房屋仲介与贷款服务商"红鳍"(Redfin)公司8日表示，房市总值破兆元的美国城市，去年仅四个，今年倍增为八个， 显示房价上涨迅速。
去年，纽约、洛杉矶、亚特兰大和波士顿住宅房地产的总值，各超过1兆元，今年添加的四个城市：芝加哥、凤凰城、华府和加州的安那罕(Anaheim)。圣地亚哥和西雅图紧追其后，房市总值各达9870亿元和9710亿元。
红鳍研究人员分析2024年6月全美9500万户住宅的估计市值，提出如上报告，并称全美民宅的总市值，这一年跃增了3.1兆元，达49.6兆元历史新高。
洪鳍公司的经济学者赵辰(Chen Zhao译音)说，因为市场上成屋为数不多，无法压低房价，美国住宅市场总值，很可能在未来12个月内突破50兆元。
房价居高不下，"买不起房"成为一整个世代以来最严重的问题。新冠疫情期间，在家上班的人数骤增，消费者趁低利率换大房、购新屋，是造成房价飙升的一大原因。接着，联准会为了打击通膨，不断调升利率，房贷利率水涨船高，"房奴"的负担随而加重。
红鳍说，各都市房价涨幅不一，过去一年涨得最凶的是新泽西州可通勤到纽约上班的两个都市—新布朗斯威克(New Brunswick)和纽瓦克，各涨了13.3%和13.2%。其他涨幅逾10%的还有安纳罕、康州纽海文(New Haven)和南卡州查尔斯顿。
大都会区房市不涨反跌的，全美国只有一个，那就是佛州的珊瑚角(Cape Coral)，一年来下跌1.6%。纽奥良和奥斯汀涨幅不到2%。
随着市场预期联准会9月可能降息，房贷利率已抢先走滑，赵辰说，这反而会促成房价更加上涨，因为很多买家和卖家都等着上场，对有房阶级，这是好消息，但首购族要买到负担得起的房子，仍不容易。
当下，美国房地产市场正经历着前所未有的变化。房价起伏、市场需求的变动以及利率的上扬等因素，正深深影响着购房和投资者的决策。
金融服务公司 CoreLogic 的一份最新报告，剖析了当前美国房地产市场的十大现象。
01.不少城市房价下滑
从 5 月的数据来看，美国的五个大城市房价呈下降趋势，分别是德州的奥斯汀、加州的旧金山、路易斯安那州的新奥尔良、佛罗里达州的开普科勒尔和北港。
其中奥斯汀降幅最大，达 4.9%，其次是旧金山，下降 2.6%。
02.春季房价涨势趋缓
尽管房价下降的城市增多，但多数城市仍有上涨，只是涨幅不大。据 CoreLogic 的数据，5 月房价较上月上涨 0.6%。
5 月，在 100 个最大的都市中，有 16 个都市的房价较上月下降，其中德克萨斯州的埃尔帕索、印第安纳州的加里、纽约州的水牛城和锡拉丘兹位列前几名。
03.三分之一房屋高价售出
2024 年 6 月，34%的房屋以高于要价的价格成交，高于 2015 年至 2019 年疫情前 23%的平均水平。
报告显示，在房价高、库存少的市场，因购房者需求强劲，房屋售价往往高于要价。
04.房贷拖欠数量上升
5 月，约 10 万名借款人的抵押贷款逾期六个月及以上，此水平自金融危机以来未曾出现。
05.可调利率抵押贷款渐受青睐
由于贷款利率过高，贷款人难以承受高额的固定利率贷款，只能选择可调利率抵押贷款（ARM），5 月，可调利率抵押贷款的发放份额达到今年迄今的最高水平。
06.可调利率抵押贷款占比仍低
虽然可调利率抵押贷款受欢迎程度上升，但总体市场份额仍低，仅占 5%左右。可见，目前市场上使用抵押贷款的人中，绝大多数在疫情期间低利率时已将利率固定。
07.估价差距缩小
6 月所有成交的房屋销售中，8.6%的估价低于合同销售价格，低于一年前 10.7%的比率。
评估是房地产专业人员确定房产公平市场价值的过程。小型入门级房屋的估价差距更常见，这或许反映出缺乏经验的首次购房者支付过高金额的风险更高。
08.新建住宅销量降低
今年前六个月，新建住宅销量下降 17%，几乎所有市场都有下滑。
在美国 30 个主要大都市中，只有俄勒冈州的波特兰市和内华达州的拉斯维加斯市今年新建房屋销售量有所增长，均上涨 2%。
09.投资者购房减少
报告指出，2024 年 6 月，投资者购买了所有独栋住宅的 23%，比 1 月下降 5 个百分点。
这是两年来投资者份额的最低水平，但仍高于疫情前，当时投资者份额平均为 17%。
10.现房销售量骤降
6 月现房销量与去年同期相比下降 19%。
尽管现房销售通常在 7 月会季节性放缓，但今年提前出现，可能受 4 月和 5 月抵押贷款利率飙升的影响。
同时，6 月待售房屋数量较 2023 年增长 9%，这显示房市可能转向买方市场。
