我想有买卖房产经验的朋友们都应该碰到过Probate Sale, Short Sale 和Foreclosure Sale吧，今天我就想讲讲这三种非常规买卖，好让大家有个了解。
1、PROBATE SALE
房子的主人过世，没有留下任何遗嘱，法院将房子收回，然后法院会指定人来卖这个房子，房子会被像正常买卖一样放在市场上卖，但是买家如果下offer的话，deposit需要放售价的10%而不是3%。
买家的offer一定要经过法院的同意，法院同意后会定下一个买卖的日期，定下日期后，双方还要等30-45天，在这个等待的时间内，法院会用它所接受的offer的价格并上涨5%继续放在市场上卖，等到买卖的日期，法院会要求所有下过offer的买家和所有对这个房子感兴趣的买家都来法院参加拍卖。如果没有人来参加拍卖，那这个房子就会卖给第一个下offer的人，如果有人竞价，那么这个房子就卖给出价最高的人，而且这个买家要当场拿出10%的押金。
如果在竞拍的过程中，没有任何人参与竞价，那么即使第一个下offer的人想反悔，他也拿不回他的押金。Probate sale买家是不会拿到任何的Disclosure, 甚至很多房子买家都不能进去看，所以买probate sale的房子是非常有风险的，但probate sale的房子往往低于市价，所以还是很吸引人的。
2、SHORT SALE
Short sale中文就是短售。屋主可能无力承担房贷想卖掉他们的房子，但是目前房子的价值低于他们欠银行贷款的钱，如果银行答应屋主用卖掉房子的钱来抵过他们所欠的债务，那这就是Short sale. Short sale是seller在卖，当seller接受offer之后，需要经过银行的审查，银行这时候会找Appraiser或者另外的Broker来评估，来确定这个offer的价格跟实际的市价没有差太多，意思就是银行要确定他们能多拿回自己的钱。
因为房子会以低于市价的价格出售，所以买家如果要求房东修理，或是还价，99%银行是会拒绝的。大部分Short sale房子会sold “as is”. 有时候short sale 会拖几个月甚至1年，所以会出现short sale后，屋主不愿意搬走，或者会搞破坏。Short sale 的房子一般很难抢到，因为价格便宜，屋主一般会卖给自己的亲戚，即使这是法律不允许的，如果没人透露，银行很难find out。
3、FORECLOSURE
Foreclosure的过程是很漫长的，当屋主没有付贷款90天，会收到notice of default,银行会给他们一些时间，只要这段时间他们还能付出一点钱，那这个foreclosure的过程就会往后拖。如果屋主真的一分钱都拿不出来，那么银行会拿来拍卖，也就是Auction,如果经过Auction,没有人买这个房子，Foreclosure 结束之后，这个房子就会回到银行的手上，就是real estate own property,也就是REO。
REO一般都是sold as is, 银行是不需要给任何disclosure的，买家不能进去看房子。所以买Foreclosure的房子也是有风险的。
以上就是我们常见的三种非常规买卖形式，希望大家在遇到这种买卖的时候多注意，避免自己的权益受到损害。
买房子通常需要大量储蓄，想要贷款投资美国房地产，凑齐首付是很重要的一环。有人说，美国人没有储蓄概念，不存钱的美国人是如何买房？那么，在美国如何存钱买房子？
一、建立一个购房资金的独立账户
虽然，您的首付款可以在买房的时候从支票账户提取出来，但是一个日常流动账户的钱可能会不小心花掉。为了避免意外，建议您设立一个单独存放购房资金的储蓄账户。有固定工作和薪水收入的买家，可以开通自动转账功能，比如定期每两周一次，把钱转到您的“买房小金库”。
二、把钱存在一个安全、低利率的账户里
通常，买房的存款放在一个账户中，或许是三年五年，在此期间您可能希望存款带来收益。在美国买房和租房子住哪个划算？这个问题困扰了许多美国人。
那么，可以把存款投资到股票市场吗？这看起来是个“好主意”，但是股票有涨有跌，如果急需买房下定金，而钱还被套在股票资本市场，结果会很被动。因此，稳妥的方法是，不追求高存款利息，面向安全稳健和灵活支取模式，是一个极好的选择。
三、美国买房首付款众筹
HomeFundIt是一种选择，旨在帮助购房者众筹首付款。由抵押贷款银行公司CMG Financial创建，它的工作原理是让你预先获得在线抵押贷款资格，然后建立和推广买家的筹款活动。
四、现金折扣
HYSA是由联邦存款保险公司承保，名为HomeFund，当您注册时会赠送500美元，作为房屋保险费用结算时候的现金折扣。
五、房租积分抵首付
如果是从租房过渡到买房的家庭，可以考虑下Bilt奖励。这款APP可以按时将您支付的租金转化为“积分”，这些积分可以转化为现金，用于支付首付款。另外的好处，这项服务可以帮助您建立自己的信用评分，因为它是您按期履约支付账单的证据。
六、当地的首付款援助计划
从美国住房部门的官方网站上可以搜索“首付款援助计划”，这类补助金的发放会考核购房者的收入，但是也有一些宽松条款，以帮助更多需要住房的美国家庭。对于一些职业还有特定的财政援助，比如教师、消防员、环卫工作者等等。
七、预扣税抵首付
享受退税优惠的家庭可以降低免税额度，从而支配更多的首付款。
八、预支退休金
从退休账户中提取退休金来当作买房首付款，美国的金融专家们对此褒贬不一。虽然，一些人的退休金可以一次性提取，无需罚金，但是建议认真思考后再作决定。因为，透支这笔钱后如果无法及时归还，危害性甚大。建议咨询美国当地注册理财规划师，听听他们的观点。
