中国买家热衷购买和投资美国房产主要有两个原因：刚需和投资需求。刚需购买房产主要是因为工作或移民需求，有些则是为了孩子上学需求。投资需求分为传统的房产投资和无产权的投资两类。 

传统的房产投资与国内类似，以收取租金为主，同时在一定期限后出售房产获得资本利得。此外，美元兑人民币升值也是吸引中国买家投资的因素之一。

但是，此类投资也存在风险，需要自己寻找租客并解决房屋问题。因此，把出租房屋托管给正规经纪人是省心省力的选择之一。

另外，如果房地产市场不好，房价没有涨，那么投资者将承担亏损。 无产权的投资则是通过买入股权参与一家公司购买和管理房产，投资者可以获得利息或分红，并在项目卖掉后分享利润。

然而，投资者无法控制收入的多少和何时卖出房产。 

为什么中国买家如此偏爱美国房产呢？

一方面，中国买家认为美国的产权是永久性的，因此购买房产相当于长期投资，甚至代代相传。而事实上，美国人平均每7年左右就会换一次房屋。

另一方面，美国房产投资的收益主要体现在租金回报率和房价升值空间上。在选择投资时，需要综合考虑各种因素，而不是简单追求高回报率。 在美国，房屋出租并不难。例如洛杉矶，由于经济繁荣和学生等需求，需求量大，房屋出租问题并不严重。

然而，买家应根据租赁市场价格开价，不要高于市场价。此外，选择一位好的经纪人也非常重要，他们可以帮助买家评估房屋的价值并进行谈判。 

办理房贷时，海外买家与美国人有所不同。外国买家需要有较多自备款，通常要求40%-50%左右，而不是像美国买家一样注重信用和收入情况。 

此外，了解美国文化也很重要。在买房过程中，买家不应过分挑剔和砍价，而是要根据自己的需求和条件进行选择。另外，买卖房屋时家具不包含在屋价内，买家应根据需要与卖家协商购买。 

总之，中国买家热衷购买美国房产是因为其投资前景良好。然而，投资房产也存在风险，因此选择好的经纪人和了解美国文化是很重要的。