美国总统特朗普11月8日在社交平台 Truth Social 提议推出50年期房屋抵押贷款，旨在降低民众月供压力、提升住房可负担性。联邦住房金融局（FHFA）局长比尔・普尔特（Bill Pulte）随即在 X 平台回应，证实当局正研究该计划，称其“将彻底改变游戏规则”。特朗普在帖文中发布对比图片，左侧是推行30年期房贷标准的富兰克林・德拉诺・罗斯福（Franklin Delano Roosevelt）总统，标注“30年期抵押贷款”；右侧为自身头像，标注“50年期抵押贷款”。
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据悉，罗斯福新政（The New Deal）在1930 年代确立的30年期房贷，曾助力美国度过大萧条，而特朗普自竞选以来便聚焦住房可负担性问题，就职首日即发布住房价格救济行政令，还多次向美联储主席杰罗姆・鲍威尔施压要求降息。
当前美国民众购房压力显著攀升，谷歌 “贷款协助”（help with mortgage）搜索量创2009年以来新高，可调利率房贷（ARM）关注度同步上涨。
美国抵押贷款银行协会（MBA）数据显示，今年9月可调利率房贷占比达10%，为近两年峰值，远超 2008 年金融危机后 6% 的平均水平。Redfin 统计则显示，美国中位数家庭每月需将 38.4% 的收入用于偿还房贷，高房价与高利率仍持续施压。
从实际还款来看，50年期房贷却能降低月供。以房利美（Fannie Mae）30 万美元贷款为例，首付20%、利率6.575%（不含税费），30年期月供1529美元，40年期降至1418美元，50年期则进一步降至1366美元，较 30 年期少付163美元。但弊端同样明显：房屋净值积累速度大幅放缓，部分情况下月供节省金额有限。
更关键的是，该提案面临法律阻碍。2008年金融危机后国会通过的《多德 - 弗兰克华尔街改革和消费者保护法案》，明确禁止40年及以上期限的抵押贷款，若要推广50年期房贷，需国会修改相关法律。
对于50年期房贷计划，房屋新闻网站 Housing Wire 首席分析师洛根・莫赫塔沙米（Logan Mohtashami）明确反对，认为此举会刺激过度需求、增加市场补贴，阻碍市场自我调节，同时削弱房屋净值积累。
在经历近两年低迷之后，旧金山房市正以惊人速度回暖。根据房地产仲介公司Redfin最新报告，旧金山的房屋销售速度现居全美主要城市之首。9月成交的房屋平均仅在市场上停留三周，远低于全国中位数的51天。
旧金山纪事报（San Francisco Chronicle）报导，过去两年，旧金山房市一度陷入停滞，不少曾引发抢购的新屋，挂牌一个月仍乏人问津。但如今情势逆转。房地产经纪人宾宁斯（Arrian Binnings）形容：过去几年像是冰河时期，而这个秋天，我们终于看见融冰的第一道裂缝。
与其他受高利率与疲弱就业市场拖累的美国大城市相比，旧金山的房市表现格外突出。专家指出，生成式人工智能（AI）产业的崛起为旧金山带来一批资金充裕的新买家，带动租屋市场迅速升温，也让屋主更不愿调降售价。
虽然房价尚未明显反弹，但Redfin的数据显示，今年秋季旧金山的成交量大幅上升，而新挂牌数量却下降，预示房价可能回升。
宾宁斯指出，旧金山的供应短缺与科技产业新富群体涌入，是推动市场回暖的主因。旧金山正成为全国停滞房市中的一个成长突破口，不仅在加州，在整个美国都罕见。他说。
相比之下，南湾的圣荷西（San Jose）市场略有降温。2023年9月当地房屋平均仅需11天售出，如今则延长约一周；反观旧金山，销售速度在同期间缩短近两周，是2021年以来最快的9月销售节奏。宾宁斯将旧金山的升温趋势归因于该市房屋供应紧张，以及OpenAI和其他公司员工抛售股票，大量财富涌入市场。
我认为旧金山的情况有所不同，因为它在经济停滞的大潮中脱颖而出，成为一片增长的绿洲，这种情况不仅出现在加州，也出现在美国大部分地区，他说。
在旧金山内部，不同区域表现也呈现差异。西区住宅销售最快，房价受疫情冲击最小；市中心及东部则因新建地产集中、屋主协会（HOA）费用上升，公寓价格仍在下滑。不过这一趋势可能正逐渐改变。房仲高见美亚（Mia Takami）表示，她近期在米慎湾（Mission Bay）看到明显需求回升。「多数买家是想住在公司附近的上班族，也有部分投资客看好旧金山的租金回报。」她说。
高见美亚指出，需求暴增与供应紧缩，使她的房源迅速耗尽。去年9月我手上有十多笔待售房，今年9月底已一间不剩。
