娜娜是一名房地产投资者，每月被动收入超过 20,000 美元。
以下是娜娜如何开始申请 FHA 贷款，以及需要注意的注意事项。
娜娜在2008年通过FHA贷款购得第一处投资房产，至今已收购10处，月收入21,000美元。
2000年秋，一家人还清房贷，娜娜明白房子很重要。
2007年，毕业的娜娜背负学生贷款债务，工资低，找了一套两户住宅做房地产投资。
她是公司经理、房地产投资者，拥有10处房产，月收入21000美元。
娜娜首先利用FHA贷款，因为FHA贷款的目的是让年轻人更容易拥有住房。
联邦住房管理局贷款适合没有信用记录且首付资金有限的刚开始独立生活的年轻人。
FHA贷款
FHA 贷款是由联邦住房管理局担保的低首付政府支持住房贷款，最受美国欢迎。
对于信用评分为 580 或更高的借款人，FHA 贷款只需支付 3.5%的首付。对于信用状况不太理想的购房者，FHA 贷款提供了额外的好处。政府的支持意味着 FHA 的平均利率通常低于传统抵押贷款的平均利率。
FHA 贷款首付 10%，评分低至 500 分的借款人有资格获得贷款，政策因贷方不同。此住房贷款计划为数百万无法获得传统贷款的美国人提供购房帮助。
娜娜的经验
1. 确保房子可以申请贷款
购买首套房产需确定是否可贷款。
2008年，娜娜在选择第一处FHA房产贷款机构时，与多位经纪人进行了讨论，最终选择了一位合适的经纪人，并在交易中学到了很多知识。
当时正值次贷金融危机。娜娜的经纪人从富国银行获得了 FHA 和FHA 203(k) 贷款。FHA 贷款是政府支持的抵押贷款，FHA 203(k) 是专门用于房屋装修或维修的贷款，允许借款人在房屋装修完成后最多借入房屋价值 110% 的费用。
娜娜大学毕业后，欠学费，储蓄少，W-2 收入不到一年，无信用卡欠款和车贷，为 FHA 贷款的理想候选人。
2. 给自己明确的购房标准
利用(FHA) 贷款也需要关注了几个重要因素。
第一个当然是地点——寻找拥有良好学校、交通、低犯罪率和租金潜力的社区是非常重要的。
第二点，需要考虑房产的状况，无论如何，房子一定要安全、舒适且可供出租。
第三点，传统的 FHA 贷款限制只能购买二——四居室。
娜娜买了一套中产阶级两居室，每间房一卧一卫，房子小，标价115,000美元。
娜娜在购买了1970年的复古房子后，简单收拾一番后出租了其中一间房，租客支付了大部分抵押贷款（1,150美元中的1,000美元）。娜娜未利用FHA 203(k)装修房子。
3. 考虑为下一个房产再融资
6年后，娜娜的第一处房产翻新后租金涨至1,200美元，她重新融资为传统贷款。
她按照FHA的指引购买了一栋三卧室单户住宅，并利用房利美家居风格装修贷款（Fannie Mae HomeStyle Renovation Loan）进行了装修。
Fannie Mae HomeStyle Renovation Loan适用于主要住宅、第二住宅或投资房产。需要5%的首付，利率较高。娜娜购买时利率为5.75%。
4. 注意FHA贷款的一些注意事项
FHA贷款无限制，但不能同时申请两笔贷款，需在贷款房产中居住至少一年。
其次，要继续使用 FHA 贷款购买房产，必须有距离超过 100 英里的第二个主要住所，或因就业搬迁并面临家庭规模增加的问题（生孩子或父母来住）。
谎称住够一年或其它欺诈行为，不仅会使贷款人收回贷款，还可能导致严重法律和财务后果。因此，请务必遵守FHA抵押贷款条款，不要撒谎。
自今年1月份开始，较高的联邦所得税等级与标准扣除额即将实施，此举致力于提升美国人为期四年的实际薪资增长，以及尽可能减少国家税务部门对其收入的干扰。
美国国内税务署(IRS)在去年11月份公布了新的联邦所得税等级与标准扣除额的上限。提升税率旨在防止"阶梯式攀登"问题的发生——虽然很多人口袋里的钱没变，但因为物价整体上涨，很容易陷入高收入群体的境地。
尽管近年来通胀率逐渐走低，但经历自新冠疫情以来的通胀冲击，至今仍略高于大流行之前的均值和美联储设定的2%目标。在这种情况下，此次税率的调整也显得尤为重要。
值得注意的是，预计相关税率将提高大约5.4%。新标准的实施可能意味着全体收入阶层的数以百万计的美国人均可节省开支。
以下是IRS即将实施的变更信息：经通胀调整后，新的因素将适用于2024的税务年度，并在2025年的纳税申报报告中体现出来。
标准扣除额
标准扣除额的调整降低了大部分纳税人的税负。已婚夫妇可共同享受的税前抵扣额度将由2023年的27,700美元上升至29,200美元（涨幅为5.4%）；对于未婚人士而言，2024年的个人最高抵扣额度将由原来的13,850美元提高到14,600美元。而到2024年时，家庭主妇的标准扣除额将从原本的20800美元提升到21900美元。
关于个人税级：
IRS针对各个收入层次的群体与已婚申报者，将其税率普遍提高了大约5.4%。然而需要指出的是，直至2024年，最高税率仍然维持在37%不变。在此基础之上，具体分档如下：
10%（税前年总收入不超过11,600美元）
12%（税前年总收入介乎11,600美元至25,200美元之间）
22%（税前年总收入介乎25,200美元至90,750美元之间）
24%（税前年总收入介乎90,750美元至1,94, 250美元之间）
32%（税前年总收入介乎1,94,250美元至2,95,200美元之间）
35%（税前年总收入超出2,95,200美元）
37%（税前年总收入超出609,350美元）
关于联合申报人的税率：
10%（税前年总收入低于23,200美元）
12%（税前年总收入介乎23,200美元至50,700美元之间）
22%（税前年总收入介乎50,700美元至153,250美元之间）
24%（税前年总收入介乎153,250美元至204,350美元之间）
32%（税前年总收入介乎204,350美元至388,900美元之间）
35%（税前年总收入超出388,900美元）
37%（税前年总收入超出731,200美元）
其他税收政策规定：
此外，IRS还适时调整了多项税收规定的起征点，如劳动所得税抵免金额等。例如，现在凡是拥有至少三名符合条件的子女的家庭，将有资格获得额外的7,830美元用以抵消税负，相比去年的7430美元显著增长。此外，职工还可以允许将更多资金存入他们的健康弹性支出账户内，最高支付额度将增加约150美元，达到3,200美元之多。
