根据房地美（Freddie Mac）最新公布的数据，本周美国 30 年期固定抵押贷款平均利率降至6.06%，低于上周的 6.16%，创下2022 年 9 月以来的最低水平，与去年同期 7.04% 的利率相比大幅下降。
此次利率下行，恰逢股市出现新一轮波动。此前特朗普总统已宣布，指示房利美和房地美收购 2000 亿美元抵押贷款债券。据《抵押贷款新闻日报》（Mortgage News Daily）报道，该消息一度将抵押贷款利率推至 6% 以下，随后小幅回升。
利率下调迅速引爆再融资热潮。抵押贷款银行家协会（MBA）最新报告显示，上周再融资申请量环比激增 40%，同比大涨 128%，整体抵押贷款申请总量也环比上升 28.5%。
房地美数据同时显示，本周 15 年期固定抵押贷款平均利率降至 5.38%，为 2024 年 10 月以来最低，这一期限也深受房屋再融资业主的青睐。
自去年 7 月起，在市场普遍预期美联储将启动降息周期的背景下，抵押贷款利率持续走低，购房者的负担能力得到明显改善。不过，当前约 6% 的利率虽远低于去年水平，仍约为 2021 年历史低点的两倍。
多家主流房地产预测机构预计，2026 年抵押贷款利率不太可能出现大幅下行。Redfin 也指出，特朗普此次提出的抵押贷款债券购买计划，从历史规模来看相对温和，预计难以在现有基础上进一步显著压低利率，房地产市场回暖仍将是一个渐进过程。
随着疫情期间锁定 3% 以下超低房贷利率的房主逐步入市，美国住房市场流动性有望缓慢改善。
美国房地产市场的平稳有序运行，依托于一套多维度的综合调控体系，该体系涵盖法律规范、住房保障、金融支撑、税收调节四大核心，构建起全链条治理框架，在保障市场效率的同时，兼顾社会公平。
法律是房地产市场运行的根本基石。美国实行联邦与地方双层立法，法规覆盖房产全流程：联邦层面以《宪法》《财产法》明确产权界定，配套环境、公司、金融等法规规范市场主体行为；地方政府则因地制宜制定规划、建筑、中介管理等细则，细化市场规则，实现精准监管约束。
立法环节优先保障中低收入群体住房需求。从 1937 年《瓦格纳 — 斯蒂高尔法》设立住房署、提供公共住房贷款，到 1949 年《全国住房法》确立 “为全民提供体面住房” 的目标，再到后续法案推出低息贷款、租金优惠等政策，美国逐步形成连贯的住房保障体系。政府还划定住房负担红线，将家庭住房支出超年收入 30% 定义为负担过重，实现精准纾困。
发达的房地产金融市场为行业提供坚实支撑。大萧条后，美国通过立法搭建联邦住房银行系统，建立存款保险与贷款担保制度，筑牢金融一级市场基础；依托房利美、房地美打造成熟二级市场，通过发行抵押贷款支持证券（MBS）等产品盘活资金流动性，拓宽中低收入家庭的贷款渠道。
房地产税收承担着市场稳定与调节的关键作用。其遵循 “宽税基、少税种” 原则，保有环节征收 1%-3% 的不动产税，交易环节征收 2% 左右交易税；资本利得税按持有年限差异化征收，鼓励刚需、抑制投机，同时配套免税、递延纳税政策。此外，通过税率、收入、评估增值等多重限制，约束地方政府加税行为，平衡各方利益。
这套 “法律定调、保障兜底、金融赋能、税收调节” 的体系，让美国房地产市场在市场化运行中，实现了风险管控与社会公平的动态平衡。
