买房的执着在中国人的观念中根深蒂固。很多刚登陆美国的新移民，第一件考虑的事情就是买一套属于自己的房子，同时配上房屋保险，认为一切就结束了。殊不知买房后的一些风险更应该需要被关注，比如房产的继承，贷款或诉讼等，这些问题该如何解决？

01遗产税的风险

遗产税，其实是海外投资者在美国买房所可能涉及到的最大的风险。美国税务居民需要就全球资产缴纳遗产赠与税，但可享有终身1158万美元，夫妻双方总共2316万的免税额。而对于非美国税务居民，如果离世后房产将由子女继承，则只享有6万美元的免税额，其余超出部分根据离世时的房产价值缴纳遗产税，税率可高达40%。

而且遗产税不同于所得税，不论该房产有无增值，房产总价值的40%都有可能被征收。此时人寿保险的存在能够起到非常重要的作用。房屋持有人一旦身故，继承的子女即将面临大额税税负，人寿保险恰好能够为继承人（保单受益人）提供这样一笔大额的身故赔偿，从而对冲了遗产税可能带来的风险。对于非美税务居民来说，另一个额外的好处是人寿保险的身故理赔并不属于遗产，这笔资金不存在遗产税的问题。因此，无论继承人是不是美国税务居民，缴完遗产税后剩余的赔偿都不会计入当年的收入，不需要缴收入税。

02房屋贷款的风险

在美国买房，如果需要贷款，银行会要求你一定要购买房屋保险，此外银行还会建议你购买房贷保险（Mortgage Insurance）。房贷保险其实本质上也就是人寿保险，是以你的房屋贷款的金额为保额，一旦贷款人发生意外，家庭收入的来源中断，剩下未还完的贷款由保险公司来还。对于我们个人来说，这个风险是切实存在的。更何况，我们需要考虑的不仅仅是贷款，如果还需要抚养未成年小孩，生活费，水电网煤费，电费等其他生活上的费用。在风险发生时，这几项加在一起才是你所需要的保险总额。

今年的新冠疫情肆虐所带来的风险就是很好的例证，很多房主面临着失业没有收入，或收不到房租等这些情况，还房贷的压力可想而知。虽然联邦政府实行了大规模的救助计划，但对于房贷和生活成本来说，仍然是杯水车薪。疫情显然激发了民众对于保险的强烈意识，今年2月以来，人寿保险的申请量暴增了50%。

03诉讼的风险

许多华人喜欢把钱投资在地产上，都有物业在收租，因此经常成为一些别有用心的人的目标，特别容易被官司缠身。持有大量的房产作为资产，一旦诉讼失败被追讨资产，房产会一并被收缴。所以，将资产中的一部分转为人寿保险以防被诉讼追讨就显得尤为重要了。人寿保险中的现金价值享受司法豁免的保障，而房产是没有的。

二十年前美国轰动一时的辛普森案，辛普森打赢了刑事官司，免了牢狱之灾，但打输了民事官司，要赔偿几千万美元。辛普森几乎所有的财产，房产土地，银行存款，股票和公司股权等都要拿去赔偿。唯独人寿保险中的钱安然无恙，依然可以提领供自己生活所用，不用去支付赔偿金。因此，人寿保险可以作为资产的安全垫，尤其是面临巨大风险时还能够拿出来供自己使用，这是我们常常会忽略的它最大的功能之一。