高房价、高利率、低流通——这三重枷锁正把加州的房地产市场牢牢“冻结”。疫情后美国房市整体陷入停滞，而加州的情况尤为严重。无论买方还是卖方，如今都选择“原地不动”，让市场陷入“交易冰封期”。
根据房地产平台Redfin的数据，截至今年中，旧金山的新挂牌房源较去年同期锐减17%；圣地亚哥、河滨市和阿纳海姆也出现两位数跌幅。在全美新房源下降幅度最大的十大城市中，加州占据五席。数量明显放缓，”旧金山房地产经纪人孔爱美（Amy Kong）指出，“大家都知道，主因是利率高企与可负担性不断恶化。”
Redfin首席经济学家费尔韦瑟（Daryl Fairweather）分析，这一停滞背后隐藏着全美房地产市场的结构性病灶：五年来，抵押贷款利率经历“断崖式”波动，当前房主的贷款利率远低于重新购房所面临的高利率，造成了历史罕见的“融资落差”。这使得多数屋主根本不愿卖房。在加州，这一“落差”效应更加突出。加州房地产经纪人协会数据显示，全州独栋住宅中位售价接近90万美元。联邦住房金融局的报告指出，如今若以当前利率重贷，典型加州房主每月需额外支付675美元，在旧金山则高达915美元。
此外，1979年起实施的第13号提案令加州房产税与房屋购买价挂钩，并设定年涨幅上限。这意味着拥有时间越久，房产税越低。根据林肯土地政策研究所分析，加州多个主要城市中新购屋主的房产税通常是长期屋主的两倍以上。此“税负锁定”与“利率锁定”双重效应叠加，使加州屋主更无意出售。“当人们计算搬家成本时，不仅要考虑贷款负担，还要加上新增房产税，”费尔韦瑟指出，“结果就是，根本不划算。”
加州房地产协会经济学家魏歐思（Oscar Wei）表示：“我们原以为销售量会开始回升，但现实仍然停滞。”他认为，经济走势、关税政策、股市波动及其对利率的影响，仍让买卖双方陷入观望。
疫情初期，美联储为刺激经济将利率压至接近零，购屋者与现有房主纷纷抢搭低利贷款与重贷的顺风车。如今利率飙升，那些享有低利贷款的房主自然不愿丢掉“金利率”去面对新的高息房贷。联邦住房金融局分析显示，截至2024年中，超过半数美国房主的贷款利率低于4%，而当前新贷利率平均在6.5%以上。这一差异直接导致潜在交易“卡死”。在缺乏屋主挂牌意愿的情况下，新房供给成为唯一希望。然而过去十年间，加州新增住宅建设几乎停滞，尽管州政府不断出台鼓励开发的立法，成效依旧有限。
“我对未来几年能否看到大量独栋屋主愿意释出土地并不乐观，”费尔韦瑟直言，“这些法令虽然方向正确，但在强大锁定效应面前，其影响恐怕将被大打折扣。”
对想要购房的加州民众而言，在新屋供应未见大增前，“等等看”或许仍是唯一选项。
根据SFGATE的报道，旧金山的租金市场正在以惊人的速度回升，全面恢复到疫情前的水准，甚至出现了全美最强劲的年度租金增长。
据房屋租赁平台Zumper的发言人Crystal Chen表示，旧金山一房与两房公寓的租金年涨幅分别达到13.3%与16.3%。其中，两房单位的租金已回升至2019年夏季的高点，达到了每月4780美元。Crystal Chen指出：“这是自疫情暴发以来，我们首次看到这样的租金水平。”
这一现象的主要推动力与人工智能（AI）产业的就业增长密切相关。与此同时，企业日益严格的返工要求也推动了市中心住宅的需求，反映出人们对城市生活的“重新燃起的渴望”。尤其是靠近办公区域的地段，如Mission Bay、SoMa、Hayes Valley和Civic Center，租金涨幅表现尤为突出。
具体来看，Mission Bay的租金涨幅达到了21.7%，而Hayes Valley、SoMa和Civic Center的租金年涨幅分别为13.5%、11.4%和10.9%。
然而，这一波租金上涨并非单纯由需求推动。来自Apartment List的高级研究员Rob Warnock指出，市场供应端长期停滞是租金飙升的重要原因。他表示：“旧金山的住宅建案数量和建设许可长期处于低位，导致整体供应无法跟上需求的增长。”
Warnock进一步解释，尽管有一些公寓正在建设或规划中，但这一数量远远低于市场所需的规模。因此，他认为未来两年内，市场不会出现大量的新供给。
他还补充道，目前市场上出现了类似疫情前“超价抢租”的现象，许多租客在看房时发现，竞争者愿意每月多支付数百美元，只为抢下心仪的公寓。“这让我想起了疫情前某些时期的租赁状况，”Warnock说道。“过去几年，租房市场相对平衡，但现在情况已经发生了变化，市场再次失衡。”
这一现象不仅揭示了旧金山租金的迅速回升，也凸显出城市在高需求与低供应之间的复杂局面。随着企业的返工要求日益严格，预计短期内旧金山的住房市场将继续面临激烈的竞争。
