美国30年期固定抵押贷款利率8月2日下降了22个基点，至6.4％，创下自2023年4月以来的最低点；15年期固定利率也降至5.89％，为2023年5月初以来的最低水平。这一降幅主要由于就业报告不如预期强劲，导致债券收益率迅速下滑。这一变化可能对房地产市场产生重大影响，特别是对购房需求和再融资活动。
抵押贷款利率通常与美国10年期国债收益率密切相关。《每日贷款新闻》的首席运营官格拉罕（Matthew Graham）指出，联准会（Fed）主席鲍威尔对于2024年“多次降息”的可能性表态不明确，加上近日就业报告表现疲软，使得更激进的降息预期迅速浮现。
格拉罕提到，在联准会9月会议前，还会有两份通胀报告和另一份就业报告，如果这些数据不能强有力反驳近期的数据，就代表降息周期不仅已经开始，还可能会有一定的紧迫性。
30年期固定利率在7月底、8月初时为6.81％，仅在此前5天内便出现了显着下降。最近的高点是4月底的7.52％，自那以来，房屋销售一直在下降；购房者不仅面临高利率，还面临高房价和供应不足的问题。虽然供应有所改善，但价格仍然过高，过去几个月来的变化在可负担性方面显着。
4月份，购买一套价值40万美元的房屋，需要20％首付款和30年期固定抵押贷款，每月支付约2240美元。而8月初，已经降低来到每月支付约2000美元，更多购房者也会因为今天较低的利率而有资格获得贷款。
根据美国抵押银行家协会的数据，购房抵押贷款申请量比去年同期低约15；然而，最新的利率下降可能会刺激需求。美国抵押银行家协会首席经济学家弗拉坦托尼（Mike Fratantoni）表示，“市场正在领先于联准会，降低了包括抵押贷款在内的长期利率，这应该会带来更多的购房交易和再融资活动的增加”。这一降幅对于希望购买新房或进行再融资的买家来说是个好消息，可能会刺激市场活跃度的提升。
美国房地产市场正在经历前所未有的变动。房价波动、市场需求变化以及利率上升等因素正深刻影响着购房者和投资者的决策。
金融服务公司CoreLogic 一份最新的报告，分析了目前美国房地产市场的十大现象。
01.越来越多城市房价在降
从5月份的数据来看，美国五个大城市的房价都在下降，分别是德州的奥斯汀、加州的旧金山、路易斯安那州新奥尔良、佛罗里达州的开普科勒尔（Cape Coral）和北港（North Port）。
其中奥斯汀下降幅度最大，高达4.9%，紧接着是旧金山下降2.6%。
02.春季房价涨幅放缓
虽然有越来越多的城市房价在下降，但是大多数仍然出现了上涨，只是涨幅有限。根据 CoreLogic 的数据，5 月份房价较上月上涨 0.6%。
5 月份，在 100 个最大的大都市中，有 16 个大都市的房价较上月有所下降，其中德克萨斯州的埃尔帕索（El Paso）、印第安纳州的加里（Gary）、纽约州的水牛城（Buffalo）和锡拉丘兹（Syracuse）位列前五名。
03.三分之一房屋售价比挂牌价高
2024 年 6 月，34% 的房屋以高于要价的价格售出，高于 2015 年至 2019 年疫情前 23% 的平均水平。
报告发现，在房价高企、库存不足的市场，由于购房者需求强劲，房屋的售价往往高于要价。
04.拖欠房贷数量增加
五月份，约有10万名借款人的抵押贷款逾期六个月或更长时间，这一水平自金融危机爆发以来从未见过。
05.可调利率抵押贷款越来越受欢迎
由于贷款利率太高，贷款人无法用这么高的数字作为固定利率贷款，只好使用可调利率抵押贷款（ARM）
五月份，可调利率抵押贷款（ARM）发放份额升至今年迄今为止的最高水平。
06.可调利率抵押贷款份额很低
虽然可调利率抵押贷款（ARM）越来越受欢迎，但总体上来说市场份额仍然很低，只占5%左右，可见目前市场上使用抵押贷款的人，绝大多数都在疫情期间低利率的时候，把利率固定下来了。
07.估价差距小
6 月份所有正在成交的房屋销售中，8.6% 的估价低于合同销售价格，低于一年前 10.7% 的比率。
评估是房地产专业人士确定房产公平市场价值的过程。小型入门级房屋的估价差距更为普遍，这可能反映出缺乏经验的首次购房者，支付过高金额的风险更高。
08.新建住宅销量下降
今年前六个月，新建住宅销量下降了 17%——几乎所有市场都出现下滑。
在美国 30 个主要大都市中，只有俄勒冈州波特兰市，和内华达州拉斯维加斯市今年迄今为止新建房屋销售量出现增长。报告发现，这两个大都市今年迄今均上涨了 2%。
09.投资者购房减少
报告发现，2024 年 6 月，投资者购买了所有独栋住宅的 23%，比 2024 年 1 月下降了 5 个百分点。
这是两年来投资者份额的最低水平，但仍远高于疫情前的水平，当时投资者份额平均为 17%。
10.现房销售量暴跌
6 月份现房销量与去年同期相比下降了 19%。
虽然历史上现房销售在 7 月份会出现季节性放缓，但今年这一情况出现得早，可能是受 4 月和 5 月抵押贷款利率飙升的影响。
与此同时，6 月份待售房屋数量与 2023 年相比增长了 9%，这表明房市有可能回到买方市场。
