房地产仍然是美国10年内绝佳的投资品种
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近期,美国财经杂志《商业观察家》采访了美国知名地产商NUVEEN REAL ESTATE 公司。该公司研究主管梅丽莎.里根(Melissa Reagen)向该媒体回答了美国公众关心在疫情后的地产投资情况。

当《商业观察家》记者在问及Nuveen地产公司美国研究主管梅丽莎.里根(Melissa Reagen)对房地产作为一种资产类别的投资特点有何看法时,梅丽莎.里根(Melissa Reagen)认为,2021年可能会出现许多经济情景,而每一个潜在结果对房地产的影响各不相同,因此,不同类型的物业有不同的收益。

梅丽莎.里根(Melissa Reagen)认为,美国的房地产正面临“K”型复苏:某些物业类型,如仓库、生物实验室、单户租房、自助仓储等面临价值和租金上涨,而其他物业类型,如商场和住宿,则面临价值和租金的严重暴跌。

不过,目前房地产直接上限利率与公司债券收益率之间的利差远高于历史平均水平,这表明房地产的相对投资价值仍旧很高。我们大多数经历过前一轮周期的投资者仍保持乐观,认为从当前形势下出现的新机会将从长期来看加强投资组合。



当梅丽莎.里根(Melissa Reagen)被问及认为房地产哪些机会最具吸引力?梅丽莎.里根(Melissa Reagen)认为,随着流感大流行的持续,某些行业的定价可能会变得更有吸引力。该公司预计,未来10年内,另类房地产行业可能成为投资组合的核心。

梅丽莎.里根(Melissa Reagen)认为,能够带来优异的净营业收入增长的房地产类型仍将发挥着重要作用,并将房地产与大流行所推动的趋势相吻合。这种趋势是美国医疗保健系统的转型以及数字经济的崛起。

具体而言,医疗办公室、老年住房开发、自助存储、数据中心、生命科学和单身家庭租房是该公司目前重点关注的其他子行业,因为它们的基本驱动力与目前不确定的经济因素的联系较少。



当梅丽莎.里根被问及由于许多投资者已经深深扎根于办公和零售等主要行业,他们应该如何调整目前拥有的投资组合时?梅丽莎.里根认为,办公和零售业无疑正经历着前所未有的挑战,但它们面临着在新冠疫情流行前演变的压力。她不怀疑这些行业在未来的生存能力——它可能会下降到资产水平,成为一种适者生存的方案,使物业管理、技术和竞争洞察力比以往任何时候都更加重要。

例如,美国房地产的办公策略包括对更灵活的空间以及居住者的健康和福祉的日益增长的需求。美国房地产在零售方面,正在重新定位那些可以保持相关性的资产,并寻求重新调整其他资产的用途。

目前理想的投资组合是防御性投资组合,具有长期租赁和高入住率,以及低杠杆率以缓冲波动性和下行风险。是的,随着时间的推移,投资组合将需要改变,以更好地平衡零售和办公室空置,避免或限制对酒店、游戏或休闲的空置。




梅丽莎.里根认为,尽管由于疫情带来的行动和旅行的限制,城市生活当然减少了。但正如人们看到的一样,随着目前在美国各地的流行,病毒是一个全球性的问题,没有一个地方可以幸免。因此,预计从中长期来看,更大的经济机会和城市的活力将继续使城市具有吸引力,不能因为疫情带来的短暂影响变化。

另外,该公司一直在考虑的因素——比如城市化、中产阶级的转变、代际动态和数字驱动——仍然是相关的,而其他因素——比如幸福感和可持续性——可能比以往任何时候都更加相关。该公司不认为主要城市的租金和价值在短期内会重新调整,但这也将为世界各大城市带来一个新的,也许更具活力的时代。

当梅丽莎.里根被问及2021年及以后房地产最具影响力的因素是什么的时候。她毫不犹豫的说,是技术。技术从根本上改变了消费者和企业的行为方式,他们的房地产需求,以及他们希望如何与建筑环境互动。



这些“技术颠覆者”包括众所周知但不断变化的电子商务,但也包括不太常被考虑的电子商务,如物流配送体系。

例如,自动驾驶车辆和代驾服务将如何影响停车的使用?智能建筑——5G、“物联网”和人工智能的出现,如何让物业更具运营效率,提升用户体验。

梅丽莎.里根认为,技术的变化没有带来简单的答案,但她预计这些因素将加速其在房地产中的应用。作为投资者,在这些趋势成为主流之前,我们需要对这些趋势有一个深刻的了解,这样我们才能利用这些趋势创造价值并保持有竞争力的房地产资产。

家住美国
2020-12-18 发布
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1、前期设计——2、主体拆改——3、水电改造——4、木工——5、贴砖——6、刷墙面漆——7、厨卫吊顶——8、橱柜安装——9、木门安装——10、地板安装——11、铺贴壁纸——12、散热器安装——13、开关插座安装——14、灯具安装——15、五金洁具安装——16、窗帘杆安装——17、拓荒保洁——18、家具进场——19、家电安装——20、家居配饰

一、前期设计

主要是根据自己的生活习惯设计,并且对自己的房间进行一次详细的测量,大家不要犯懒,最好亲自测量一遍,测量的内容主要包括:

明确装修过程涉及的面积。特别是贴砖面积、墙面漆面积、壁纸面积、地板面积;

明确主要墙面尺寸。特别是以后需要设计摆放家具的墙面尺寸。

二、主体拆改

进入到施工阶段,主体拆改是最先上的一个项目,主要包括拆墙、砌墙、铲墙皮、拆暖气、换塑钢窗等等。主体拆改说白了,就是先把工地的框架先搭起来。

三、水电改造

水电路改造之前,主体结构拆改应该基本完成了。在水电改造和主体拆改这两个环节之间,一些同学可能知道,还应该进行橱柜的第一次测量。其实所谓的橱柜第一次测量并没有什么实际内容,因为墙面和地面都没有处理,橱柜设计师不可能给出具体的设计尺寸,而只是就开发商预留的上水口、油烟机插座的位置,提出一些相关建议。主要包括:

看看油烟机插座的位置是否影响以后油烟机的安装;

看看水表的位置是否合适;

看看上水口的位置是否便于以后安装水槽。

对于橱柜的第一次测量,稍微有经验的同学完全可以自行完成。水路改造完成之后,最好紧接着把卫生间的防水做了。厨房一般不需要做防水。

四、木工

木工、瓦工、油工是施工环节的“三兄弟”,基本出场顺序是:木——瓦——油。基本出场原则是——谁脏谁先上。“谁脏谁先上”也是决定家装顺序的一个基本原则之一,我后面还会提到。


其实像包立管、做装饰吊顶、贴石膏线之类的木工活从某种意义上说也可以作为主体拆改的一个细环节考虑,本身和水电路改造并不冲突,有时候还需要一些配合。

五、贴砖

在“瓦工老二”作业的过程,还涉及以下三个环节的安装:

过门石、大理石窗台的安装。过门石的安装可以和铺地砖一起完成,也可以在铺地砖之后,大理石窗台的安装一般在窗套做好之后,安装大理石的工人会准备玻璃胶,顺手就把大理石和窗套用玻璃胶封住了。

地漏的安装。地漏是家装五金件中第一个出场的,因为它要和地砖共同配合安装。所以,同学们在开始逛建材的时候,应该赶早儿买地漏。

油烟机的安装。油烟机是家电第一个出场的,厨房墙地砖铺好之后,就可以考虑安装油烟机了。

“瓦工老二”离场,这时候可以约橱柜第二次测量了,准确地说,在厨房墙地砖贴完并安装完油烟机之后,就可以约橱柜第二次测量。

六、刷墙面漆

“油工老三”进场,主要完成墙面基层处理、刷面漆、给“木工老大”打的家具上漆等工作。准备贴壁纸的同学,只需要让“油工老三”在计划贴壁纸的墙面做基层处理就可以。至于是否要留最后一遍面漆,个人感觉这个问题没必要太较真儿,从我装修过的经验来看,留一遍面漆的意义不是很大,因为后面的操作没有比刷漆再脏的了。

七、厨卫吊顶

橱柜吊顶作为安装环节打头阵的,还是在延续对家的“包装”。在厨卫吊顶的同时,厨卫的防潮吸顶灯、排风扇(浴霸)应该已经买好了。同学们最好把厨卫吸顶灯、排风扇(浴霸)同时装好,或者留出线头和开孔。

八、厨柜安装

吊顶结束后,可以约橱柜上门安装了。顺利的话,一天的时间可以完成。同时安装的还有水槽(可以不包括上下水件)和煤气灶,橱柜安装之前最好协调物业把煤气通了,因为煤气灶装好之后需要试气。

九、木门安装

在橱柜安装的第二天,早在一个多月前木门测量完成后,现在可以约安装了。顺利的话,也是一天的时间,装门的同时要安装的合页、门锁、地吸。同学们事先应该准备好相关五金。

如果你想让木门厂家安装窗套、垭口的话,在木门厂家测量的时候也要一并测量,并在木门安装当天同时安装,同时应考虑将大理石窗台的安装时间向后错,排在窗套安装之后。

备注:木门的制作周期一般为一个月,所以,为了让工期衔接紧密,要在主体拆改完成之后尽早让木门厂家上门就门洞尺寸进行测量。关于门洞的处理,大家需要注意一点,如果家里门洞的高度不一致,需要工人处理成等高——好看。


十、地板安装

在木门安装的第二天就可以安装地板了,顺利的话,也是一天的时间。地板安装需要注意以下几个问题:

1、地板安装之前,最好让厂家上门勘测一下地面是否需要找平或局部找平,有的装修公司或整修队会建议同学地面找平或局部找平,以地板厂家的实际勘测为准;

2、地板安装之前,家里的铺装地板的地面要清扫干净,要保证地面的干燥,所以清扫过程不要用水。

3、地板安装时,有条件的话,地板的切割一定要在走廊。以前论坛还就这个问题讨论过,有同学认为在走廊切割地板污染公共区域,不道德。我的想法是完工之后打扫一下,不打紧。在室内切割地板对墙面的污染比较严重,类似的还有橱柜的人造石台面的切割,我相信装修过的同学多少都有体会。

十一、铺贴壁纸

在地板安装的第二天,家里收拾干净了,就可以约壁纸铺贴了,顺利的话,同样是一天的时间。有条件的话,铺贴壁纸的当天,地板应该做一下保护;没条件也没关系,把清理地板上遗留的壁纸胶交给拓荒保洁也没问题。铺贴壁纸之前,墙面上要尽量做到“什么都不要有”。

十二、散热器安装

在壁纸铺好的第二天,更换散热器或者拆改散热器的同学们可以踏踏实实的把散热器挂墙上了。同样是一天的时间。

木门——地板——壁纸——散热器,这是一个被普遍认可的正确安装顺序,先装木门是为了保证地板的踢脚线能和木门的门套紧密接合;后装壁纸主要是因为地板的安装比较脏,粉尘多,对壁纸污染严重。此处再次用到我前面说的“谁脏谁先上”的原则。最后装散热器是因为只有墙面壁纸铺好才能安装散热器。

十三、开关插座安装

同学们应该对家里各个自然间的开关插座数量、位置等问题有一个详细的了解或者记录,特别是对于贴壁纸的同学,有时候壁纸工人不负责任,壁纸呼啦一下子铺上去,他也不用壁纸刀在你开关插座的位置开孔标示。所以,仍然需要同学们自己心里有数。

十四、灯具安装

装灯,没啥好说的。装完灯,家里就亮了,告别了装修期间100瓦的白炽灯泡刺眼的强光——感觉不错。

十五、五金洁具安装

之前买好的上下水管件、卫浴挂件、马桶、晾衣架等等,一并就都装上。前面那些“大件”装好之后,家里仍然十分“生冷”,等到灯具、五金洁具装好之后,家里就“活”了,真的“活”了。一点不夸张地说,你第一次打开龙水看着水“哗、哗”的往出流,心里都会挺美;第一次在家里新装的马桶出恭,都会很有成就感,对了,我还给它起了个不错的名字——“处女座”。

十六、窗帘杆安装

窗帘杆的安装标志着家装的基本结束。

十七、拓荒保洁

拓荒保洁之前,不要装窗帘,记得“解说窗帘”那篇帖子里提醒过大家。拓荒保洁时,家里不要有家具以及不必需的家电,要尽量保持更多的“平面”,以便拓荒保洁能够彻底的清扫。

十八、家具进场

关于家具的购买时间,我的建议是,最早也要在水电路改造完成之后,这样,选择家具的基本尺寸范围我们心里才大致有数。所以,有些同学在装修还没开始之前,已经急着把家具都订了,个人感觉没什么必要。

十九、家电进场

到了这时候,家电该进场的进场,该安装的安装,准备入住了!

二十、家居配饰

家居配饰,家装的最后一步,而且已经由装修转为装饰了,包括窗帘的安装都属于家居配饰环节。至于买窗帘,最好是在订好家具之后,以免风格冲突。家居配饰还包括可以考虑买一些绿色植物、挂墙画、摆设工艺品等等等等……总之,入住之后,你就可以自由发挥了。

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