来承担任何额外费用，给顾客省了好几千。
Closing是个非常重要的阶段，每个环节都需要非常谨慎小心，也需要创造性的谈判技能和快速解决问题的能力。当然，closing工作带来的满足感也是很多的。Alice在加入closing团队后，跟很多顾客成为了好朋友，“看到他们顺利搬进新家，在朋友圈里分享闯进院子里的小野兔和大山猫，我觉得特别幸福。”
（文章转自网络，版权归原作者所有，如有问题请及时联系我们）
