在美国怎么选房？美国房产经纪人推荐，超实用！
人口统计数据
这也许不是你研究房产时所想到的第一件事，但该地区的所住居民的年龄结构特点对于你的房产投资在长期来说能否成功至关重要。例如，如果您的目标是先出租你的房产3至4年，然后再卖给首次购房的买家，那么你就应该寻找居民年龄在25-34岁的地区购房。
此外，你是想选择1年内人口增长了10%的社区作为投资目标，还是人口正在下降的社区？人口减少意味着该地区的住房需求也在降低。这很重要。
学校信息
大多数年轻的夫妇，尤其是美国夫妇，在一个新的地区租房或买房时，会考虑当地的学校情况。如果您的房产的所在区域有很多8-10分的学校，那么该地区就会吸引更高水准的租户。这些区域的房价将会很高，且其普遍升值率会高于全国平均水平。
家庭收入
你需要了解某地段的家庭的平均收入水平，这样可以帮你节省一笔巨款，因为家庭收入越高，你出租和转售你的房产的价格也就可以更高。
如果让你在以下两套房产之间作出选择：一套售价为10万美元，其所在社区的家庭平均收入为3.5万美元；另一套的售价为11万美元，其所在社区的家庭平均收入为7万美元。那么你应该选择哪一个呢？显然，后者在租赁或转售市场上会更加占有优势！
犯罪统计数据
你的房产所在区域的犯罪率的高低是你需要考虑的一个相当重要的因素。不论你是买房还是租房，都希望住在安全的社区。但是，有时候这一类数字可能被断章取义。例如，一个城市所被公布于众的犯罪率可能高于美国的平均国家水平，但是当地的街区实际上却是非常安全的。所以，买家有必要对该房产所在的社区的真实犯罪率作一番深入的了解。
租金比较很显然，每一位投资者在出租自己的房产之前，都会对所应该收取的租金作一个横向比较。请注意，如果你买房纯粹是出于投资的目的，那么你需要对卖方所提供的租赁市场的信息谨慎地思考。即使你是通过美国房产房源共享系统 (MLS) 在公开市场上购买到的房产，你自己也需要找出至少三个当地市场租赁价格的数据。
是否靠近机构设施
你应该了解一下：你的住宅所在社区是否有医院、军事基地、跨国公司等诸如此类的机构、设施。这些信息很重要，因为它们对于当地房产市场的影响非常之大。我们只要从谷歌公司在旧金山附近的地区都开辟有直班车，而这些直班车沿途所经过的地区的房地产价格一路上涨中看出个所以然。
不管怎样，对于将成为未来房东的你，房产与大型机构之间的通勤距离越短越好。所以，在你签下买房合同之前，你需要首先查证一下这一类的信息。
是否临近当地的便利设施
无论你是否将你的房产出租给学生、蓝领工人或年轻的家庭成员，大家都喜欢住在设施优秀、齐全的地方。你的房产附近是否拥有公园、酒吧、餐馆、商店？步行或驾驶到这些设施点的距离是否遥远？如果你找的是公寓社区，那么其池塘和公共景观是否都得到了良好的维护？
基础设施的改善计划
如果你的房产所在地的当地政府正在规划、改善附近的基础设施，那么你的房产投资极有可能盈利。所谓基础设施的改善，可能是指在拐角处新建一个儿童公园，或新添一条车道。如果正在建造大型的基础设施，如扩建地铁周边区域、建造迪士尼乐园、新建一个家乐福等，都会给你的房产的增值带来正面的效应。
买房的执着在中国人的观念中根深蒂固。很多刚登陆美国的新移民，第一件考虑的事情就是买一套属于自己的房子，同时配上房屋保险，认为一切就结束了。殊不知买房后的一些风险更应该需要被关注，比如房产的继承，贷款或诉讼等，这些问题该如何解决？
01遗产税的风险
遗产税，其实是海外投资者在美国买房所可能涉及到的最大的风险。美国税务居民需要就全球资产缴纳遗产赠与税，但可享有终身1158万美元，夫妻双方总共2316万的免税额。而对于非美国税务居民，如果离世后房产将由子女继承，则只享有6万美元的免税额，其余超出部分根据离世时的房产价值缴纳遗产税，税率可高达40%。
而且遗产税不同于所得税，不论该房产有无增值，房产总价值的40%都有可能被征收。此时人寿保险的存在能够起到非常重要的作用。房屋持有人一旦身故，继承的子女即将面临大额税税负，人寿保险恰好能够为继承人（保单受益人）提供这样一笔大额的身故赔偿，从而对冲了遗产税可能带来的风险。对于非美税务居民来说，另一个额外的好处是人寿保险的身故理赔并不属于遗产，这笔资金不存在遗产税的问题。因此，无论继承人是不是美国税务居民，缴完遗产税后剩余的赔偿都不会计入当年的收入，不需要缴收入税。
02房屋贷款的风险
在美国买房，如果需要贷款，银行会要求你一定要购买房屋保险，此外银行还会建议你购买房贷保险（Mortgage Insurance）。房贷保险其实本质上也就是人寿保险，是以你的房屋贷款的金额为保额，一旦贷款人发生意外，家庭收入的来源中断，剩下未还完的贷款由保险公司来还。对于我们个人来说，这个风险是切实存在的。更何况，我们需要考虑的不仅仅是贷款，如果还需要抚养未成年小孩，生活费，水电网煤费，电费等其他生活上的费用。在风险发生时，这几项加在一起才是你所需要的保险总额。
今年的新冠疫情肆虐所带来的风险就是很好的例证，很多房主面临着失业没有收入，或收不到房租等这些情况，还房贷的压力可想而知。虽然联邦政府实行了大规模的救助计划，但对于房贷和生活成本来说，仍然是杯水车薪。疫情显然激发了民众对于保险的强烈意识，今年2月以来，人寿保险的申请量暴增了50%。
03诉讼的风险
许多华人喜欢把钱投资在地产上，都有物业在收租，因此经常成为一些别有用心的人的目标，特别容易被官司缠身。持有大量的房产作为资产，一旦诉讼失败被追讨资产，房产会一并被收缴。所以，将资产中的一部分转为人寿保险以防被诉讼追讨就显得尤为重要了。人寿保险中的现金价值享受司法豁免的保障，而房产是没有的。
二十年前美国轰动一时的辛普森案，辛普森打赢了刑事官司，免了牢狱之灾，但打输了民事官司，要赔偿几千万美元。辛普森几乎所有的财产，房产土地，银行存款，股票和公司股权等都要拿去赔偿。唯独人寿保险中的钱安然无恙，依然可以提领供自己生活所用，不用去支付赔偿金。因此，人寿保险可以作为资产的安全垫，尤其是面临巨大风险时还能够拿出来供自己使用，这是我们常常会忽略的它最大的功能之一。
