根据房屋租赁平台Apartment List最新数据，旧金山6月公寓租金中位数同比上涨11%，达2941美元，创下2020年以来最高水平，尽管仍低于疫情前峰值。这一涨幅使旧金山成为全美租金上涨最快的城市，其租屋空置率从去年6月的5.1%骤降至今年5月的3.5%，仅为全美平均水平的一半，凸显市场供不应求的紧张局面。
旧金山纪事报分析指出，尽管科技行业整体裁员潮持续，但人工智能领域企业如OpenAI和Anthropic在当地签署高额办公室租约，并展开激烈人才争夺，催生大量高收入从业者。Apartment List资深研究员罗伯·沃诺可表示，AI产业的蓬勃发展直接推高了对中高端住宅的需求，"即使经济前景存在不确定性，在房源紧缺的市场中，高收入群体的支付能力仍能支撑租金上涨"。
租赁市场火爆程度远超往年。Vesta资产管理公司在旧金山管理的1100间公寓中，仅上周六一天就租出7套，首席执行官保罗·格里菲斯直言："自疫情以来从未见过如此疯狂的场景，今年3月起需求激增，直接归因于AI企业扩张。" 当前市场中，多数房源在首次开放看房前便吸引数十组申请者，租金普遍比前租约高出数百美元。为抢占房源，租客常以高于要价的价格竞标，甚至出现预付全年租金的情况。旧金山房地产经纪人协会会长史蒂文·黄观察到："部分热门区域如米慎区与Potrero Hill，看房现场常涌入超过30组申请者，开放时间仅15分钟。"
除AI产业驱动外，市场低迷与政策限制亦抑制房源流动。格里菲斯指出，房贷利率攀升使潜在购房者暂缓置业计划，导致公寓轮转率下降；同时，现有租户因搬迁成本高企而选择续租，进一步减少空置房源。旧金山公寓协会执行主任贾南·纽强调，夏季本就是租房旺季，但今年需求远超季节性因素，"家庭与学生群体在开学前集中找房，而AI企业新增岗位持续吸引人才涌入"。
市场冷热不均现象显著。南玛区（SoMa）凭借近20年来的大量住房开发项目，成为租客选择最多的区域；而受远程办公冲击严重的市场街南区与田德隆区，则因犯罪率高企和无家可归者问题，租金持续低迷，成为全城价格洼地。沃诺可提醒，当前租金上涨依赖于AI产业的持续繁荣，"若该领域发展如泡沫般破裂，市场可能迅速转向"。旧金山公寓协会则呼吁增加住房供应，通过政策激励开发商建设更多可负担住宅，以缓解长期供需失衡。面对激烈竞争，经纪人建议租客通过社交网络提前接触物业经理，或在房源正式上市前锁定意向。正如史蒂文·黄所言："在旧金山，找到理想住所不仅需要财力，更需要策略与运气。"
高房价、高利率、低流通——这三重枷锁正把加州的房地产市场牢牢“冻结”。疫情后美国房市整体陷入停滞，而加州的情况尤为严重。无论买方还是卖方，如今都选择“原地不动”，让市场陷入“交易冰封期”。
根据房地产平台Redfin的数据，截至今年中，旧金山的新挂牌房源较去年同期锐减17%；圣地亚哥、河滨市和阿纳海姆也出现两位数跌幅。在全美新房源下降幅度最大的十大城市中，加州占据五席。数量明显放缓，”旧金山房地产经纪人孔爱美（Amy Kong）指出，“大家都知道，主因是利率高企与可负担性不断恶化。”
Redfin首席经济学家费尔韦瑟（Daryl Fairweather）分析，这一停滞背后隐藏着全美房地产市场的结构性病灶：五年来，抵押贷款利率经历“断崖式”波动，当前房主的贷款利率远低于重新购房所面临的高利率，造成了历史罕见的“融资落差”。这使得多数屋主根本不愿卖房。在加州，这一“落差”效应更加突出。加州房地产经纪人协会数据显示，全州独栋住宅中位售价接近90万美元。联邦住房金融局的报告指出，如今若以当前利率重贷，典型加州房主每月需额外支付675美元，在旧金山则高达915美元。
此外，1979年起实施的第13号提案令加州房产税与房屋购买价挂钩，并设定年涨幅上限。这意味着拥有时间越久，房产税越低。根据林肯土地政策研究所分析，加州多个主要城市中新购屋主的房产税通常是长期屋主的两倍以上。此“税负锁定”与“利率锁定”双重效应叠加，使加州屋主更无意出售。“当人们计算搬家成本时，不仅要考虑贷款负担，还要加上新增房产税，”费尔韦瑟指出，“结果就是，根本不划算。”
加州房地产协会经济学家魏歐思（Oscar Wei）表示：“我们原以为销售量会开始回升，但现实仍然停滞。”他认为，经济走势、关税政策、股市波动及其对利率的影响，仍让买卖双方陷入观望。
疫情初期，美联储为刺激经济将利率压至接近零，购屋者与现有房主纷纷抢搭低利贷款与重贷的顺风车。如今利率飙升，那些享有低利贷款的房主自然不愿丢掉“金利率”去面对新的高息房贷。联邦住房金融局分析显示，截至2024年中，超过半数美国房主的贷款利率低于4%，而当前新贷利率平均在6.5%以上。这一差异直接导致潜在交易“卡死”。在缺乏屋主挂牌意愿的情况下，新房供给成为唯一希望。然而过去十年间，加州新增住宅建设几乎停滞，尽管州政府不断出台鼓励开发的立法，成效依旧有限。
“我对未来几年能否看到大量独栋屋主愿意释出土地并不乐观，”费尔韦瑟直言，“这些法令虽然方向正确，但在强大锁定效应面前，其影响恐怕将被大打折扣。”
对想要购房的加州民众而言，在新屋供应未见大增前，“等等看”或许仍是唯一选项。
