美国房地产市场正在经历前所未有的变动。房价波动、市场需求变化以及利率上升等因素正深刻影响着购房者和投资者的决策。
金融服务公司CoreLogic 一份最新的报告，分析了目前美国房地产市场的十大现象。
01.越来越多城市房价在降
从5月份的数据来看，美国五个大城市的房价都在下降，分别是德州的奥斯汀、加州的旧金山、路易斯安那州新奥尔良、佛罗里达州的开普科勒尔（Cape Coral）和北港（North Port）。
其中奥斯汀下降幅度最大，高达4.9%，紧接着是旧金山下降2.6%。
02.春季房价涨幅放缓
虽然有越来越多的城市房价在下降，但是大多数仍然出现了上涨，只是涨幅有限。根据 CoreLogic 的数据，5 月份房价较上月上涨 0.6%。
5 月份，在 100 个最大的大都市中，有 16 个大都市的房价较上月有所下降，其中德克萨斯州的埃尔帕索（El Paso）、印第安纳州的加里（Gary）、纽约州的水牛城（Buffalo）和锡拉丘兹（Syracuse）位列前五名。
03.三分之一房屋售价比挂牌价高
2024 年 6 月，34% 的房屋以高于要价的价格售出，高于 2015 年至 2019 年疫情前 23% 的平均水平。
报告发现，在房价高企、库存不足的市场，由于购房者需求强劲，房屋的售价往往高于要价。
04.拖欠房贷数量增加
五月份，约有10万名借款人的抵押贷款逾期六个月或更长时间，这一水平自金融危机爆发以来从未见过。
05.可调利率抵押贷款越来越受欢迎
由于贷款利率太高，贷款人无法用这么高的数字作为固定利率贷款，只好使用可调利率抵押贷款（ARM）
五月份，可调利率抵押贷款（ARM）发放份额升至今年迄今为止的最高水平。
06.可调利率抵押贷款份额很低
虽然可调利率抵押贷款（ARM）越来越受欢迎，但总体上来说市场份额仍然很低，只占5%左右，可见目前市场上使用抵押贷款的人，绝大多数都在疫情期间低利率的时候，把利率固定下来了。
07.估价差距小
6 月份所有正在成交的房屋销售中，8.6% 的估价低于合同销售价格，低于一年前 10.7% 的比率。
评估是房地产专业人士确定房产公平市场价值的过程。小型入门级房屋的估价差距更为普遍，这可能反映出缺乏经验的首次购房者，支付过高金额的风险更高。
08.新建住宅销量下降
今年前六个月，新建住宅销量下降了 17%——几乎所有市场都出现下滑。
在美国 30 个主要大都市中，只有俄勒冈州波特兰市，和内华达州拉斯维加斯市今年迄今为止新建房屋销售量出现增长。报告发现，这两个大都市今年迄今均上涨了 2%。
09.投资者购房减少
报告发现，2024 年 6 月，投资者购买了所有独栋住宅的 23%，比 2024 年 1 月下降了 5 个百分点。
这是两年来投资者份额的最低水平，但仍远高于疫情前的水平，当时投资者份额平均为 17%。
10.现房销售量暴跌
6 月份现房销量与去年同期相比下降了 19%。
虽然历史上现房销售在 7 月份会出现季节性放缓，但今年这一情况出现得早，可能是受 4 月和 5 月抵押贷款利率飙升的影响。
与此同时，6 月份待售房屋数量与 2023 年相比增长了 9%，这表明房市有可能回到买方市场。
房屋仲介与贷款服务商"红鳍"(Redfin)公司8日表示，房市总值破兆元的美国城市，去年仅四个，今年倍增为八个， 显示房价上涨迅速。
去年，纽约、洛杉矶、亚特兰大和波士顿住宅房地产的总值，各超过1兆元，今年添加的四个城市：芝加哥、凤凰城、华府和加州的安那罕(Anaheim)。圣地亚哥和西雅图紧追其后，房市总值各达9870亿元和9710亿元。
红鳍研究人员分析2024年6月全美9500万户住宅的估计市值，提出如上报告，并称全美民宅的总市值，这一年跃增了3.1兆元，达49.6兆元历史新高。
洪鳍公司的经济学者赵辰(Chen Zhao译音)说，因为市场上成屋为数不多，无法压低房价，美国住宅市场总值，很可能在未来12个月内突破50兆元。
房价居高不下，"买不起房"成为一整个世代以来最严重的问题。新冠疫情期间，在家上班的人数骤增，消费者趁低利率换大房、购新屋，是造成房价飙升的一大原因。接着，联准会为了打击通膨，不断调升利率，房贷利率水涨船高，"房奴"的负担随而加重。
红鳍说，各都市房价涨幅不一，过去一年涨得最凶的是新泽西州可通勤到纽约上班的两个都市—新布朗斯威克(New Brunswick)和纽瓦克，各涨了13.3%和13.2%。其他涨幅逾10%的还有安纳罕、康州纽海文(New Haven)和南卡州查尔斯顿。
大都会区房市不涨反跌的，全美国只有一个，那就是佛州的珊瑚角(Cape Coral)，一年来下跌1.6%。纽奥良和奥斯汀涨幅不到2%。
随着市场预期联准会9月可能降息，房贷利率已抢先走滑，赵辰说，这反而会促成房价更加上涨，因为很多买家和卖家都等着上场，对有房阶级，这是好消息，但首购族要买到负担得起的房子，仍不容易。
