随着2025年加拿大房市的持续活跃，按揭贷款需求也在稳步上升。根据加拿大房地产协会（CREA）最新报告，受2024年初秋大量房屋被抢购一空的影响，2024年12月的加拿大MLS®系统房屋销售环比下降5.8%，但仍比2024年5月高出13%。第四季度的销售额更是环比增长10%，成为过去20年中最强劲的季度之一（疫情期间除外），全国房屋销售同比则增长19.2%。与此同时，新上市房源环比下降1.7%。
在多项购房利好政策的推动下，首次购房者与换房买家对贷款产品的需求进一步增大。加之加拿大央行过去12个月内三次下调基准利率，市场平均房贷利率维持在4.0%至4.5%之间，令房市更趋活跃。
然而，对于初次购房或对贷款流程不熟悉的人而言，想要顺利拿到合适的贷款方案并非易事。小编精心整理了房屋贷款详细指南，从前期准备到放款落地，全面了解在加拿大申请房贷的要点与细节，助您在竞争激烈的市场中稳健前行。
一、什么是房屋贷款（Mortgage）？
房屋贷款指的是借款人以所购房屋或不动产作抵押，从银行或其他贷方取得的资金，用于支付房屋购买款、土地或房屋维护等用途。
•借款人需满足贷方的信用及资产评估，并按照约定定期偿还本金与利息。
•常见还款年限为25年、30年或35年。年限越长，每月还款额越低，但总利息支出会相应增加。
二、申请房贷前的准备工作
1.准备足够的首付
在加拿大申请房屋贷款时，所有贷款机构都会要求提供首付款的最近三个月银行流水记录。因此，确保贷款申请顺利进行，建议提前至少三个月准备好首付款资金。
2. 清理债务，保持健康负债比
根据加拿大金融消费者局（Financial Consumer Agency of Canada）的建议：
•确认负债状况：在提交房贷申请前，优先偿还车贷、学贷或其他高额债务，以降低年度偿债比例（Debt-to-Income Ratio）。通常该比例不应超过44%。
•降低还款压力：负债比率越低，房贷审批通过率越高，也有机会获得更优惠的利率和更高贷款额度。
3. 申请房贷预批（Pre-Approval）
•预先批准（Preapproval）：需要授权贷方查询信用记录，并提交较为详尽的财务资料，包括收入证明、资产和债务信息等。
•与资格预审（Pre-qualified）的区别：资格预审仅做初步评估，不查询信用记录，参考价值有限。
三、正式贷款流程
1.选择借款机构或经纪
•A类银行：如加拿大五大银行（RBC、TD、BMO、Scotiabank、CIBC），流程规范，利率相对稳定。
•B类银行、房贷公司或专业经纪人：为不同信用分数或资产结构的借款人提供更灵活的产品。
2.查阅信用报告
•Equifax 与 TransUnion的信用分一般在300~900分之间，700分以上被视为“良好”或“优秀”。信用分越高，获取更优惠利率的机会越大。
3.整理所需材料
•身份证明：驾照、护照、SIN 卡
•就业证明：工作职位、时长及最近工资单
•税务资料：最新的 Notice of Assessment、T1、T4
•银行账户余额：证明首付款及初期费用资金
•资产与债务清单：车辆、其他物业、车贷、个人信贷等
•购房相关文件：如购房合同、房屋披露声明、产权证明
4.与房贷专家咨询
•商讨利率类型（固定或浮动）、还款年限（25年、30年等）、手续费、提前还款条款等。
5.通过压力测试（Stress Test）
•根据金融机构监管办公室（OSFI）的要求，目前的压力测试利率一般取5.25%或合约利率+2%中较高者，以评估借款人应对利率上涨的能力。
6.等待审核与签约
•银行或贷款机构在核准后，会发出贷款承诺书（Commitment Letter）。借款人需仔细确认条款，并签字接受。
7.放款与交割
•律师或公证人在交割日协调放款事宜，完成资金划转。交易完成后，购房者正式拥有该物业。
四、让购房更轻松的实用建议
1.资金与文件准备
•在申请房贷前，确认并整理个人收入、税务及负债信息，尽早进行预批，提高核贷效率。
2.谨慎选择贷款机构
•比较不同银行、房贷公司或经纪提供的方案，综合考量利率、年限、违约金和手续费等因素。
3.关注利率与市场变化
•利率直接影响每月供款和总还款额。持续跟踪央行政策及市场动向，适时申请或锁定利率。
4.合理规划整体预算
•除房贷本身外，还应预留搬家、装修、日常维护等额外支出，保持财务健康与生活品质。
当您花了数年时间存到了房屋的首付，即将完成购房交易时，一些不可预见的成本可能是在您意料之外的，尤其对于首次买家来说。有时，这些结束时的成本最终可能会高于您最初在贷款估算中的报价。
当今约有31%的购房者是首次购房——这意味着许多人现在在获得贷款估算时会发现其中的一些额外成本。托管费、私人抵押贷款保险 (PMI) 和成交成本等术语对于首次购房者来说非常陌生。我们将引导您了解这些术语，让你在房产购买的过程中做好充分的预算准备。
01
首付 Down Payment
首付不一定是额外成本，但您支付的首付款比例实际上会影响您最终支付的总体费用。此外，买家应该知道有数以千计的预付款计划基本上是免费的。因此，您可能有资格获得首付补助金或可免除的贷款，而不是耗尽您的储蓄。让我们深入研究一些首付策略。
放贷方（银行）通常会以较低的利率奖励可观的首付。对于贷方而言，首付越大，借款人在抵押贷款上的投资就越多，这表明拖欠贷款的可能性越低。此外，如果借款人违约，他们的风险较小。
另一种降低首付的方法是增加私人抵押贷款保险 (PMI)。当您的首付低于房屋购买价格的20%时，贷方通常需要PMI。
你不想把所有的钱都一次性投进房子里，不留下任何储蓄。因此，请查看您的预算，并计算出在保持紧急储蓄的同时，您可以负担得起的费用。
另一种选择是选择较便宜的房子，这会自动降低您的首付。
节俭是好事。但不能仅仅因为您有资格获得多少金额的批贷，就代表您应该购买可以最大限度地满足预算的房屋。应该谨慎得确保您的财务安全，不会因即将破裂的抵押贷款支付而受到影响。
对符合条件的借款人的巨大帮助是首付援助计划。这些计划可在全美范围内使用，并且因每个州而异。有些计划以助学金的形式出现，您无需偿还，或者可免除的第二抵押贷款，只要您在房子里住了规定的年数，就不必偿还。
02
成交过户费 CLOSING COST
成交过户成本包括与处理贷款相关的所有成本，可能会因您的居住地、贷方和您获得的抵押贷款类型而异，并非所有贷方对相同的服务收取相同的费用。
一般来说，它们加起来占购买价格的3%到6%，其中贷款相关的费用占到总的过户成本的一半以上。这意味着如果您的房屋价值300,000美元，而您的成交成本为3%，那么您在成交时将支付额外的9,000美元。但是如果您不使用贷款服务，则可以节省至少一半的过户成本。
您的成交过户成本将在您的贷款估算和结算披露中逐项列出，因此您可以查看每个项目。如果您的估计与您不理解的披露之间存在任何差异，请务必与您的贷方交谈。
作为成交费用的一部分，您可能会看到的一些费用包括申请费、评估费、产权搜索费和承销费等等。
03
私人按揭保险 PMI
私人抵押贷款保险 (PMI) 是一种保险，大多数首付低于20%的借款人必须支付以抵消贷方的风险。
PMI 保护贷款人，而不是借款人。换句话说，如果您不支付抵押贷款并且最终被取消抵押品赎回权，贷方可以出售房屋。如果销售价格不包括抵押贷款金额，则可以用 PMI 弥补。
您的PMI成本取决于您的贷款价值(LTV) 比率，即您的房屋借款金额与您房屋评估的价格的比例。较低的LTV也意味着较低的PMI溢价。
要计算出您的LTV，您可以将抵押贷款总额除以您的房屋价值，然后将该数字转换为百分比。例如，如果您的抵押贷款为300,000美元，而您的房子价值320,000美元，那么您的LTV为93.75%
LTV 计算：$300,000÷$320,000=0.9375或93.75%
根据房地美 (Freddie Mac) 的说法，借款人应该预计，每借入100,000美元，每月需要支付30至70美元。
尽管没有人愿意支付额外的住房成本，但PMI在住房市场中起着至关重要的作用，因为它使贷方更愿意向首付较低的借款人借钱。
04
诚意金 EARNEST MONEY
诚意金是向卖家表明您是认真想要购买其房屋的押金，它保存在托管账户中，可以在房屋交割时用于支付首付款或过户费用。
通常，购买合同中会写入抵押或有事项，以保护买卖双方，包括如果合同被破坏，谁将获得定金。房屋检查意外事件在购买合同中很常见。基本上，它为买家提供了一个合法的免责条款——他们如果在房屋检查是发现问题，他们可以带着诚意金走开。
在当今的热销市场中，一些买家放弃了所有意外情况，以使他们的报价更具吸引力（请记住，他们经常与其他几十个急切的买家竞争）。当然，这会带来很大的风险，因为如果你选择离开，你最终可能会失去你的诚意金。
05
地税是房产持有成本 Property tax
房产税的数额取决于你买房子的时间。例如，如果您在7月份购买，您将需要缴纳大约5个月（7月至12月期间持有房屋）的税款，而卖家将支付剩余的税款。
06
房主协会费用 (HOA)
如果您选择在房主协会 (HOA) 处购买房屋或公寓，您将每月支付HOA费用。HOA 负责制定和执行分区或住宅区的规则，并维护公共区域，如游泳池和游乐场。
HOA费用可能从每月50美元到每月超过400美元不等；您的社区越奢华，您可能需要支付的费用就越多。
根据 HOA，您可能需要在交易结束时提前预付一到两个月的费用。但是，即使您不必支付任何预付费用，也请务必将它们计入您的购房预算，因为它们可以极大地改变您的负担能力
海外投资买家
如果您是海外的投资买家，投资的要求则相比较上述条件而言要稍微苛刻，有些针对美国当地人的豁免是很难实现的。许多当地的开发商因为海外资金出境管控的要求，从风控的角度会提高对投资人的风险管控，例如会提高首付款比例，来降低收房成交的风险。
另外，贷方（银行）也会相应的提高首付比例，一般来说40%的首付是贷方处于风控考虑，比较常见的批贷案例。当然，提高了首付比例自然就使得投资人没法满足PMI的基本条件，所以私人抵押贷款保险PMI在外国投资买家中是极其罕见的。
当然，房产过户时实际产生的各项费用则是按照上文中提及的逻辑适用于美国当地人与海外投资人，并无二致。所以，当您选择投资美国房产，对于美国房产交易中的6项成本，您都清楚了吗?
