近期，美国财经杂志《商业观察家》采访了美国知名地产商NUVEEN REAL ESTATE 公司。该公司研究主管梅丽莎.里根（Melissa Reagen）向该媒体回答了美国公众关心在疫情后的地产投资情况。

当《商业观察家》记者在问及Nuveen地产公司美国研究主管梅丽莎.里根（Melissa Reagen）对房地产作为一种资产类别的投资特点有何看法时，梅丽莎.里根（Melissa Reagen）认为，2021年可能会出现许多经济情景，而每一个潜在结果对房地产的影响各不相同，因此，不同类型的物业有不同的收益。

梅丽莎.里根（Melissa Reagen）认为，美国的房地产正面临“K”型复苏：某些物业类型，如仓库、生物实验室、单户租房、自助仓储等面临价值和租金上涨，而其他物业类型，如商场和住宿，则面临价值和租金的严重暴跌。

不过，目前房地产直接上限利率与公司债券收益率之间的利差远高于历史平均水平，这表明房地产的相对投资价值仍旧很高。我们大多数经历过前一轮周期的投资者仍保持乐观，认为从当前形势下出现的新机会将从长期来看加强投资组合。

当梅丽莎.里根（Melissa Reagen）被问及认为房地产哪些机会最具吸引力？梅丽莎.里根（Melissa Reagen）认为，随着流感大流行的持续，某些行业的定价可能会变得更有吸引力。该公司预计，未来10年内，另类房地产行业可能成为投资组合的核心。

梅丽莎.里根（Melissa Reagen）认为，能够带来优异的净营业收入增长的房地产类型仍将发挥着重要作用，并将房地产与大流行所推动的趋势相吻合。这种趋势是美国医疗保健系统的转型以及数字经济的崛起。

具体而言，医疗办公室、老年住房开发、自助存储、数据中心、生命科学和单身家庭租房是该公司目前重点关注的其他子行业，因为它们的基本驱动力与目前不确定的经济因素的联系较少。

当梅丽莎.里根被问及由于许多投资者已经深深扎根于办公和零售等主要行业，他们应该如何调整目前拥有的投资组合时？梅丽莎.里根认为，办公和零售业无疑正经历着前所未有的挑战，但它们面临着在新冠疫情流行前演变的压力。她不怀疑这些行业在未来的生存能力——它可能会下降到资产水平，成为一种适者生存的方案，使物业管理、技术和竞争洞察力比以往任何时候都更加重要。

例如，美国房地产的办公策略包括对更灵活的空间以及居住者的健康和福祉的日益增长的需求。美国房地产在零售方面，正在重新定位那些可以保持相关性的资产，并寻求重新调整其他资产的用途。

目前理想的投资组合是防御性投资组合，具有长期租赁和高入住率，以及低杠杆率以缓冲波动性和下行风险。是的，随着时间的推移，投资组合将需要改变，以更好地平衡零售和办公室空置，避免或限制对酒店、游戏或休闲的空置。

梅丽莎.里根认为，尽管由于疫情带来的行动和旅行的限制，城市生活当然减少了。但正如人们看到的一样，随着目前在美国各地的流行，病毒是一个全球性的问题，没有一个地方可以幸免。因此，预计从中长期来看，更大的经济机会和城市的活力将继续使城市具有吸引力，不能因为疫情带来的短暂影响变化。

另外，该公司一直在考虑的因素——比如城市化、中产阶级的转变、代际动态和数字驱动——仍然是相关的，而其他因素——比如幸福感和可持续性——可能比以往任何时候都更加相关。该公司不认为主要城市的租金和价值在短期内会重新调整，但这也将为世界各大城市带来一个新的，也许更具活力的时代。

当梅丽莎.里根被问及2021年及以后房地产最具影响力的因素是什么的时候。她毫不犹豫的说，是技术。技术从根本上改变了消费者和企业的行为方式，他们的房地产需求，以及他们希望如何与建筑环境互动。

这些“技术颠覆者”包括众所周知但不断变化的电子商务，但也包括不太常被考虑的电子商务，如物流配送体系。

例如，自动驾驶车辆和代驾服务将如何影响停车的使用？智能建筑——5G、“物联网”和人工智能的出现，如何让物业更具运营效率，提升用户体验。

梅丽莎.里根认为，技术的变化没有带来简单的答案，但她预计这些因素将加速其在房地产中的应用。作为投资者，在这些趋势成为主流之前，我们需要对这些趋势有一个深刻的了解，这样我们才能利用这些趋势创造价值并保持有竞争力的房地产资产。