​超实用！房产过户没做好这几点，可能要多花好几千

抢到房子一时爽，正式签约之后，就进入产权过户和结算阶段（cosing period）。在这个过程中要努力完成贷款手续，顺利过户，才能成为房子真正的主人。

（图中closing period就是房产过户和结算阶段，贷款买房的话通常25-30天，但是任意一环出问题，整个流程都会卡住。）

传统买房中介是一个人负责整个买房过程，因为进入close阶段丢失顾客的风险比较小，所以有些中介对这个过程并不太上心，很多顾客会觉得“被忽略”。殊不知这个阶段非常重要。

很多小伙伴会来Flyhomes微信号求救，说自己和别的中介买了房，close出了大问题，特别后悔，请我们支招。大家遇到的问题各种各样，比如：

• 我的贷款银行马上要close了，突然说要给我提高利率

• 我房子银行估值比购买价低了10万

• 买了新房，马上close了，建筑商说有额外1万刀的费用

• 买房子前不知道（或者中介没做好功课），close中突然发现房子有额外状况….

这些问题实在让人心塞。

Close如果做得好，会有两个好处：规避巨大风险 + 省下好几万美元。规避失去违约金的风险买方没有顺利履行合同，则会面临失去房价3%-5%的违约金的风险。像湾区和西雅图这样的高房价地区，这意味着失去3万到10万美元现金，也是一笔不小的损失。Close过程涉及到卖方、贷款机构（Lender）、产权过户机构（Escrow）的多方合作，需要保证每一个环节都能按时完成目标，每一步都需要万分小心、战战兢兢。省下好几万美元以下每个方面做好都意味着省下一大笔钱。

• 每个贷款机构给的利率和费用都不是简单的比较，要火眼金睛找到其中最好的一份

• 如何跟贷款机构谈判让他们露出底牌，拿出最好的利率，是门学问

• 如果贷款机构的贷款出现问题或者需要延期，怎么尽量减少买方的损失

Flyhomes有一支专业的closing团队，他们每个人经手的交易数量，是一个传统中介的几十倍。

Flyhomes将close分解成将近100多个小步骤，每个部分都会做好十足的准备。这样不仅保证我们的每一个顾客都可以100%顺利close，而且经常能给顾客省几千到几万。给大家讲几个具体实用的close小案例。

解决银行评估问题，一下子省了十万

买房后，贷款机构要对房子进行银行评估（appraisal），最后银行贷款也只能按照评估价进行。如果银行评估价和你的购买价有差别，那么中间的差额就要自己现金来补。

我们有一对顾客在湾区买了一个近170万的房子，是在6个offer中出价第三高买到的。Flyhomes数据团队在交offer前做了细致分析，认为银行评估价格是绝对不会有问题的。谁知道评估价一出来，比我们购买价低了10万!Closing团队分析了Appraiser的报告，发现appraiser面积不仅搞错了，参照的房子也比我们顾客买的房子状态差多了！

贷款银行刚开始不承认自己的评估有错误，但是我们closing同事据理力争，提供了细致的分析表格，说明为什么评估价格是不合理的；同时积极联系其它贷款机构，做好备选项；联系卖方中介，请对方和我们配合，将和我们竞争的高价offer发给appraiser进行参照。

整个过程四五天时间，closing的同事打了100多个电话，发了60多封邮件。终于对方同意进行第二次银行评估，推翻了之前的结论，重新给出了与购买价相符的评估价格。顾客特别感动，说如果真的要掏10万刀，孩子小学的学费就没有了，感谢我们解决了大难题。

贷款银行选得好，也能立省几万刀100万的房子，20%首付的情况下，3.75%比3.5%利率，三十年一共多付4万多的利息。但是光看利息是不够的，其它费用也很重要。一般银行给的报价（quotes），大概长这个样子——

是不是有点晕？确实，这里面涉及到非常多的费用，怎么综合比较这些费用，挑出最好的报价，是一门学问。这些费用算下来，不同银行之间能相差几千到一万。给出相同利率的不同贷款公司，close时候的费用可能相差几千；两家贷款公司给的看起来相差很大的报价，可能最后实际费用所差无几。很多有“小心机“的贷款机构会把很多固定费用写的很低，假装自己的报价很不错。所以，分析贷款机构的报价需要火眼金睛和十足经验。我们closing团队的小伙伴们会进行逐条对比，详细讲解每一条怎么去看，帮顾客进行仔细的计算，最终挑选一个真正实惠的报价。

积极和贷款机构沟通应对，不让你花冤枉钱。在过户过程中，跟贷款机构、产权过户机构甚至卖家的沟通协调也需要“套路”。我们帮顾客买了一个新房。但是因为builder手续没有在最后阶段准备齐全，拖了1个月才交付。顾客跟银行的利率过了锁定期，银行要根据市场利率提高顾客的利率

我们closing的同事跟builder交涉了几天，软磨硬泡，builder最终同意帮客户承担一部分费用。之前一对顾客选择的贷款机构不能按时close，需要延期，卖家要求每天赔偿400刀，本来就是贷款机构的错误，但是他们拒绝承认也拒绝承担任何费用。

我们closing团队的Alice据理力争，连续跟对方磨了三四天，最后对方终于决定由银行来承担任何额外费用，给顾客省了好几千。

Closing是个非常重要的阶段，每个环节都需要非常谨慎小心，也需要创造性的谈判技能和快速解决问题的能力。当然，closing工作带来的满足感也是很多的。Alice在加入closing团队后，跟很多顾客成为了好朋友，“看到他们顺利搬进新家，在朋友圈里分享闯进院子里的小野兔和大山猫，我觉得特别幸福。” 

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