银行审批包括两个阶段：个人偿还能力审核和产权审核。个人偿还能力审核阶段，当银行收到贷款人的申请后，银行将安排房产价值评估，并查看贷款人信用记录来评估其偿还能力。所有的流程由银行内部处理，但是产生的费用会一一列出， 包括银行审批费用、房屋评估费用、洪水区查询费用、信用报告查询费用和税收服务费用。
银行申请费：
银行的申请费或者审批费用由各银行收取，价格会有差别， 一般$1300-1600左右。银行申请费用与贷款数额大小无关。
房屋评估费：
房屋的购买价格不能作为房屋的实际价值。银行在审批贷款时会请专业的机构评估房产价值。评估费用一般在$400~$600。房屋评估费用主要与房屋大小和房屋结构有关，与购买价格无关。
信用报告查询费用：
为了评估贷款人的偿还能力，银行会从三大信用报告机构（Equifax, Experian 和 TransUnion）查看贷款人的信用评分及历史。三个机构提供的信用评分一般有区别，银行会采用中间值。查询信用报告的费用大概$60。
产权相关费用
当个人偿还能力审核完成且符合要求后，银行会通知贷款人选择Title公司审核房屋产权。如果房屋产权确认合法，银行将会要求贷款人购买房产证保险。该部分的价格在$2200左右。由于房产证保险和房屋保险都与房子价格有关，且由市场情况决定，区别可能会比较大。
房产产权搜索：
主要查看房产证是否有效合法，是否有债务关联，是否适合转让（clean title）。
借方产权保险：
为了规避房产证可能存在的问题， 银行会要求贷款人购买一年的房产证保险。在交易完成的一年内，如果房子的产权出现问题，房产证保险公司将向银行赔偿相关损失。房产证保险费用与贷款数额有关，对于$300,000 左右的贷款，房产证保险大概$1000 左右。
房屋保险：
为了避免火灾等自然灾害带来的损失，银行一般要求贷款人购买房屋保险Hazard Insurance。在贷款批准前，贷款人必须提前购买一年的房屋保险。房屋保险类似于汽车保险，贷款人可以自行选择房屋保险公司。房屋保险公司根据房屋的Dwelling value ( 房屋重建价值) 计算保额。各个房屋保险公司计算Dwelling value 的方法不一样，建议贷款人在购买之前多咨询。
房产过户费用
当银行审批完成，贷款人贷款获得批准，Title 公司将开始处理房产过户（settlement/closing）。由于Title公司由买卖双方自行选择，因此可以使用不同的Title 公司，也可以使用同一家。
房屋过户处理费：
Title 公司协调银行、贷款经纪人、卖方、买方处理房产证转让相关的事宜，包括代缴房产交易税、过户记录存档和首付款支付等。
过户记录费用：
Title 公司将过户记录交给政府 County 办公室保存, County 办公室收取记录费用。
房屋交易税：
政府收取的房屋交易税，0.86% 左右。一般由卖家支付。新建房因建筑商而异。
买家产权保险：
卖方帮买方购买的产权保险（ Buyer’s Title Insurance 也叫 Title insurance owner's policy），保证买主权益。当房屋产权出现问题时，该保险将赔偿买方的损失。费用按房价浮动。表格里的费用是按30万房子估算，买家产权保险费用大约是$1000。
银行预收费用及其它
贷款人每月除了支付银行贷款本金和利息， 还需要支付一定数额的房产税和房屋保险。
房屋过户交易时，银行将建立一个托管账户（Escrow Account），每月的房产税和房屋保险都会放到这个托管账户里。政府和房屋保险公司每年会直接将税收账单和保险帐单寄到银行，银行然后从这个账号中支付。
为了确保托管账户中有足够的余额，过户交易时银行一般要求贷款人预支付两个月的房产税和房屋保险。有时可能需要预支付更多的费用，比如房子六月过户，七月征收房产税，这种情况下，预支付的房产税可能超过2个月。不管怎样，银行会详细计算每个月托管账户的余额，确保有足够的资金支付房产税和房屋保险。
现在赴美买房的人当中有很多是现金购房，当然，也有一些人选择贷款买房，贷款买房有一个很关键的步骤：预审房贷，简单来讲，预审房贷就是申贷者提供个人资料给银行进行初审，只有通过了，你才有资格获得目的银行的正式贷款。关于申请贷款预审批准书有很多需要注意的事项及细节，很多人并不是特别清楚，所以需要提前了解一下，下面详细给大家介绍。
据美国房地产经纪人协会统计，90%的人是贷款买房。不管是现金买房还是需要贷款，经纪人都会让你填写一份买主经济状况信息表(Financial Information Sheet)。你要如实填写这份表格，特别是姓名，住址，职业，工作单位，年收入(Gross Annual Income)和负债部分（Liabilities）。
通常来说，负债包括汽车贷款，信用卡欠额，以及其它债务。你填写的存款额不能低於你的头款(Down Payment)数。你的经纪人要根据你的经济状况向你建议房价范围。很多卖主也要求买主在报价时附上买主经济状况表。如果是现金买房，买主经济状况表就是卖主唯一的依据，所以在在报价时一定要附上这份表。
如果需要贷款，经纪人会根据你的经济状况建议你向有关贷款公司要一封贷款预审批准书(Loan Pre-approval Letter)。因为贷款公司要查你的信用分，还会要你的社会安全号。
你如果已经与其它贷款公司或者你自己的银行联系过，你就可以用你自己的贷款公司或银行的贷款预审批准书。不管你此时选用的是谁，你在正式贷款时还是可以货比三家。
贷款预审批准书的目的是决定你的房价上限。贷款预审批准书也是报价合同的附件之一。它告诉卖主，你已经与贷款公司或银行联系过了，信用分和收入都查过，银行初步同意借钱给你。贷款预审批准书贷款额越高越好，不用担心卖主会因为你有钱而提高房价。卖主担心的是在接受报价合同后买主申请不到贷款，从而不能过户，浪费卖主的时间。
在房屋买卖中，时间就是金钱。一栋$500,000的房子，如果利息是6%，一个月的利息就是$2,500。卖主更愿意接受经济状况好的买主的报价。
申请贷款预审批准书还需要以下的信息：
买主姓名(Buyer Name)
社会安全号(Social Security Number)
房价(Sales Price)：实际房价或最高房价
贷款额(Loan Amount)
贷款种类(Program)：一般是30年固定利率
定金(Deposit)
过户日期(Settlement Date)：写实际日期或待定
买主地址(Buyer Address)
买主电话(Buyer Phone)
买主年收入(Income)
最高贷款额取决於家庭总收入和其它债务。大部分银行允许买主将月收入的28%用於与住房有关的花费，比如还贷款本金(Principal)，利息(Interest)，房地产税(Real Estate Tax)和屋主保险(Home Owner Insurance)。
银行还会考虑家庭其它债务，比如汽车月款(Car Loan)，学费贷款(College Tuition Loan)，信用卡欠款(Credit Card Debt)等。这些债务加上住房花费不能超过月收入的36%。如果你的其它债务占月收入的12%，你只能用24%做房款。
所以在买房时，要把其它债务限制在8%或更低。如果你没有其它债务，你可以用36%做房款。在目前房价超过绝大部分人所能承受的情况下，联邦住房和城市发展部(HUD)允许家庭其它债务加上住房贷款高达月收入的45%。
贷款种类有二百多种，但大多是从两个基本类型衍生出来的：浮动利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)或固定利率(Fixed Rate Mortgage)。
浮动利率贷款的开始利率比固定利率贷款低，以後的利率会随着一个指数(Index)而浮动。开始浮动的年限和浮动的幅度事先都有规定。如果贷款时利率高於9%，并且呈下降趋势，可用浮动利率。
常见固定利率贷款有15年或30年的。15年的利率比30年的低。如果贷款时利率低於8%，可选固定利率。
从贷款来源可以把贷款分成三种，一般性贷款(Conventional)，低收入政府补助贷款(FHA)，和美国退伍军人贷款(VA)。
从贷款的数额又可以把贷款分成三类，小额贷款，普通贷款，和大额贷款(Jumbo Loan)。十万以下的属小额贷款。贷款额超过$417,000的属大额贷款。从2008年3月起，大华府地区贷款额超$562,000的才算大额贷款。大额贷款的利率比普通贷款高。如果你不清楚，可以向您的贷款经纪人询问。
定金(Deposit)是买主在报价的同时，交给买方经纪人公司的一笔钱。如果买主在没有正当理由的前提下单方撕毁买房合同，定金就拿不回来了。定金越多，说明买主诚意越大，卖主越放心。大多数公司规定定金不得低於$5,000。卖主为了保护自己的利益，还会要求更高的定金。
过户日期(Settlement Date)可定在合同生效后的30天到45天。计算机自动化大大缩短了贷款审批的时间，使30天或更短时间过户成为现实。一些银行没收的房子明确规定30天之内过户。
贷款预审批准书内容包括贷款种类(Program)，头款额（DownPayment），贷款额(Loan Amount)，利率（Interest Rate）。它还会有以下的字样：该预审批准书的依据是已核实的买主信用史(CreditHistory)，经济状况(Financial Information)和职业史(Employment History)。贷款的最终批准还有待於认可的房地产合同(Ratified Contract)和房屋估价(Appraisal)。
预审批准书虽然不注明作废日期，却是有时间性的。这是因为人的信用分，经济状况和职业都会有变化。如果预审批准书是六个月以前写的，就需要重新写一张。
