近期，美国知名地产交易信息平台Zillow公司发布报告，回顾了2020年颠覆美国房地产市场并改变了我们生活方式和地点的文化趋势。这些趋势主要体现为：远程工作改变了家庭的偏好和优先次序，同时也为先前因房屋所有权而定价过高的租客带来了新的可能性；高需求推动待售市场在2020年创下新高，并刺激了激烈的竞争；同时，无钱者、妇女、少数民族和年轻人成为最易受疫情驱动的住房不安全感影响的群体。
对于2020年的美国人来说，家在2020年变得比以往任何时候都重要。厨房的桌子被改造成了教室的桌子，地下室变成了家庭办公室，后院变成了避难所。新冠疫情的冲击引发了美国人住房格局的大改变，因为许多人都在寻找一个更适合的地方，他们不断变化的需求引发了对家的更多更复杂的需求。
而对一些人来说，家变得比以前更不稳定了。疫情大流行的经济影响不成比例地伤害了租房者、年轻人、妇女和少数民族，增加了许多美国人住房不安全的风险。
对另一些人来说，2020年开启了新的住房机会，远程办公的自由让白领办公更加自由，也使得价格昂贵城市的租房者有可能以更加实惠的价格租到房子，并提供了将最喜欢的度假胜地变成家乡的可能性。创纪录的低利率使首次购房者进入市场，再融资使购房者更容易负担得起，等等这些都在悄然改变着美国人的住房格局。
这场大流行还改变了人们的出行方式，巩固了人们对数字第一体验的偏好。3D家庭虚拟旅游和自助游等数字工具使购房者能够更快、更安全、更轻松地购物，而租房者则可以通过数字方式搜索、查找、申请和租赁房屋。
远程工作开辟了新的住房选择
远程工作的兴起可能是大流行后世界最重要和最持久的转变之一，并对未来的住房偏好产生重大影响。哈里斯在ZILLOW网站上民意测验的一项调查发现，在疫情流行期间，三分之二在家工作的人表示，如果能选择继续远程工作，他们会考虑搬家到房租或房价更加便宜的地方。
同时，在家工作更吸引人的地方是靠近水、海滩或度假胜地。Zillow上20个热门度假目的地的待售房源页面浏览量比去年增长了近50%。
远程办公的自由也为近200万在他们昂贵的都会区买不起一套新房的租房家庭变得更加容易买房，不过，黑人租房者可能受益最大：由于远程办公的兴起，他们比其他租客更有可能买得起第一套房子。
疫情催生的旺盛需求推动了待售市场火爆
待售住房市场因需求旺盛而创下新高。今年夏天，买家重新回到市场，而不确定性使许多潜在卖家保持观望，从而产生了收紧库存的强烈需求。五分之一的房屋销售价格高于挂牌价，房屋以两年多来最快的速度离开市场。
Zillow预计，在房屋需求大增、低抵押贷款利率和千禧一代进入购房年龄后人口结构变化的推动下，强劲的需求将持续到2021年。
房地产的数字革命
2020年巩固了包括房地产在内的许多行业向电子商务的转变。新技术被迅速采用，也大大用在房地产中。数字科技帮助人们安全地进入许多商业领域。今年春天，Zillow 3D家庭虚拟游的创建量猛增，在许多不动产订单生效后的一个月里增长了750%，并在11月底保持在两倍左右的水平。综合平面图增加了购物体验，使购房者能够更好地了解房屋的布局。房地产中介提供视频旅游，而不是私人展览或开放式房屋。
随着自助游技术的加速推出，数字工具也改善了个人旅游体验，购物者可以根据自己的行程亲自参观Zillow自有的空置房屋。
全数字化租赁交易允许租客搜索、游览、申请和租赁租赁，所有这些都来自于他们舒适和安全的客厅。
城市流亡神话
早期关于房主逃离城市的报道被证明为时过早，Zillow的数据发现郊区住宅市场的表现并没有超过城市住宅市场。少量的例外是纽约市和旧金山，这两个城市的房地产市场在大流行之前就已经疲软了。
Zillow确实发现了房屋租赁市场的分歧，全国范围内的租金价格增长明显放缓。然而，自2月份以来，城市邮政编码区的租金价格增长速度比郊区地区慢得多，这是失业对城市租房者影响尤其严重的结果，也可能是租房者偏好向郊区倾斜的一个信号。
疫情流行的影响不均衡
租房者受到的打击最大的是疫情流行和7月底失业救济金的到期。租房者不仅通常有较高的住房成本负担和较低的收入，他们更有可能从事高接触强度的职业，因此难以远程居家办公。虽然联邦政府的暂缓驱逐令在年底仍然有效，但租房者无法像房贷延期计划那样推迟住房付款，从而为房主提供了一些保护。
妇女和少数民族特别容易遭受与疫情相关的失业，反过来，她们面临更大的住房无保障风险。年轻人也受到失业率上升的打击，促使近300万年轻人在春季搬回家中。负担能力较低的租客在诸如免费租房或停车场等租房优惠政策的诱惑下，慢慢开始重返租赁市场。
疫情催生了网上交易大增
疫情迫使房主对他们真正需要和想要的东西进行估算，促使许多人为了新家而不顾一切地的网上购物。5月份，在Zillow上待售房源的流量激增超过50%，并在随后的几个月里继续创下年内新高。
随着家庭发现自己在同一屋檐下生活、工作和上学，隐私成为一种奢侈，这促使房屋建筑商预测开放式建筑的消亡。
随着人们开始从事远程工作，Zillow上的待售房源数量猛增了10%。无论是居家办公，还是网上购物，疫情都在改变美国人的生活方式。
同时，超过40%的美国人表示，他们更看重设备齐全的厨房和宽敞的户外空间，这是2021年家庭购物者将开始寻找这些特点的原因。
（文章来源：2020年12月16日《www.prnewswire.com》网站，由川锐传媒原创翻译，如需转载需获得川锐传媒授权。）
银行审批包括两个阶段：个人偿还能力审核和产权审核。个人偿还能力审核阶段，当银行收到贷款人的申请后，银行将安排房产价值评估，并查看贷款人信用记录来评估其偿还能力。所有的流程由银行内部处理，但是产生的费用会一一列出， 包括银行审批费用、房屋评估费用、洪水区查询费用、信用报告查询费用和税收服务费用。
银行申请费：
银行的申请费或者审批费用由各银行收取，价格会有差别， 一般$1300-1600左右。银行申请费用与贷款数额大小无关。
房屋评估费：
房屋的购买价格不能作为房屋的实际价值。银行在审批贷款时会请专业的机构评估房产价值。评估费用一般在$400~$600。房屋评估费用主要与房屋大小和房屋结构有关，与购买价格无关。
信用报告查询费用：
为了评估贷款人的偿还能力，银行会从三大信用报告机构（Equifax, Experian 和 TransUnion）查看贷款人的信用评分及历史。三个机构提供的信用评分一般有区别，银行会采用中间值。查询信用报告的费用大概$60。
产权相关费用
当个人偿还能力审核完成且符合要求后，银行会通知贷款人选择Title公司审核房屋产权。如果房屋产权确认合法，银行将会要求贷款人购买房产证保险。该部分的价格在$2200左右。由于房产证保险和房屋保险都与房子价格有关，且由市场情况决定，区别可能会比较大。
房产产权搜索：
主要查看房产证是否有效合法，是否有债务关联，是否适合转让（clean title）。
借方产权保险：
为了规避房产证可能存在的问题， 银行会要求贷款人购买一年的房产证保险。在交易完成的一年内，如果房子的产权出现问题，房产证保险公司将向银行赔偿相关损失。房产证保险费用与贷款数额有关，对于$300,000 左右的贷款，房产证保险大概$1000 左右。
房屋保险：
为了避免火灾等自然灾害带来的损失，银行一般要求贷款人购买房屋保险Hazard Insurance。在贷款批准前，贷款人必须提前购买一年的房屋保险。房屋保险类似于汽车保险，贷款人可以自行选择房屋保险公司。房屋保险公司根据房屋的Dwelling value ( 房屋重建价值) 计算保额。各个房屋保险公司计算Dwelling value 的方法不一样，建议贷款人在购买之前多咨询。
房产过户费用
当银行审批完成，贷款人贷款获得批准，Title 公司将开始处理房产过户（settlement/closing）。由于Title公司由买卖双方自行选择，因此可以使用不同的Title 公司，也可以使用同一家。
房屋过户处理费：
Title 公司协调银行、贷款经纪人、卖方、买方处理房产证转让相关的事宜，包括代缴房产交易税、过户记录存档和首付款支付等。
过户记录费用：
Title 公司将过户记录交给政府 County 办公室保存, County 办公室收取记录费用。
房屋交易税：
政府收取的房屋交易税，0.86% 左右。一般由卖家支付。新建房因建筑商而异。
买家产权保险：
卖方帮买方购买的产权保险（ Buyer’s Title Insurance 也叫 Title insurance owner's policy），保证买主权益。当房屋产权出现问题时，该保险将赔偿买方的损失。费用按房价浮动。表格里的费用是按30万房子估算，买家产权保险费用大约是$1000。
银行预收费用及其它
贷款人每月除了支付银行贷款本金和利息， 还需要支付一定数额的房产税和房屋保险。
房屋过户交易时，银行将建立一个托管账户（Escrow Account），每月的房产税和房屋保险都会放到这个托管账户里。政府和房屋保险公司每年会直接将税收账单和保险帐单寄到银行，银行然后从这个账号中支付。
为了确保托管账户中有足够的余额，过户交易时银行一般要求贷款人预支付两个月的房产税和房屋保险。有时可能需要预支付更多的费用，比如房子六月过户，七月征收房产税，这种情况下，预支付的房产税可能超过2个月。不管怎样，银行会详细计算每个月托管账户的余额，确保有足够的资金支付房产税和房屋保险。
