在加拿大当房主可真不容易，各种开支蹭蹭网上飙。
目前，生活成本是大多数加拿大人最关心的问题。虽然预计今年利率将继续下降，但房主除了住房成本还有很多开支需要兼顾。
2025年，有一系列税收优惠可以帮房主最大限度降低住房成本并节省开支。
加拿大税务局 (CRA) 最新分享了一份加拿大房主应该知道的税收抵免和补贴清单。CRA在新闻稿里写道，“提交所得税和福利申报表是获得任何福利或抵免付款或您可能有资格获得的扣除额的第一步。”。
无论您是房主、刚刚买了第一套房子，还是正在为第一套房子存钱，以下是一些需要记住的税务优惠
1. 购房者免税额（Home buyers' amount）
适用人群：首次购房者或过去四年未拥有房产者。
优惠内容：最高可申请$10,000购房费用的税收抵免，抵免金额最高$1,500，可与配偶或同居伴侣分摊。
如果符合以下情况，您有资格申请购房者金额：
您（或您的配偶/同居伴侣）于 2024 年购买了第一套符合条件的房屋，并且您（或您的配偶/同居伴侣）在 2024 年或之前四年中没有在加拿大境内或境外拥有另一套房屋
您有资格获得残疾税收抵免 (DTC)，或者您为有资格获得 DTC的人购买了房屋
2. 残疾人购房者税收抵免（Home buyers' tax credit for people with disabilities）
如果您、您的配偶或同居伴侣是残疾人，即使您不是首次购房者，也可能利用 HBTC。
3. 因工作而搬家的税收减免（Tax deductions from moving for work）
适用人群：因工作变动搬至距离新工作地点至少40公里的地区。
优惠内容：可抵扣搬家费用，包括机票、搬家费、出售房产、解除租约或抵押贷款等费用。
4. 自雇或在家工作税收抵免（Self-employment or work-from-home tax credits）
如果您有自己的企业并且在家工作，您可以申报商务用途家庭费用。您还可以申报汽车旅行费用，只需确保将此信息记录在案。
即便不是自雇人士，如果您在家工作也可以申报这些费用。去年，符合条件的员工如果在家工作，最多可获得 $500 的税务返还。
如果您在 2024 年升级装修了您的房屋
5. 多代同住家庭装修税收抵免（Multigenerational Home Renovation Tax Credit）
适用人群：为多代同住进行房屋装修。
例如，如果您想为父母建造一个独立的地下室，让他们住在您家中，这项税收抵免就可以提供帮助。
对于每次完成的符合条件的装修，您最多可以申请 $50,000 的支出。对于每项符合条件的申请，税收抵免额是总费用的 15%，最高为 $7,500
6. 家庭无障碍税收抵免（Home Accessibility Tax Credit）
适用人群：进行房屋无障碍改造的房主。
优惠内容：符合条件的装修或改建费用，年度最高费用限额为$20,000。
7. 新建楼花GST/HST住房退税（New GST/HST housing rebate）
根据加拿大税务局的规定，如果符合以下任何一项条件，您有资格申请退还部分已支付的 GST/HST：
您从建筑商处购买了一套新建或经过大幅翻新的房屋，用作您（或您的亲属）的主要居住地
您购买了合作住房公司的股份，目的是将新建或经过大幅翻新的合作住房综合体中的单元用作您（或您的亲属）的主要居住地
您或您雇用的人建造或大幅翻新了您的房屋，用作您（或您的亲属）的主要居住地
8. 主要居所豁免（Principal residence exemption）
适用人群：出售主要居住房屋的房主。
优惠内容：可免除或减少出售资本收益的税收，需在纳税申报单上指定该房产为主要居所。
9.住宅物业炒房规则（Residential property flipping rule）
适用人群：持有房产不足365天即出售的房主。
优惠内容：不符合重大生活事件例外条件的，出售利润将按普通商业收入纳税，而非资本收益。
10. 购房者计划（Home buyers' plan）
根据加拿大税务局 (CRA) 的规定，根据增强版 HPB，加拿大人可以从其 RRSP 中免税提取高达 60,000 加元，用于购买或建造符合条件的房屋。
在 2022 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日之间提取的加拿大人将享受额外三年的宽限期。这意味着还款期将从首次提款后的第五年开始。
您和您的配偶/同居伴侣都可以为同一套符合条件的房屋参加 HBP。
11. 首套房储蓄账户（First home savings account）
适用人群：为购买首套房储蓄的加拿大人。
优惠内容：每年可存入最高$8,000，终身限额$40,000，向FHSA的缴纳款项可在纳税申报单中扣除。
12. 专用出租房屋（Purpose-built rental housing）
如果您拥有或投资专用出租房屋，则有潜在的税收优惠可帮助抵消与创建出租单元相关的成本。
PBRH 退税是对 GST/HST 新住宅出租物业退税的增强。它支持建造用于长期住宅出租的新公寓楼、学生宿舍和老年人住宅。
CRA 表示，这鼓励了加拿大长期出租房屋的发展。
总结
以上是加拿大房主可以申请的主要税收抵免和补贴项目。无论是购房者、首次购房者，还是正在为购房存钱的人，这些福利都可能为您节省大量开支。建议大家在纳税申报时仔细检查自己是否符合相关条件，并充分利用这些优惠措施。
随着2025年加拿大房市的持续活跃，按揭贷款需求也在稳步上升。根据加拿大房地产协会（CREA）最新报告，受2024年初秋大量房屋被抢购一空的影响，2024年12月的加拿大MLS®系统房屋销售环比下降5.8%，但仍比2024年5月高出13%。第四季度的销售额更是环比增长10%，成为过去20年中最强劲的季度之一（疫情期间除外），全国房屋销售同比则增长19.2%。与此同时，新上市房源环比下降1.7%。
在多项购房利好政策的推动下，首次购房者与换房买家对贷款产品的需求进一步增大。加之加拿大央行过去12个月内三次下调基准利率，市场平均房贷利率维持在4.0%至4.5%之间，令房市更趋活跃。
然而，对于初次购房或对贷款流程不熟悉的人而言，想要顺利拿到合适的贷款方案并非易事。小编精心整理了房屋贷款详细指南，从前期准备到放款落地，全面了解在加拿大申请房贷的要点与细节，助您在竞争激烈的市场中稳健前行。
一、什么是房屋贷款（Mortgage）？
房屋贷款指的是借款人以所购房屋或不动产作抵押，从银行或其他贷方取得的资金，用于支付房屋购买款、土地或房屋维护等用途。
•借款人需满足贷方的信用及资产评估，并按照约定定期偿还本金与利息。
•常见还款年限为25年、30年或35年。年限越长，每月还款额越低，但总利息支出会相应增加。
二、申请房贷前的准备工作
1.准备足够的首付
在加拿大申请房屋贷款时，所有贷款机构都会要求提供首付款的最近三个月银行流水记录。因此，确保贷款申请顺利进行，建议提前至少三个月准备好首付款资金。
2. 清理债务，保持健康负债比
根据加拿大金融消费者局（Financial Consumer Agency of Canada）的建议：
•确认负债状况：在提交房贷申请前，优先偿还车贷、学贷或其他高额债务，以降低年度偿债比例（Debt-to-Income Ratio）。通常该比例不应超过44%。
•降低还款压力：负债比率越低，房贷审批通过率越高，也有机会获得更优惠的利率和更高贷款额度。
3. 申请房贷预批（Pre-Approval）
•预先批准（Preapproval）：需要授权贷方查询信用记录，并提交较为详尽的财务资料，包括收入证明、资产和债务信息等。
•与资格预审（Pre-qualified）的区别：资格预审仅做初步评估，不查询信用记录，参考价值有限。
三、正式贷款流程
1.选择借款机构或经纪
•A类银行：如加拿大五大银行（RBC、TD、BMO、Scotiabank、CIBC），流程规范，利率相对稳定。
•B类银行、房贷公司或专业经纪人：为不同信用分数或资产结构的借款人提供更灵活的产品。
2.查阅信用报告
•Equifax 与 TransUnion的信用分一般在300~900分之间，700分以上被视为“良好”或“优秀”。信用分越高，获取更优惠利率的机会越大。
3.整理所需材料
•身份证明：驾照、护照、SIN 卡
•就业证明：工作职位、时长及最近工资单
•税务资料：最新的 Notice of Assessment、T1、T4
•银行账户余额：证明首付款及初期费用资金
•资产与债务清单：车辆、其他物业、车贷、个人信贷等
•购房相关文件：如购房合同、房屋披露声明、产权证明
4.与房贷专家咨询
•商讨利率类型（固定或浮动）、还款年限（25年、30年等）、手续费、提前还款条款等。
5.通过压力测试（Stress Test）
•根据金融机构监管办公室（OSFI）的要求，目前的压力测试利率一般取5.25%或合约利率+2%中较高者，以评估借款人应对利率上涨的能力。
6.等待审核与签约
•银行或贷款机构在核准后，会发出贷款承诺书（Commitment Letter）。借款人需仔细确认条款，并签字接受。
7.放款与交割
•律师或公证人在交割日协调放款事宜，完成资金划转。交易完成后，购房者正式拥有该物业。
四、让购房更轻松的实用建议
1.资金与文件准备
•在申请房贷前，确认并整理个人收入、税务及负债信息，尽早进行预批，提高核贷效率。
2.谨慎选择贷款机构
•比较不同银行、房贷公司或经纪提供的方案，综合考量利率、年限、违约金和手续费等因素。
3.关注利率与市场变化
•利率直接影响每月供款和总还款额。持续跟踪央行政策及市场动向，适时申请或锁定利率。
4.合理规划整体预算
•除房贷本身外，还应预留搬家、装修、日常维护等额外支出，保持财务健康与生活品质。
